Mietminderung wegen Einschränkung des Zugangs zum Mietobjekt

Die mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung in der Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten durch das Postieren von Ordnern einer davor gelegenen Diskothek auf dem gemeinsam zu nutzenden Kellerflur berechtigt nicht zur Minderung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. macht rückständige Mieten für die Monate Dezember 2004 bis November 2007 geltend.

Sie vermietete an die Bekl. in einem Mietvertrag Räumlichkeiten für den Betrieb eines Internetcafés und hiervon getrennte Räumlichkeiten für den Betrieb einer Spielothek. Die Räumlichkeiten befinden sich im Keller eines Einkaufszentrums in W. Ebenfalls in diesem Keller befinden sich Räume, in denen die Nebenintervenientin eine Diskothek betreibt. Beide Mietobjekte können über einen gemeinsamen Flur erreicht werden, wobei die Eingangstür der Diskothek am Anfang des Flures, der 2,4 m breit ist, eine weitere Tür zur Diskothek auf der gleichen Seite weiter hinten und die Tür zur Spielothek noch weiter hinten und auf der anderen Flurseite belegen ist. Der Kellereingang zu diesem Flur liegt in der Nähe des angrenzenden Parkplatzes. Nach übereinstimmenden Angaben der Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 13.11.2008 verfügt die Spielothek/das Internetcafé über einen weiteren Zugang von der Straße her.

Das Mietobjekt wurde der Bekl. im August 2004 übergeben. Diese zahlte vereinbarungsgemäß zunächst nur einen Teil der Betriebskosten. Die erste Miete, bestehend aus einer Grundmiete von 2.000 €, einer Betriebskostenvorauszahlung von 1.050 € sowie der auf beide entfallenden Umsatzsteuer, wurde vertragsgemäß für Dezember 2004 fällig. Als Fälligkeitszeitpunkt hatten die Parteien im Vertrag jeweils den fünften Werktag des Monats vereinbart.

Für den streitgegenständlichen Zeitraum von Dezember 2004 bis November 2007 zahlte die Bekl. von der vertraglich vorgesehenen Miete unstreitig insgesamt 20.880 € nicht. Sie berief sich für den nicht entrichteten Teil auf eine Minderung. Zur Begründung hat sie ausgeführt, die Nebenintervenientin habe ihr Sicherheitspersonal, wenn die Diskothek Freitag und Samstag geöffnet ist, in dem gemeinsamen Flur postiert. Dort würden diese, dies ist zwischen den Parteien unstreitig, ihre Kontrollen durchführen. Schon der Anblick von zwei bis drei breitschultrigen Ordnern in dunkler Kleidung sei geeignet, potentielle Kunden der Bekl. abzuschrecken. Dadurch, dass die Ordner auf dem Flur, also vor der Eingangstür der Diskothek postiert seien, entstehe zudem der Eindruck für potentielle Kunden der Bekl., dass auch sie die Einlasskontrolle passieren müssten. Zudem hätten die Ordner der Nebenintervenientin die Kunden der Bekl. zumindest vorübergehend gehindert, die Räume der Bekl. aufzusuchen. [wird ausgeführt]

Das Landgericht Schwerin hat eine Mietminderung von 400 € monatlich bejaht und die Bekl. unter Abweisung der Klage im Übrigen zur Zahlung von 6.851,29 € verurteilt. Der Berechnung der Minderung hat das Landgericht Beeinträchtigungen an vier Freitagen und vier Samstagen pro Monat - mithin an acht Tagen im Monat - zugrunde gelegt. Bei einer Tagesmiete von 100 € ergebe sich eine Miete für diese Tage von 800 €, die um 50 % gemindert werden müsse, mithin um 400 €. Dabei hat es zugrunde gelegt, dass sich auf dem Flur befindende Ordner auf die Kunden der Bekl. eine abschreckende Wirkung zeigen können und es den Kunden der Bekl. auch nicht zuzumuten sei, gelegentlich gefragt zu werden, wohin sie wollten. [...]

Die Kl. verfolgt mit ihrer Berufung die Verurteilung der Bekl. im Umfang der erstinstanzlichen Klagabweisung weiter. [...]

II. Die zulässige Berufung hat Erfolg. Der Kl. steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Ziffer 2 des Mietvertrages zu.

1. Dabei sind sowohl die vereinbarte Miethöhe als auch die tatsächlich geleisteten Zahlungen zwischen den Parteien unstreitig.

