Mietminderung wg. Feuchtigkeit

Mietminderung wg. Feuchtigkeit; Schonfrist; Zurückbehaltungsrecht

1. Die Minderung für die Gebrauchsbeeinträchtigung eines 40 qm großen Kellers, der 38 % der gemieteten Doppelhaushälfte ausmacht, durch Feuchtigkeit ist jedenfalls nicht höher als mit 30 % anzusetzen.

2. Der Mieter kann sich jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln der Mietsache berufen.

3. Die Heilung der fristlosen Kündigung wegen Verzuges mit den bereits titulierten Mieten setzt daher voraus, daß der Vermieter nicht nur in Höhe des titulierten Rückstandes, sondern auch hinsichtlich des weiteren Mietrückstandes, wegen dessen der Mieter das Zurückbehaltungsrecht geltend macht, vollständig befriedigt wird.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die zulässige Berufung hat in der Sache nur hinsichtlich eines geringen Teils der Nebenforderung Erfolg.

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für die Monate Januar bis August 2005 in Höhe von jeweils 217,67 €. Die Miete war in diesen Monaten aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils um 38 % gemindert. Selbst wenn man als Bemessungsgrundlage die Bruttowarmmiete zugrunde legen würde (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 8. Aufl., § 536 Rn. 324), ändert sich die Angemessenheit eines Minderungsbetrages von 217,67 € monatlich nicht. In diesem Fall wäre die Minderungsquote entsprechend herabzusetzen.

Selbst wenn man zugunsten der Bekl. davon ausgeht, daß der Keller insgesamt nicht nutzbar war, erscheint eine Minderungsquote von insoweit 30 % als angemessen. Die Fläche des Kellers umfaßt ausweislich des Tatbestandes des mit der Klageschrift eingereichten Urteils des Amtsgerichts Spandau vom 27. April 2005 - 4 C 674/04 - 40 m2 und nimmt damit nur rund 38 % der gemieteten Doppelhaushälfte ein. Berücksichtigt man, daß die insgesamt zu zahlende Miete zudem einen Fahrzeugeinstellplatz und einen 350 m2 großen Garten umfaßt, so kommt eine Minderung von mehr als 30 % für den unbenutzbaren Keller selbst dann nicht in Betracht, wenn man den Vortrag der Kl. zugrunde legt, daß der Keller nach der vertraglichen Vereinbarung für die Einrichtung einer Naturheilpraxis geeignet sein sollte. Legte man der Berechnung der Minderung zugrunde, daß - wie im Termin zur mündlichen Verhandlung angesprochen - das Kellergeschoß in der im Vertrag genannten Fläche von 104 m2 möglicherweise entgegen bisheriger Annahme nicht enthalten ist, wäre eine Minderung von 30 % ohnehin mehr als ausreichend.

Soweit die Bekl. vortragen, im Februar und April 2006 sei es zu erneuten Wassereinbrüchen gekommen, infolge derer sich bei gestiegenen Außentemperaturen ein feuchtmodriger Geruch im Haus ausbreite, so ist dieser Mangel für den hier streitgegenständlichen Zeitraum Januar bis August 2005 nicht relevant.

Zudem erscheint eine Minderung von 30 % auch deshalb als ausreichend, da es auch nach dem Vortrag der Bekl. vor dem hier relevanten Zeitraum lediglich im Juli 2004 zu einem Wassereinbruch im Keller gekommen ist. Die danach möglicherweise als Mangel verbliebene Restfeuchte rechtfertigt keine höhere Minderung, zumal es danach ein Jahr lang zu keinen weiteren Wassereinbrüchen gekommen ist.

Hinsichtlich der übrigen Mängel, für die das Amtsgericht eine weitere Minderung von 8 % zuerkannt hat, wird auf die Ausführungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Die diesbezügliche Festsetzung greifen die Bekl. mit der Berufungsbegründung nicht an.

Ein Zurückbehaltungsrecht steht den Bekl. nicht (mehr) zu; dieses ist mit Ausspruch der fristlosen Kündigung vom 22. August 2005 fortgefallen (zur Wirksamkeit der Kündigung sogleich unter I. 2.). Grundsätzlich kann der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses bei Vorliegen eines Mangels dem Anspruch des Vermieters bezüglich eines Teils der (bereits geminderten) Miete die Einrede des nichterfüllten Vertrages gem. § 320 BGB entgegenhalten, um den Vermieter zur Erfüllung seiner Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB anzuhalten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 8. Aufl., § 536 Rn. 344). Diese Einrede des nichterfüllten Vertrages kann indes nicht bestehen, wenn aufgrund einer wirksamen fristlosen Kündigung kein Vertrag mehr zwischen den Parteien besteht und dem Mieter daher ein Instandsetzungsanspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht mehr zusteht.

