Mietminderung wegen fehlender Nutzungsgenehmigung aufgrund von Baumängeln

Miete ist nicht (mehr) geschuldet, wenn die zum Betrieb eines Wettbüros gemieteten Räume wegen einer Untersagungsverfügung der öffentlichen Hand aufgrund von Bauordnungsvorschriften nicht nutzbar sind (Mietminderung auf Null).

(Leitsatz der Redaktion)

Ein Anspruch der Kl. auf Zahlung von Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB oder Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB besteht nicht. Eine von der Bekl. zu zahlende Miete oder Nutzungsentschädigung wäre nach § 536 BGB auf Null gemindert.

Die streitgegenständlichen Räume waren ausweislich des Mietvertrags ausdrücklich zum Betrieb eines Wettbüros (Buchmachergewerbe) vermietet. Dies war vereinbarter Vertragszweck.

Die Kl. können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie nur für die baulichen Voraussetzungen der gemieteten Räume einzustehen hätten und im Übrigen die Frage der Genehmigungsfähigkeit im Risikobereich der Bekl. liege. Die Klausel in § 1 Nr. 1 a) des Mietvertrags ist bereits vom Wortlaut eindeutig und nicht auslegungsfähig. Danach haften die Kl. nur insoweit nicht für die Erteilung der erforderlichen behördlichen Genehmigungen, soweit diese "wegen nur in der Person des Mieters liegenden Gründen nicht erteilt werden können". Darunter fällt eindeutig nicht die Vereinbarkeit mit den maßgeblichen Bauordnungsvorschriften. Allein hierauf ist die Untersagungsverfügung des Bezirksamts Mitte vom 17. März 2006 gestützt worden.

Im Übrigen würde eine derartige Auslegung der Regelung in § 305 c Abs. 2 BGB, die nach § 310 Abs. 1 BGB grundsätzlich auch bei der Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegenüber einem Unternehmer im Sinne von § 14 BGB gilt, nicht Rechnung tragen, wonach im Zweifel die für den Verwender nachteilige Auslegung maßgeblich ist. Schließlich würde der Ausschluss der Haftung des Vermieters für die Genehmigungsfähigkeit des Betriebs des vereinbarten Gewerbes gegen § 307 BGB verstoßen (BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 - VIII ZR 232/87 -, GE 1988, 937 = NJW 1988, 2664).

Danach war aufgrund der Untersagungsverfügung der Betrieb eines Wettbüros öffentlich-rechtlich nicht mehr möglich. Jedenfalls ab Mai 2006 ist es von der Bekl. tatsächlich auch nicht mehr betrieben worden. Unter Berücksichtigung des vereinbarten Vertragszwecks führt dies gemäß § 536 BGB zu einer Minderung der von der Bekl. geschuldeten Miete auf Null. Diese betrifft auch die Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB, die sich auf die Höhe der bei Beendigung des Vertrags geschuldeten - ggf. geminderten - Miete beläuft (BGH, Urteil vom 21. Februar 1990 - VIII ZR 116/89 -, WuM 1990, 246; PaIandt-Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 546 a BGB, Rn. 11). [...]

Äußert der Mieter begründete Zweifel an den einer Heizkostenabrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerten, so muss der Vermieter jedenfalls auf konkrete Einwendungen des Mieters im Einzelnen eingehen und die Heizkostenverteilung plausibel darlegen und beispielsweise Datenblätter über die Skalierung der Heizkostenverteiler rechtzeitig vorlegen. Der Mieter hat auch einen Anspruch auf Einsicht in die Einzelableseprotokolle, entschied das Landgericht Berlin. Nicht alle Ablesefirmen bieten diesen Service noch an.

Der Vermieter machte einen Nachzahlungsanspruch aus zwei Heizkostenabrechnungen geltend. Der Mieter brachte konkrete Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung vor: Die auf dem Verdunstungsprinzip arbeitenden Erfassungsgeräte würden neben der Wärmeabgabe durch die Heizkörper auch die Wärmestrahlung der unisolierten Steigeleitungen und der übermäßigen Erwärmung der Wohnung durch die im unmittelbar darunterliegenden Heizungskeller installierte Hausanschlussstation registrieren; in verschiedenen Wohnungen seien an vergleichbaren Heizkörpern unterschiedliche Verteiler mit unterschiedlichen Skalen angebracht; die Ablesewerte seien unrichtig, an den Verteilern angebrachte Skalen seien vertauscht worden mit der Folge, dass für die Mieterwohnung mehr Stricheinheiten abgelesen worden sein könnten. Der Vermieter reagierte auf diese Einwendungen nur teilweise und meinte, er sei zur Offenlegung der Ableseprotokolle nicht verpflichtet. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Nachzahlung, was zur Berufung des Mieters führte.

Die ZK 63 des LG Berlin änderte das angefochtene Urteil und wies die Klage des Vermieters ab. Es könne dahinstehen, ob die Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten im Hinblick auf die anderweitige Wärmeeinwirkung auf die Erfassungsgeräte angemessen sei. Jedenfalls habe der Vermieter die mieterseits erhobenen Einwendungen gegen die den Abrechnungen zugrunde gelegten Ablesewerte nicht ausgeräumt. Der Vermieter habe - obwohl der Mieter das ausdrücklich verlangt habe - die entsprechenden Datenblätter nicht rechtzeitig vorgelegt. Die Vorlage erstmals in der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz sei verspätet und nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zu berücksichtigen.

Das Verlangen des Mieters auf Einsicht in die Einzelableseprotokolle sei auch nicht rechtsmissbräuchlich. Zur Kontrolle der Abrechnung gehöre auch die Nachvollziehbarkeit der gesamten abgelesenen Stricheinheiten, denn es wirke sich auf den vom Mieter zu tragenden Anteil aus, wenn in der Abrechnung statt der in den Abrechnungen zugrunde gelegten Stricheinheiten tatsächlich insgesamt mehr Stricheinheiten abgelesen worden sein sollten.

Über den Ort der Einsichtnahme entschied das Landgericht nicht. Es könne dahinstehen, ob der Mieter insoweit eine Einsicht in den Räumen des Vermieters verlangt habe, denn der Vermieter habe sich im Rechtsstreit darauf berufen, dass er zur Offenlegung der Protokolle nicht verpflichtet sei und der Mieter insoweit kein Einsichtsrecht habe. Bei einer solchen Sachlage liefe ein Versuch zur Einsichtnahme ins Leere und stelle eine bloße Förmelei dar.