Mietminderungen wegen Verlegung des Müllplatzes

1. Der Vermieter ist zur Mängelbeseitigung nicht verpflichtet, wenn die Kosten in einem groben Missverhältnis zum Interesse des Mieters stehen (hier: 10.000 € für Belassen des Müllplatzes in Wohnungsnähe).

2. Angemessene Mietminderung von 2,5 % wegen Verlegung des bisherigen Müllstandplatzes in größerer Entfernung von der Wohnung.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. mietete von der Kl. die Wohnung für eine Gesamtmiete von 585 € monatlich. Der Müllplatz befand sich in ca. 85 m Entfernung. Die Bekl. konnte ihn erreichen, ohne über öffentliches Straßenland zu gehen. Der Müllplatz befand sich auf einem Flurstück, das im Eigentum eines Dritten steht. Dieser bot der Wohnungseigentümergemeinschaft, dessen Mitglied auch die Kl. ist, an, für einen einmaligen Geldbetrag von 1.000 € eine Dienstbarkeit einzuräumen. Dann hätte der Müllplatz dort verbleiben können oder wäre nur unwesentlich verlegt worden.

Der Müllplatz wurde dann an die Straße an der Wuhlheide verlegt.

Ab Januar 2011 minderte die Bekl. die Miete um 29,25 € monatlich wegen des neuen Müllplatzes.

Mit ihrer Widerklage beantragt die Bekl., die Kl. zu verurteilen, folgenden Mangel zu beseitigen:

Der Müllplatzstandort an der Straße An der Wuhlheide befindet sich in unzumutbarer Entfernung von der Hauseingangstür der Mietwohnung, nämlich entweder mit einem Laufweg von ca. 235 m über die rückseitig zur Liegenschaft gelegene Gartenanlage und anschließend an der Straße „An der Wuhlheide" entlang oder von ca. 165 m entlang der Roedernstraße bis zum Standplatz „An der Wuhlheide".

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Die Kl. hat einen Anspruch auf Zahlung von 292,50 € für die Monate Januar 2011 bis August 2012 aus § 535 BGB.

Die Miete war gemäß § 536 Abs. 1 BGB um 2,5 % der Gesamtmiete gemindert. Denn die Lage des neuen Müllplatzes bedingt einen Mangel. Auf den Luftbildern ist deutlich erkennbar, dass die Bekl. nun einen erheblich längeren Weg zurücklegen muss. Diese Verschlechterung wird nicht dadurch aufgewogen, dass die Entleerungskosten sich verringert haben mögen, weil die Mülltonnen nun an der Straße stehen. Es kommt auch für die Minderung nicht darauf an, ob die Kl. in der Lage ist, den alten Müllplatz zur Verfügung zu stellen. Eine höhere Minderung als 2,5 % der Gesamtmiete ist nicht gerechtfertigt.

Die Mängelbeseitigungswiderklage ist unbegründet. Denn die Kl. ist gemäß § 275 Abs. 2 BGB zur Verweigerung der Leistung berechtigt. Sie muss nicht 10.000 € an den Eigentümer des Grundstücks, auf dem der alte Müllplatz sich befand, zahlen, um diesen Müllplatz zur Verfügung zu stellen. Das stünde in einem groben Missverhältnis zu dem Interesse der Bekl., den alten Müllplatz nutzen zu können.

Bei einem erheblichen Mangel darf der Mieter die Miete mindern; bei unerheblichen Mängeln kann der Mieter zumindest Beseitigung verlangen (z. B. kleiner Wasserfleck an der Decke). Das Amtsgericht Köpenick kehrt das um: Der Mieter kann zwar keine Beseitigung verlangen, aber die Miete mindern.

Der Müllplatz für die Wohnung befand sich in etwa 85 m Entfernung auf einem anderen Grundstück. Nachdem dessen Eigentümer für die Einräumung einer Dienstbarkeit zum Aufstellen der Mülltonnen auf seinem Grundstück 10.000 € verlangt hatte, verlegte die Vermieterin den Müllplatz an die Straße in einer Entfernung von etwa 165 m. Die Mieterin verlangte Mangelbeseitigung und minderte die Miete.

Mit Urteil vom 28. November 2012 nahm das Amtsgericht Köpenick einen erheblichen Mangel an, da die Mieterin nunmehr einen längeren Weg zu den Mülltonnen zurücklegen müsse. Das rechtfertige eine Minderung von 2,5 % der Gesamtmiete. Mängelbeseitigung könne die Mieterin allerdings nicht verlangen, denn die Vermieterin sei wegen Unzumutbarkeit nach § 275 BGB zur Leistungsverweigerung berechtigt. Eine Zahlung von 10.000 € stünde in einem groben Missverhältnis zu dem Interesse der Mieterin, den alten Müllplatz weiter nutzen zu können.