Mietminderung wegen Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung

Mietminderung wegen Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung; Gebrauchshindernis; Sachmangel

Eine Mietminderung wegen eines möglichen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot scheidet aus, wenn das Wohnungsamt weder die Nutzung der Räume untersagt noch konkret mit behördlichen Maßnahmen droht.

Der Kl. nimmt den Bekl. auf rückständigen Mietzins für Ge-werberäume in Anspruch. Der Bekl. hatte die Räume zum Betrieb einer ge-werblichen Zimmervermietung angemietet. Er stellte ab Dezember 1995 die Mietzahlungen unter Hinweis darauf ein, daß es sich nach Ansicht des Wohnungsamtes um Wohnräume handele. Das bestätigte das Wohnungsamt mit Schreiben vom 6.3.1996 mit dem Hinweis, eine abschließende Stellungnahme sei erst nach Rücksprache mit dem Kl. möglich.

1 c) Der Bekl. kann sich indes auch nicht für den Zeitraum ab Dezember 1995 auf eine Minderung oder ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Denn er hat das Vorliegen eines Mangels nicht schlüssig dargetan, geschweige denn unter Beweis gestellt. Dies oblag ihm aber, weil er aus dem Vorhandensein eines etwaigen Mangels (Gegen-)Rechte für sich herleiten will.

aa) Ein zur Minderung berechtigender Mangel ist nicht schon allein damit dargetan, daß das Wohnungsamt die Ansicht geäußert hat, nach seinen Unterlagen läge zweckentfremdeter Wohnraum vor. Ein öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis wie das Fehlen einer erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung kann zwar einen Sachmangel darstellen, weil das Gebrauchshindernis an die Lage und Beschaffenheit der Mieträume anknüpft (vgl. etwa Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW-RR 1986, 690; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kapitel III, Rdn. 1345). Jedoch kann der Mieter sich auf einen solchen Mangel nicht berufen, solange die Behörde eine etwa unzulässige Nutzung der Räume duldet. Erst wenn die Behörde gegen die Nutzung einschreitet, und sei es nur durch Androhung behördlicher Maßnahmen, kommt der etwaige Rechtsmangel zum Tragen und eine Minderung in Betracht (Kraemer a. a. O., Rdn. 1346). Das war hier aber ersichtlich nicht der Fall. Das Wohnungsamt ging zwar nach seiner - dem Gericht nicht bekannten und nicht vorgetragenen - Aktenlage von Wohnraum unter Anwendbarkeit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung aus, hat aber die Angelegenheit ausweislich des vom Bekl. eingereichten Schreibens vom 6. März 1996 erst noch einer abschließenden Klärung zuführen wollen. Wie der Kl. zu Recht einwendet, hat der Bekl. auch selbst nicht behauptet, das Wohnungsamt habe ihm die Nutzung der Räume zur gewerblichen Zimmervermietung untersagt oder zumindest konkret mit behördlichen Maßnahmen während des streitgegenständlichen Zeitraums gedroht. Allein auf den Gesichtspunkt einer fehlenden und erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung kann daher eine Minderung oder ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Mietzinses nicht hergeleitet werden.

Hinzu kommt, daß der Bekl. das Vorliegen von der Zweckentfremdungsverbot Verordnung unterfallendem Wohnraum trotz Bestreitens des Kl. weder dargelegt noch mit zulässigem Beweisantritt unter Beweis gestellt hat. Der Bekl. hat keinerlei Tatsachen vorgetragen, aus denen sich ergibt, ob und wann die Mieträume dem Wohnzweck gewidmet wurden bzw. ob die Räume gegebenenfalls bis 4. August 1972 einer anderen Nutzung zugeführt worden sind; dem erkennenden Gericht ist aber ohne die Darlegung entsprechender Tatsachen eine rechtliche Prüfung und Feststellung nicht möglich, ob es sich bei den Mieträumen tatsächlich um Wohnraum handelt, für den nach der Zweckentfremdungsverbot Verordnung eine Genehmigung für die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken erforderlich war (vgl. etwa § 1 Abs. 1, Abs. 2, Abs. 4 a Zweite Zweckentfremdungsverbot Verordnung). Die bloße Rechtsansicht des Wohnungsamtes ist insoweit nicht maßgeblich. Selbst wenn ein entsprechender Untersagungsbescheid des Wohnungsamtes ergangen wäre, würde dieser nur im Falle seiner Wirksamkeit zur Annahme eines Mangels führen (BGH WuM 1992, 687).

