Mietminderung wegen Feuchtigkeit

Mietminderung wegen Feuchtigkeit; Mängel der Mietsache; Feuchtigkeit; Schimmel; Nässeschäden

Zur Frage der Berechtigung einer Mietminderung aufgrund von Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung.

Die Bekl. (Mieter) und die Kl. (Vermieterin) streiten über die Berechtigung einer Mietminderung für 7 Monate in Höhe von monatlich 50,- DM. Die Bekl. trugen vor, daß sich infolge der von außen in die Wohnung dringenden Feuchtigkeit in der Ecke der Küche zur Außenwand hinter dem Vorratsschrank Schimmel gebildet habe, infolge der im Wohnraum herrschenden Feuchtigkeit würden die Scheiben beschlagen, die dadurch hervorgerufene Tropfnässe würde auch die Fensterbretter beschädigen. Die Kl. behauptet: Die Nässe in der Wohnung der Bekl. sei ausschließlich auf das Verhalten der Bekl. zurückzuführen gewesen. Eine Überprüfung ihres Technischen Dienstes habe ergeben, daß bauliche Gegebenheiten als Ursache für die Feuchtigkeitsbildung die Entwicklung von Stoffpilzen ausscheiden würden. Feuchtigkeitsmessungen in der Küche der Wohnung während einer ganzen Woche hätten ergeben, daß am Freitagabend und am Montag zwischen 10 und 11 Uhr sowie am Mittwoch zwischen 4 und 9 Uhr eine Luftfeuchtigkeit von 60 % als niedrigstem Wert in der Küche vorhanden gewesen sei, während sonst 80 % und am Mittwoch der Meßwoche der Wert 90 - 95 % zwischen 16 und 20 Uhr betragen habe. Am 26. März 1981 habe der technische Abschnittsleiter festgestellt, daß im Wohnzimmer der Bekl. drei Wäschetrockner mit feuchter Wäsche aufgestellt gewesen seien. Die Bekl. hätten auch das den Mietern zur Verfügung stehende Waschhaus niemals benutzt. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Der Minderungsanspruch war gemäß § 537 Absatz 1 BGB gerechtfertigt. Danach ist ein Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Allerdings kommt eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit nicht in Betracht.

Unstreitig war die Mietsache während der Zeit vom März bis zum September 1981 mit einem Mangel behaftet, denn die Küche der Wohnung wies eine erheblich über dem Durchschnitt liegende Luftfeuchtigkeit auf; es bildeten sich Nässe und Schimmel an der Außenwand hinter dem Vorratsschrank der Küche. Dies stellte auch eine erhebliche Minderung des Gebrauchswertes zumindest der Küche dar, denn eine Luftfeuchtigkeit von 80 % - wie sie nach dem eigenen Vorbringen der Kl. in der Küche vorhanden war - bedeutet ein ungesundes Wohnklima. Darüber hinaus ist ein Schimmel- und Pilzbelag an der Wand - abgesehen von den hygienischen Anforderungen, die insbesondere in der Küche üblicherweise zu verlangen sind - ein auf die Dauer unzumutbarer Anblick.

Dies wird auch von der Kl. nicht ausdrücklich bestritten. Für ihre Behauptung, dieser Sachverhalt sei allein auf das Verhalten der Bekl. zurückzuführen, ist die Kl. darlegungs- und beweispflichtig. Zwar trifft grundsätzlich im Falle der Minderung den Mieter die Beweislast für die Voraussetzungen des Minderungsanspruches, wenn der Vermieter jedoch vorträgt, an dem Mangel der Mietsache treffe ihn kein Verschulden, so hat er sich grundsätzlich zu entlasten, denn es ist dem Mieter nicht zuzumuten, den Beweis über Dinge zu führen, die seinem Gefahrenbereich und in der Regel auch seiner Sachkenntnis entzogen ist. Dieser für Werk-, Dienst- und Beherbergungsverträge entwickelte Grundsatz in entsprechender Anwendung der §§ 282, 285 BGB findet auch für Mietverträge Anwendung, wenn der Vermieter sein Verschulden an dem Mangel bestreitet (BGH NJW 1964, Seite 34). Die Kl. hat das Vorbringen der Bekl., sie habe bauliche Maßnahmen zur Beseitigung der Nässeschäden Ende September 1981 vorgenommen, nicht bestritten, so auch nicht den Vortrag der Bekl., daß seither die Feuchtigkeitsbildung in der Küche beseitigt sei. Nach diesem Vorbringen ist es den Bekl. nicht mehr möglich, den Beweis über die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu führen. Die Kl. hätte daher zumindest vortragen müssen, welche baulichen Maßnahmen sie vorgenommen hat, oder vor Ausführung der Baumaßnahmen ein Beweissicherungsverfahren einleiten müssen.

Auch ist ihr Vorbringen, die hohe Luftfeuchtigkeit sei ausschließlich auf das Wäschetrocknen im Wohnbereich und eine ungenügende Lüftung zurückzuführen, nicht schlüssig. In diesem Falle würden die Schäden nicht an einer Stelle nur in der Küche auftreten, zumal wenn sich in diesem Bereich, wie die Kl. selbst vorträgt, die Wäsche zum Trocknen nicht befand.