2. Anders als das Landgericht angenommen hat, ist die vertraglich geschuldete Miete nicht gemindert. Gem. § 536 Abs. 1 BGB schuldet der Mieter eine entsprechend geminderte Miete, wenn im laufenden Mietverhältnis die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB scheidet eine Minderung jedoch dann aus, wenn die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit unerheblich ist.

a. Die Minderung des § 536 Abs. 1 BGB setzt somit voraus, dass ein Sach- oder Rechtsmangel der Mietsache deren Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Ein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB erfordert eine Abweichung der Soll- von der Ist-Beschaffenheit (BGH, Urt. v. 16.2.2000, XII ZR 279/97, GE 2000, 671 = NJW 2000, 1714). Die Soll-Beschaffenheit definiert sich dabei nach den vertraglichen Vereinbarungen; sieht der Vertrag hierzu nichts Konkretes vor, richtet sie sich nach den für den Vertragszweck erforderlichen Umständen, ggf. dem, was nach der allgemeinen Verkehrsanschauung für die Erfüllung des Vertragszweckes erforderlich ist. Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter nämlich verpflichtet, die Mietsache zum vertraglichen Gebrauch zu überlassen, wozu insbesondere ihre Tauglichkeit zum vertraglich vorgesehenen Verwendungszweck gehört (BGH, Urt. v. 5.10.1981, VIII ZR 259/80, NJW 1982, 696; BGH Urt. v. 1.7.1981, VIII ZR 192/80, GE 1982, 137 = NJW 1981, 2405). Dabei kommen nicht nur Mängel in Betracht, die in der Beschaffenheit der Mieträume selbst begründet sind, sondern auch Einwirkungen auf die Mietsache und ihren Gebrauch von außen, sog. Umwelt- oder Umfeldmängel (Weidenkaff in Palandt, BGB, 67. Aufl., § 536 Rn. 16; Eisenschmid in MietPrax, Fach 5 Rn. 18).

b. Wird der Zugang zu einem von Kundenströmen frequentierten Ladenlokal erheblich erschwert, kann hierin ein Mangel der Mieträume im Sinne eines solchen Umfeldmangels liegen (KG, Urt. v. 12.11.2007, 8 U 194/06, GE 2008, 52 = GuT 2007, 436; OLG Frankfurt, Urt. v. 1.7.2005, 24 U 234/04; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 242, 268; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rn. 187; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, 2. Aufl., Kap. 14, Rn. 263; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 536 Rn. 18; Fritz, NZM 2008, 825 [830]). Um jedoch den Anwendungsbereich der Minderung nicht ausufern zu lassen, haben Rechtsprechung und Literatur im Falle der Umwelt- und Umfeldmängel ihre Anwendung auf solche Mängel begrenzt, die sich unmittelbar und nicht nur mittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume auswirken (BGH, Urt. v. 16.2.2000, XII ZR 279/97, GE 2000, 671 = NJW 2000, 1714; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, aaO., Kap. 14, Rn. 252). Ob eine unmittelbare oder mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt, ist regelmäßig anhand der Umstände des Einzelfalles zu prüfen. An einer Unmittelbarkeit soll es in der Regel fehlen, wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Pachtsache selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt lassen und sich allein auf die Menge potentieller Kunden auswirken (LG Berlin, Urt. v. 4.8.2008, 12 O 812/07, GE 2008, 1426 = NZM 2008, 844 für die Umgestaltung des Hauptbahnhofes in Ladennähe).

