Mietminderungsausschluß

Mietminderungsausschluß; vorbehaltlose Mietzahlung trotz Mangelkenntnis

Vor der Mietrechtsreform war nach allgemeiner Ansicht in Literatur und Rechtsprechung der Mieter in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn er in Kenntnis des nach Übergabe der Mietsache entstandenen Mangels längere Zeit die Miete vorbehaltlos weitergezahlt hat. Das gilt nunmehr in entsprechender Anwendung des § 536 b BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes fort.

(Leitsatz der Redaktion)

Wegen ruhestörenden Lärms minderte der (Wohnraum-) Mieter die Miete, hatte aber zuvor die Miete immer vollständig und vorbehaltlos gezahlt, obwohl ihm die Ruhestörung schon zwei Jahre bekannt war. In dem Zahlungsrechtsstreit trug er nicht vor, daß sich die Störungen im Laufe der Zeit gehäuft bzw. verstärkt hätten. Das Amtsgericht kam deswegen zu dem Ergebnis, daß in entsprechender Anwendung des § 536 b BGB n. F. das Minderungsrecht wegen der behaupteten Ruhestörung für Vergangenheit und Zukunft ausgeschlossen sei. Das Landgericht Frankfurt bestätigte dieses Urteil.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH aus der Zeit vor Inkrafttreten der Mietrechtsnovelle (vgl. BGH NJW 2000, 2664 m. w. N.) ist der Mieter in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. mit der Mietminderung für die Zukunft und Vergangenheit ausgeschlossen, wenn er im Verlauf der Mietzeit Kenntnis von einem Mangel erlangt und dennoch den ungeminderten Mietzins über eine gewisse Zeit (jedenfalls über sechs Monate, vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, MietR, 7. Aufl., § 539 Rdnr. 35 m. w. N.) vorbehaltlos weiterzahlt. Die Kammer ist der Auffassung, daß sich dieses Ergebnis nach der Mietrechtsnovelle nunmehr auch in einer entsprechenden Anwendung des an die Stelle des § 539 BGB a. F. getretenen § 536 b BGB n. F. ergibt. Diese Frage ist in Schrifttum und jüngster Rechtsprechung der Instanzgerichte freilich hoch umstritten.

Gegen eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB n. F. auf die Fälle nachträglicher Mängelkenntnis wird im wesentlichen auf die Entstehungsgeschichte des § 536 b BGB n. F. und seine amtliche Begründung abgestellt, die eine Fortgeltung der älteren Rechtsprechung zu § 539 BGB a. F. verneint und eine abschließende Regelung in den §§ 536 c, 242, 814 BGB sieht, weshalb die für eine Analogie notwendige planwidrige Regelungslücke fehle (vgl. etwa Blank/Börstinghaus, Neues MietR, § 536 b Rdnr. 8; Herrlein/Kandelhard, MietR, § 536 b Rdnrn. 12 f.; Wichert ZMR 2002, 115 m. w. N.; ZMR 2001, 262; Wieck, Gewerbemiete und Teileigentum [GuT] 2002, 67; Lützenkirchen, Neue MietRpraxis, Rdnr. 583; ders., WuM 2002, 187; AG Rudolstadt NZM 2002,163).

Soweit eine entsprechende Anwendung auch des § 536 b BGB n. F. auf die Fälle nachträglicher Mängelkenntnis bejaht wird, wird dies damit begründet, daß die Auffassung des Gesetzgebers dazu, daß diese Fälle nunmehr allein durch die §§ 536 c, 814, 242 BGB zu lösen seien, im Gesetzestext keinen hinreichenden Niederschlag erfahren habe (Sternel ZMR 2002, 2), zumal § 536 b BGB den Wortlaut des alten § 539 BGB im wesentlichen übernommen habe (Lammel, WohnraummietR, 2. Aufl., § 536 b Rdnr. 19; OLG Naumburg NZM 2002, 251; für eine analoge Anwendung des § 536 b BGB n. F. auch: OLG Celle, Urt. v. 15.5.2002 - 2 U 252/01; Eckert NZM 2001, 411 unter Hinw. auf die bisherige "bewährte Linie" der Rechtsprechung; offen lassend KG, ZMR 2002, 111).

Gegen eine analoge Anwendung des § 536 b BGB n. F. spricht zwar in der Tat, daß nach der amtlichen Begründung, die von einer abschließenden Regelung der hier fraglichen Fallgruppe ausgeht, durchaus das Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke verneint werden und so eine Analogie methodisch von vornherein ausgeschlossen sein könnte. Den Befürwortern einer Analogie ist aber gleichwohl zuzugeben, daß diese Auffassung in dem - bei § 536 b BGB n. F. gegenüber § 539 BGB a. F. im wesentlichen unveränderten - Gesetzestext keinen hinreichenden Ausdruck gefunden hat. Soweit die amtliche Begründung auf § 814 BGB abstellt, so trifft dies nur einen Teil der hier einschlägigen Problematik, nämlich diejenigen Fälle, in denen der Mieter Rückzahlung solcher Mieten fordert, die wegen Minderung rechtsgrundlos geleistet seien. Praxisrelevant war aber ganz überwiegend die umgekehrte Fallgruppe, daß der plötzlich mindernde Mieter auf Nachzahlung in Anspruch genommen wurde; dort ist § 814 BGB ohne Bedeutung. Die Anforderung an einen Minderungsausschluß über § 242 BGB hat der Gesetzgeber nach der amtlichen Begründung selbst extrem hoch gehängt; in dem als Beispiel herangezogenen Fall (BGH NJW-RR 1992, 267) lag ein sehr langer Zeitraum (länger als zehn Jahre) der ungekürzten Mietzahlung trotz Mängelkenntnis zugrunde; die bisherige Rechtsprechung hat § 539 BGB a. F. hingegen bereits nach einer Zeit von regelmäßig sechs Monaten zum Minderungsausschluß herangezogen.

