Mietminderungen bei Legionellenbefall

1. Ein Mietobjekt ist auch dann mangelhaft, wenn es nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung genutzt werden kann.

2. Ein Mangel bei einer von der Mietsache ausgehenden Gesundheitsgefährdung ist erst ab Bekanntwerden der Gefahr durch die Vertragsparteien anzunehmen.

3. Eine deutlich höhere Legionellenkonzentration im Trinkwasser als nach der Trinkwasserverordnung festgelegt (14.000 KBE/100 ml statt 100 KB/ml) rechtfertigt eine Mietminderung von 25 %.

Am 28.9.2013 veranlasste die Kl. eine Probenentnahme des Trinkwassers im Bereich der Wohnung der Bekl. Die Untersuchung der Wasserproben im Zeitraum vom 29.9.2012 bis 13.10.2012 ergab eine Konzentration von Legionellen von 14.000 KBE (= Kolonienbildende Einheiten)/100 ml. Das Ergebnis der Untersuchung erhielt die Kl. am 15.10.2012. An diesem Tag informierte die Kl. die Mieter des Hauses B. Straße und das Gesundheitsamt über die Werte. Nach der Trinkwasserverordnung sind ab einem Wert von 100 KBE/100 ml technische Maßnahmen zur Verminderung der Konzentration zu treffen.

Mit Schreiben vom 16.10.2012 zeigten die Bekl. daraufhin der Kl. eine Mietminderung um 25 % an und forderten die Kl. zur Beseitigung des Mangels auf.

Am 19.10.2012 ließ die Kl. in den Duschkopf der Wohnung einen Filter einbauen. Weitere Einbauten innerhalb der Wasserzufuhr der Wohnung erfolgten nicht. Am 17.12.2012 erfolgte eine erneute Wasserprobenentnahme, die einen Wert von 3.700 KBE/100 ml erbrachte. Hierüber informierte die Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 10.1.2013 und kündigte die Entfernung der Duschfilter für den 23.1.2013 an. Die Kl. ist der Ansicht, dass den Bekl. über die gewährte Mietminderung von 11,90 € hinaus kein weiterer Anspruch auf Minderung wegen der gemessenen Werte an Legionellen zustehe. Eine Beeinträchtigung der Wohnung sei lediglich für den Zeitraum vom 16.10.2012 bis 19.10.2012 gegeben gewesen. Insbesondere sei eine mögliche Gefährdung der Bekl. durch Legionellen nach dem Einbau der Duschköpfe nicht mehr vorhanden gewesen.

Die zulässige Klage ist teilweise begründet. Die Bekl. konnten die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB vom 15.10.2012 bis zum 17.12.2012 in Höhe von 25 % wegen des legionellenhaltigen Trinkwassers mindern. Das Vorkommen der Legionellen und die Höhe der Konzentration in der Wasserversorgungsanlage der Wohnung der Bekl. ist unstreitig. [...]

Legionellen in der Wasserversorgungsanlage stellen nach Auffassung des Gerichts einen Mangel im Sinne des § 536 BGB dar. Legionellen in der Wasserversorgung sind als Mangel zu qualifizieren, der zu einer nicht unerheblichen Tauglichkeitsminderung der Wohnung führt. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter von seiner Pflicht zur Zahlung des Mietzinses befreit, wenn die vermietete Sache mit einem Mangel behaftet ist, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, soweit die Beeinträchtigung nicht unerheblich ist (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., 2013, § 536 Rn. 1 ff.). Eine zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räumlichkeit entspricht nur dann dem Vertragszweck, wenn sie nicht gesundheitsgefährdend ist (aaO., Rn. 25).