Die Berufung hat hinsichtlich des Zinsanspruchs des Kl. teilweise Erfolg. Der Zinsanspruch des Kl. gem. §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 Satz 1 BGB hinsichtlich der rückständigen Mieten der Monate Januar bis August 2005 ist insgesamt erst ab dem Zugang der fristlosen Kündigung am 24. August 2005 begründet. Zuvor stand den Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht zu (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 8. AufI., § 536 Rn. 344 ff.), daß auch bei Annahme eines nur dreifachen Minderungsbetrages den Anspruch des Kl. insgesamt undurchsetzbar machte. Erst mit Zugang der fristlosen Kündigung, in der zugleich eine Mahnung der rückständigen Mieten gesehen werden kann, sind die Bekl. in Verzug geraten.

2. Der Kl. kann von den Bekl. gem. § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung verlangen, da die Kündigung des Kl. vom 22. August 2005 das Mietverhältnis beendet hat. Die Kündigung war wirksam nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB, da zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung die Bekl. hinsichtlich der durch Urteil des Amtsgerichts Spandau vom 27. April 2005 - 4 C 674/04 - titulierten Forderung mit Mieten im Verzug waren, die die Höhe von zwei Monatsmieten überstiegen.

Eine Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist entgegen der Ansicht der Bekl. nicht eingetreten. Dabei kann dahinstehen, ob die gegen die Bekl. durchgeführte Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Rückstände für August bis Dezember 2004 als Befriedigung des Vermieters im Sinne der genannten Vorschrift angesehen werden kann. Eine nachträgliche Zahlung führt nur dann zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn sie zur vollständigen Befriedigung des Vermieters ausreicht (Schmidt-Futterer/Blank, 8. Aufl., § 569 Rn. 38). Eine vollständige Begleichung aller bestehenden Rückstände ist nicht erfolgt. Die Bekl. haben jedenfalls die rückständigen Beträge aus den Monaten Januar bis August 2005 nicht beglichen. Mit Zugang der Kündigung am 24. August 2005, die zunächst wegen der titulierten Rückstände aus 2004 wirksam war, ist das Zurückbehaltungsrecht der Bekl. aus den oben genannten Gründen hinsichtlich der Rückstände aus 2005 fortgefallen, so daß die Bekl. innerhalb der Schonfrist auch diese Beträge an den Kl. hätten erbringen müssen. Dies haben sie unstreitig nicht getan. Die vorliegende Konstellation unterscheidet sich insofern von dem Regelfall, in dem wegen eines bestehenden Zurückbehaltungsrechts von vornherein kein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand entsteht. Den titulierten Rückständen aus dem Jahr 2004 konnten die Bekl. die Einrede des nichterfüllten Vertrages nicht entgegenhalten, weshalb die darauf gestützte Kündigung der Kl. wirksam war.

Auf ein möglicherweise fehlendes Verschulden der Bekl. kommt es nicht an. Eine Ausnahme, trotz fehlender vollständiger Tilgung von einer Unwirksamkeit der Kündigung auszugehen, kommt unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB dann in Betracht, wenn die unvollständige Tilgung auf einem Irrtum beruht und der verbleibende Rückstand gering ist (Schmidt-Futterer/Blank, 8. AufI., § 569 Rn. 38 a. E.; bejaht vom LG Berlin, WuM 1997, 216 bei einem offenen Betrag von 2,31 DM; verneint vom LG Bonn, WuM 1992, 607, wenn der offene Betrag ca. 30 DM bei ca. 583 DM Grundmiete beträgt). Jedenfalls letztere Voraussetzung ist bei einem Rückstand von 1.498,16 € nicht erfüllt. Auch durften die Bekl., nachdem das Amtsgericht Spandau ihnen im Verfahren 4 C 674/04 eine Minderungsquote von 12 % zuerkannt hat, nicht redlicherweise davon ausgehen, in den Monaten Januar bis August 2005 zu einer Minderung von über 50 % berechtigt zu sein, obwohl sich nach ihrem eigenen Vortrag die Zustände im Haus für diesen Zeitraum nicht relevant verschlechtert hatten.

Die Widerklage ist unbegründet, da den Bekl. wegen der Beendigung des Mietverhältnisses ein Instandsetzungsanspruch nicht mehr zusteht. [...]