bb) Der Bekl. kann sich mangels Darlegung einer verbotswidrigen Nutzung auch nicht darauf berufen, daß das Sozialamt ihm ohne den geforderten Nachweis einer Zweckentfremdungsgenehmigung keine Personen zur Unterbringung zugewiesen habe bzw. zur Kostenübernahme nicht bereit gewesen sei. Der Umstand, ob das Sozialamt dem Bekl. Bewohner zuweist oder nicht, gehört grundsätzlich zum Verwendungsrisiko des Bekl. als Mieter. Das gilt auch dann, wenn das Sozialamt die Zuweisung vom Nachweis einer Zweckentfremdungsgenehmigung abhängig macht, die sie für erforderlich hält, obwohl das Wohnungsamt gegen die etwa zweckwidrige Nutzung (noch) gar nicht eingeschritten ist und den Vorgang erst noch der Klärung zuführen will. Es ginge zu weit, dem Vermieter auch das Gewährleistungsrisiko für bloß befürchtete und bloß möglicherweise bestehende Gebrauchshindernisse aufzubürden, noch dazu, wenn nicht einmal die gegebenenfalls zuständige Behörde überhaupt eine Anordnung erlassen hat. Demzufolge konnte der Bekl. die Räume grundsätzlich weiter wie bisher nutzen und mußte sich - so er das Sozialamt nicht bewegen konnte, bis zur Klärung auf Nachweise zur Zweckentfremdungsgenehmigung zu verzichten - anderweitig Untermieter suchen. Der Mietzweck war nicht auf die Unterbringung solcher Personen beschränkt, die das Sozialamt gegen Kostenübernahme zuweist, sondern umfaßte ganz allgemein jedwede gewerbliche Zimmervermietung.

Da der Bekl. somit schon nicht schlüssig einen Mangel dargelegt hat, kann dahinstehen, ob es ihm nach § 539 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen etwa grob fahrlässiger Unkenntnis vom Erfordernis einer Zweckentfremdungsgenehmigung versagt wäre, sich jetzt auf den Mangel zu berufen, wie der Kl. unter Hinweis auf die Entscheidung des Kammergerichts in GE 1991, Seite 1195 geltend macht.

Ein Mieter hatte Räume zum Betrieb einer gewerblichen Zimmervermietung gemietet. Später teilte das Wohnungsamt mit, es liege eine Zweckentfremdung vor; konkrete Maßnahmen unterblieben jedoch.

Als der Mieter vom Sozialamt keine Untermieter mehr zugewiesen bekam, stellte er die Mietzahlungen ein. Er meinte, es liege ein Mangel der Mietsache vor.

Durch rechtskräftiges Urteil vom 29. Oktober 1996 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage des Vermieters statt. Es komme nicht darauf an, ob das Minderungsrecht des Mieters schon deshalb ausgeschlossen sei, weil eine grob fahrlässige Unkenntnis vom Erfordernis einer Zweckentfremdungsgenehmigung angenommen werden müsse. Hier liege schon deshalb kein Mangel der Mietsache vor, weil das Wohnungsamt nicht tätig geworden sei. Die bloße Äußerung einer Rechtsmeinung durch das Wohnungsamt reiche nicht, auch wenn infolgedessen das Sozialamt keine Bewohner mehr zugewiesen haben sollte. Dieses Risiko müsse nicht der Vermieter tragen, sondern der Mieter.