Das Gericht geht davon aus, dass die Bekl. im Zeitraum vom 15.10.2012 bis 17.12.2012 aufgrund der gegebenen akuten Gesundheitsgefährdung, die zu einer erheblichen Einschränkung der Wohnqualität führte, die Miete um 25% mindern konnten. Unstreitig ist, dass die am 28.9.2012 gemessene Konzentration von 14.000 KBE/100 ml deutlich den technischen Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der TrinkwV von 100 KBE/100 ml überstieg. Bei einer solchen Konzentration ist von einer akuten Gesundheitsgefährdung auszugehen. Gemäß den Vorgaben der TrinkwV informierte die Kl. die Mieter und das Gesundheitsamt über die gemessene Konzentration. Nachdem der Kl. am 15.10.2012 der Legionellenbefall bekannt wurde, veranlasste sie am 19.10.2012 in Abstimmung mit dem Gesundheitsamt den Einbau von Duschfiltern zur Eindämmung der Gesundheitsgefahr.

Im Zeitraum vom 20.10.2012 bis 17.12.2012 konnten die Bekl. die Miete weiterhin mindern, da der Gebrauchswert der Wohnung weiterhin erheblich eingeschränkt war. Die seitens der Kl. zur Eindämmung der Gefahr getroffenen Maßnahmen führten nicht dazu, dass die erhebliche Beeinträchtigung der Mietsache vollständig beseitigt und die Gebrauchstauglichkeit wiederhergestellt wurde. Vielmehr bestand auch weiterhin eine von der erhöhten Legionellenkonzentration ausgehende abstrakte Gefahr. Maßgeblich ist, dass durch den Filtereinbau im Duschkopf die Gefahr lediglich dezimiert, jedoch nicht beseitigt wurde. Die Gefahr war weiterhin existent. Die Bekl. konnten die Wohnung nur in dem Wissen über den erheblich überschrittenen Grenzwert nutzen. Es bestand weiterhin die Gefahr, dass die Legionellen über das Trinkwasser aufgenommen werden bzw. ein defekter Filter zum Austritt der Legionellen führt. Die Bekl. konnten die Wohnung nur in dem Wissen über den erheblich überschrittenen Grenzwert nutzen. Ein Mietobjekt ist auch dann mangelhaft, wenn und weil es nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung genutzt werden kann. Schon die latent befürchtete Gefahr kann die Wertschätzung und den ungestörten Gebrauch der Sache beeinträchtigen (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 13.2.2002, 30 U 20/01, zit. n. juris). Nicht entscheidend ist, dass ein Schaden eingetreten ist oder unmittelbar bevorsteht (AG Hamburg, Urt. v. 18.8.1993, 40 a C 1476/92, BeckRS 2010, 08097).

Dabei erscheint dem Gericht unter Berücksichtigung der erheblichen Legionellenkonzentration und der damit im Einzelfall einhergehenden erheblichen Gesundheitsgefahr - eine Legionelleninfektion kann auch zum Tod führen - eine Minderung in Höhe von 25 % der Bruttomiete angemessen und auch ausreichend. Die Nutzbarkeit der Wohnung war im Hinblick darauf, dass die Wasserversorgung nur unter der Besorgnis der Infektion genutzt werden konnte, erheblich eingeschränkt.

Für den Zeitraum vor dem 15.10.2012 steht den Bekl. kein Recht zur Minderung der Miete zu. Maßgeblich für die Mangelhaftigkeit der Mietsache bei einer von der Mietsache ausgehenden Gesundheitsgefahr ist der Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Gefahr. Die Kl. erfuhr von der erhöhten Legionellenkonzentration am 15.10.2012. Ein Mangel der Mietsache ist daher erst ab diesem Zeitpunkt anzunehmen. Soweit die Gefahr unerkannt ist, verwirklicht sich lediglich ein allgemeines Lebensrisiko (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 25 ff.). Die Kl. handelte insoweit auch entsprechend den Vorgaben der TrinkwV. Eine Pflicht zur früheren Probenentnahme bestand nicht.

Legionellen im Trinkwasser sind gesundheitsgefährdend, vor allem beim Duschen. Liegt eine Legionellenkonzentration vor, die den sogenannten „technischen Maßnahmewert" (100 KBE = Koloniebildende Einheiten/100 ml) deutlich überschreiten, kann der Mieter die Miete mindern, und zwar auch dann, wenn er nicht krank geworden ist; ein Mietobjekt ist auch dann mangelhaft, wenn es nur in der Befürchtung genutzt werden kann, dass sich eine Gefahr verwirklichen könne. Das bedeutet umgekehrt, dass ein Mangel durch eine von der Mietsache ausgehende Gefahr erst dann Anlass für eine Minderung sein kann, wenn der Mieter diese Gefahr auch kennt.