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung, kann daher auch nicht mehr mindern. Daher kann er sich nach fristloser Kündigung wegen bereits titulierter Zahlungsansprüche auch nicht mehr darauf berufen, daß er nur diese zu bezahlen brauchte, weil ihm hinsichtlich weiterer Mieten ein Zurückbehaltungsrecht zustand.

Der Vermieter hatte gegen die Mieter ein Urteil vom 27. April 2005 auf Zahlung der Mietrückstände für August bis Dezember 2004 erstritten. Als diese nicht gezahlt wurden, kündigte er am 24. August 2005 fristlos und führte gegen die Mieter die Zwangsvollstreckung hinsichtlich dieser Mieten durch. Die Mieter minderten weiterhin wegen unstreitiger Mängel. Daraufhin nahm der Vermieter die Mieter auf Zahlung weiterer Mieten für Januar bis August 2005 und auf Räumung in Anspruch. Die Mieter beriefen sich auf eine höhere Minderung, machten wegen der fortbestehenden Mängel ein Zurückbehaltungsrecht geltend und erhoben insoweit Widerklage auf Mängelbeseitigung. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter antragsgemäß und wies die Widerklage ab. Dagegen legten diese Berufung ein mit dem Argument, die Minderung sei höher anzusetzen, und durch die Vollstreckung des titulierten Anspruchs sei die fristlose Kündigung des Vermieters unwirksam geworden, zumal sie wegen der weiterbestehenden Mängel zur Begleichung des weiter entstandenen Rückstandes nicht verpflichtet gewesen seien.

Das Landgericht folgte dieser Auffassung nicht. Die Minderung sei vom Amtsgericht zutreffend mit dem angesetzten Betrag berücksichtigt worden, selbst wenn man von der Minderung der Bruttowarmmiete ausgehe, denn die Minderung für die Gebrauchsbeeinträchtigung des 40 qm großen Kellers, der 38 % der gemieteten Doppelhaushälfte ausmache, durch Feuchtigkeit sei jedenfalls nicht höher als mit 30 % anzusetzen. Die wirksame fristlose Kündigung vom 24. August 2005 sei auch nicht durch die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der titulierten Mieten für 2004 unwirksam geworden, denn der Vermieter sei hinsichtlich der weiteren Mieten nicht vollständig befriedigt worden, weil den Mietern insoweit kein Zurückbehaltungsrecht mehr zugestanden habe. Mit Zugang der wirksamen Kündigung vom 24. August 2005 sie dieses hinsichtlich der Rückstände aus 2005 fortgefallen, weil nach der Kündigung kein Mietverhältnis zwischen den Parteien mehr bestanden habe, aus dem die Mieter wegen eines Instandsetzungsanspruchs die Einrede des nichterfüllten Vertrages hätten geltend machen können. Die Mieter könnten sich auch nicht darauf berufen, daß die Kündigung dennoch unwirksam geworden sei, weil die unvollständige Tilgung auf einem Irrtum beruht habe und der verbleibende Rückstand gering gewesen sei. Sie hätten nicht weiter von einer Minderungsquote von 50 % ausgehen dürfen, nachdem ihnen in dem Vorverfahren nur eine Minderungsquote von 12 % zuerkannt worden sei. Im übrigen sei der Rückstand von rund 1.500 Euro nicht mehr als gering anzusehen.

Das Landgericht weist zu Recht darauf hin, daß der vorliegende Fall sich von dem Regelfall unterscheidet, daß wegen eines bestehenden Zurückbehaltungsrechtes kein zur Kündigung berechtigter Mietrückstand entsteht, weil der Mieter wegen seines Instandsetzungsanspruchs nicht in Zahlungsverzug geriet (vgl. dazu u. a. Kinne/Schach/ Bieber, § 543 BGB Rn. 74a). Darauf konnte sich der Mieter hier hinsichtlich des titulierten Zahlungsrückstandes nicht mehr berufen, weil er bereits rechtskräftig zur Zahlung der Mieten für 2004 verurteilt worden war. Es kam also nur noch darauf an, ob durch die Vollstreckung des ursprünglichen Rückstandes die wirksame fristlose Kündigung geheilt worden war. Das war zu verneinen, weil inzwischen weitere Rückstände für Januar bis August 2005 aufgelaufen waren, hinsichtlich derer die Mieter sich nicht mehr auf die weiterbestehenden Mängel berufen konnte, weil ihnen nunmehr, nach der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung vom 24. August 2005, keine Instandsetzungsansprüche und auch kein Zurückbehaltungsrecht mehr zustanden.