§ 536 c BGB n. F. hingegen bestimmt einen Minderungsausschluß bei nachträglicher Mängelkenntnis nur unter weiteren Voraussetzungen, ohne daß es dort auf die Weiterzahlung der Miete ankäme. Außerdem ist § 536 c BGB n. F. ohne inhaltliche Änderungen an die Stelle des früheren § 545 BGB getreten (vgl. etwa Lammel, § 536 c Rdnr. 5; Herrlein/Kandelhard, § 536 c Rdnr. 1). Durch die Existenz des § 545 BGB a. F. aber hat sich auch die bisherige Rechtsprechung an einer analogen Anwendung des § 539 BGB a. F. nicht gehindert gesehen.

Gegen eine abschließende gesetzliche Regelung der Fälle unverminderter Mietzahlung trotz nachträglicher Mängelkenntnis bzw. gegen eine Umsetzung eines entsprechenden gesetzgeberischen Willens spricht schließlich das Übergangsrecht in Art. 229 § 3 EGBGB. Weder zu § 538 BGB a. F. noch zu § 536 b BGB n. F. findet sich dort eine bestimmte Regelung. Es existiert aber fraglos eine unüberschaubare große Zahl von Altfällen, bei denen der Mieter bislang trotz Bestehens eines Dauermangels in analoger Anwendung des alten § 539 BGB grundsätzlich für alle Zeit von der Minderung ausgeschlossen war, bei denen aber nach der amtlichen Begründung zu § 536 b BGB n. F. nach neuem Recht für einen Minderungsausschluß kein Raum (mehr) sein soll. Ob in solchen Fällen, bei denen der Mangel über den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietrechtsnovelle andauert, wenigstens bis zum 31.8.2001 ein Minderungsausschluß über § 539 BGB a. F. weiter Platz greifen soll, kann der Übergangsregelung jedenfalls nicht ohne weiteres entnommen werden. Eine ausdrückliche Übergangsvorschrift hierfür wäre für den Fall einer als abschließend begriffenen gesetzlichen Regelung aber allein deshalb naheliegend gewesen, weil der Gesetzgeber selbst von der gerichtlichen Praxis, die bislang in der vorliegenden Fallgruppe regelmäßig über die Analogie zu einem auch zukünftigen Minderungsausschluß gelangte, ausgegangen ist.

Anmerkung: Das Landgericht Frankfurt hat die Revision zugelassen. Sie wird beim VIII. Senat des BGH geführt.

Wird dem Mieter nach Übergabe der Mietsache ein Mangel bekannt, zahlt er aber längere Zeit die Miete vorbehaltlos weiter, kann er wegen dieses Mangels die Miete nicht mehr mindern (Fortsetzung der Rechtsprechung zur analogen Anwendung von § 539 BGB a. F.).

Der Mieter minderte die Miete wegen ruhestörenden Lärms, hatte jedoch zuvor die Miete immer vollständig und vorbehaltlos gezahlt, obwohl ihm der Lärm schon mehr als zwei Jahre bekannt war. Der Vermieter klagte die einbehaltene Miete ein. Das Amtsgericht verurteilte ihn und argumentierte, das Minderungsrecht sei in entsprechender Anwendung des § 536 b BGB n. F. für Vergangenheit und Zukunft im Hinblick auf den gerügten Mangel ausgeschlossen. Das Landgericht Frankfurt a. M. bestätigte das Urteil.

Das Landgericht Frankfurt a. M. setzte in der Berufung die bisherige allgemeine Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a. F. fort und meinte, der Mieter sei mit der Mietminderung für die Zukunft und Vergangenheit ausgeschlossen, wenn er im Verlauf der Mietzeit Kenntnis von einem Mangel erlange und dennoch den ungeminderten Mietzins über eine gewisse Zeit (jedenfalls über sechs Monate) vorbehaltlos weiterzahle. Dies ergebe sich jetzt aus einer analogen Anwendung des § 536 b BGB n. F.

Die bisher bekanntgewordenen Urteile zu der sich nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 ergebenden Streitfrage zur analogen Anwendung des § 536 b BGB n. F. für Fälle nachträglicher Mängelkenntnis bezogen sich auf Geschäftsraummietverhältnisse. In diesem Zusammenhang wird auf die Urteile des OLG Naumburg vom 27. November 2001 (GE 2002, 394 mit Kommentierung in GE 2002, 369), des OLG Dresden vom 18. Juni 2002 (NZM 2002, 662) und des OLG Celle vom 15. Mai 2002 (ZMR 2002, 657 f.) Bezug genommen. Zur Wohnraummiete waren bisher nur Entscheidungen von Amtsgerichten bekannt geworden (AG Schöneberg MM 2002, 228 und AG Pinneberg ZMR 2002, 603). Urteile der Berliner Mietberufungskammern zu diesem Problem sind bisher nicht ersichtlich. Bei dem dem Landgericht Frankfurt a. M. vorliegenden Fall handelte es sich um ein Wohnraummietverhältnis. Obwohl natürlich die rechtliche Problematik zur analogen Anwendung des § 536 b BGB bei der Wohnraum- und Geschäftsraummiete identisch ist (es handelt sich um eine allgemeine Vorschrift für Mietverhältnisse), ist es sicher nicht unwichtig zu wissen, daß nunmehr auch die wohnungsrechtliche Rechtsprechung auf die Linie der OLG-Entscheidungen zur Geschäftsraummiete einschwenkt. Das letzte Wort in dieser Frage hat nunmehr der BGH. Ob es dort zu einer materiellen Entscheidung kommt und wann das der Fall sein wird, ist ungewiß.