Die Vermieterin hatte eine Probeentnahme des Trinkwassers veranlasst (sog. „orientierende Untersuchung"). Die Untersuchung der im Bereich der Wohnung der Mieter entnommenen Probe ergab eine um ein Vielfaches erhöhte Legionellenkonzen­tration von 14.000 KBE/100 ml. Das Ergebnis der Untersuchung erhielt die Vermieterin Mitte Oktober; an diesem Tage informierte sie ihre Mieter und das Gesundheitsamt. Sie ließ in den Duschkopf im Bad der Mieter einen Filter einbauen; eine spätere Wasserprobe erbrachte einen deutlich geringeren Wert, der den Grenzwert allerdings immer noch überschritt (3.700 KBE/100 ml). Die Mieter minderten die Miete um 25 %.

Mit Urteil vom 11. November 2013 hielt das Amtsgericht Dresden die Mietminderung für gerechtfertigt, und zwar auch für den Zeitraum nach Einbau des Filters im Duschkopf. Durch den Filtereinbau sei die Gefahr nicht beseitigt worden, wie die spätere Messung ergeben habe. Zudem hätten die Mieter bis dahin die Wohnung auch nur in dem Wissen über den erheblich überschrittenen Grenzwert nutzen können, was ebenfalls einen Mietmangel begründe.

Nicht entscheidend sei, dass ein Schaden schon eingetreten sei, weil ein Mangel auch bei einer latent befürchteten Gefahr vorliege. Eine Minderung sei allerdings für den Zeitraum vor Bekanntwerden der ersten Messung ausgeschlossen, da eine unerkannte Gefahr lediglich eine Verwirklichung des allgemeinen Lebensrisikos darstelle.

Dass eine derart hohe Legionellenkonzentration wie im Fall des AG Dresden eine Mietminderung von 25 % der Gesamtmiete rechtfertigt, lässt sich sicher vertreten. Zutreffend ist auch der Hinweis des Gerichts auf eine latent befürchtete Gefahr, die einen Mietmangel dann begründet, wenn Grenzwerte fehlen, wie im Falle des vom Gericht zitierten OLG Hamm zur Frage der Asbestbelastung. Bei der Legionellenkonzentration gibt es allerdings Grenzwerte, so dass es darauf nicht entscheidend ankam.

Dem Amtsgericht Dresden ist jedoch nicht dahin zu folgen, dass vor dem Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Gefahr kein Mangel anzunehmen sei, weil sich vorher lediglich das allgemeine Lebensrisiko verwirkliche. Das Gericht verwechselt hier schlicht das Bekanntwerden einer Gefahr durch die Mietvertragsparteien mit dem Fortschritt in der Wissenschaft, die aufgrund neuer Erkenntnisse zu einer anderen Beurteilung von Schadstoffen gelangen kann. Ehe diese Erkenntnisse nicht bekannt sind, kann kein Mangel angenommen werden. Maßgeblich ist aber der Kenntnisstand der Wissenschaft und nicht die Kenntnis der Vertragsparteien von den möglichen schädlichen Folgen (BayObLG ZMR 1999, 753). Das entspricht auch der Auffassung des Bundesverfassungsgerichts (GE 1998, 1208).

Entscheidend ist immer, ob der Ist-Zustand vom Soll-Zustand abweicht; auf die Kenntnis der Parteien davon kommt es grundsätzlich nicht an. Neue Erkenntnisse oder gesetzliche Vorschriften können dabei die Anforderungen an den Soll-Zustand verändern. Auch eine unerkannte Gesundheitsgefährdung beeinträchtigt die Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung.

Vertretbar ist lediglich, bei Kenntnis des Mieters von der Gefahr wegen der erhöhten Besorgnis auch eine erhöhte Minderung anzunehmen (so LG Berlin GE 2003, 884).