Ob eine Zugangsbehinderung im Einzelfall eine mittelbare oder eine unmittelbare Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit darstellt, hängt zum einen vom Nutzungszweck der Mieträume und zum anderen von der Art der Zugangsbehinderung ab. So hat das KG (aaO.) eine zur Minderung führende, unmittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung in einem Fall angenommen, in dem durch den Bau der U-Bahn der Zugang zu einem Geschäft, in welchem Reiseliteratur, Stadtpläne, Ansichtskarten und Souvenirs verkauft wurden, welches also klassisch von Laufkundschaft lebt, nur noch über eine Behelfsbrücke erreichbar gewesen wäre. Könnten die Kunden eines solchen Geschäftes dieses wegen der Versperrung durch die Baustelleneinrichtung nicht mehr wie bisher erreichen, könne auch der Mietzweck, dieser Kundenschicht diese Artikel zum Kauf anzubieten und auch zu verkaufen, nicht mehr erreicht werden. Bei Vermietung eines Ladenlokals zum Betrieb eines Schuhgeschäftes hat der BGH (Urt. v. 1.7.1981, VIII ZR 192/80, GE 1982, 137 = NJW 1981, 2405) entschieden, es könne über die Eignung der Räume in ihrer baulichen Ausgestaltung hinaus auch der ungehinderte Zutritt des Publikums zu diesem Geschäft - also die Möglichkeit, es beschwerde-, gefahrlos und bequem betreten zu können - für die Gebrauchstauglichkeit unmittelbar bestimmend sein. Werde diese Möglichkeit durch bauplanerische oder bauausführende Maßnahmen in der näheren Umgebung des Ladenlokals nachhaltig beeinträchtigt, könne dies einen Mangel darstellen. Eine bloße mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung nahm der BGH in einem Fall an, in dem der Mieter eines Wäschegeschäftes in einem Einkaufszentrum geltend machte, es seien in der Nähe nicht ausreichend Parkplätze vorhanden und eine in Aussicht gestellte überdachte Zuwegung zwischen dem Hauptbahnhof und dem Einkaufszentrum sei nicht geschaffen worden, so dass die Kunden nicht trockenen Fußes in das Geschäft gelangen könnten, was ihre Entscheidung, dieses aufzusuchen, beeinflusse (BGH, Urt. v. 16.2.2000, XII ZR 279/97, GE 2000, 671 = NJW 2000, 1714). Verneint hat auch das OLG Celle eine unmittelbare Einwirkung für den Fall, dass eine Gaststätte in die Einrichtung einer verkehrsberuhigten Zone einbezogen wird und hierdurch ein Umsatzrückgang eintritt (OLG Celle, Urt. v. 13.3.1996, 2 U 53/95, NJW-RR 1996, 1099). Ebenso nur eine mittelbare Beeinträchtigung hat das OLG Frankfurt für den Fall angenommen, dass ein Rechtsanwalt, der Räumlichkeiten für seine Kanzlei in einem eleganten Bürogebäude gemietet hat, ein Ausbleiben von Mandanten wegen des durch andere Mieter hervorgerufenen optischen Eindrucks befürchtete (OLG Frankfurt, Urt. v. 1.7.2005, 24 U 234/04). Für ein Ladenlokal, welches an einer Straße liegt, die ein Einkaufzentrum und den Markt verbindet, hat Fritz (NZM 2008, 825) eine Minderung verneint, wenn der Zugang vom Markt her wegen Bauarbeiten versperrt wird, vom anderen Ende der Straße her aber möglich bleibt.

c. Unter Berücksichtigung der vorskizzierten Grundsätze und Fallbeispiele vermag der Senat auch vorliegend nur eine mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung der Bekl. in der Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten zur Nutzung als Betrieb einer Spielothek durch das Postieren der Ordner der Nebenintervenientin auf dem gemeinsam zu nutzenden Kellerflur zu erblicken. Der Zugang zu den von der Bekl. gemieteten Räumen ist in ausreichendem und damit vertragsgemäßen Umfang gewährleistet. Die Kunden der Bekl. können die Räumlichkeiten fußläufig erreichen, ohne dass ihnen die Zuwegung versperrt ist oder sie anderweitig nicht bequem und ohne größere Schwierigkeiten zu erreichen wären. Allein die optische Präsenz der Ordner der Nebenintervenientin auf dem Flur und ein vereinzeltes Ansprechen der Kunden der Bekl., ob diese in die Spielothek oder die Diskothek wollen, hindern die Kunden der Bekl. nicht daran, die Räumlichkeiten fußläufig zu erreichen. Soweit der optische Eindruck der Ordner der Nebenintervenientin auf den einzelnen Kunden einen verunsichernden oder abschreckenden Eindruck machen mag, hindert ihn dies gleichwohl nicht, die Spielothek ungehindert und ohne den Anblick der Ordner durch den straßenseitigen Eingang aufzusuchen.

3. Da somit eine Minderung nicht gerechtfertigt war und sich die Bekl. jeweils mit 580 € monatlich in Zahlungsrückstand befand, waren die von der Bekl. zu ersetzenden Kosten der außergerichtlichen anwaltlichen Tätigkeit in dem geltend gemachten Umfang gerechtfertigt. [...]

Die mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung in der Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten durch das Postieren von Ordnern einer davor gelegenen Diskothek auf dem gemeinsam zu nutzenden Kellerflur berechtigt nicht zur Minderung.

Die Klägerin vermietete an die Beklagte im hinteren Kellerbereich gelegene Räumlichkeiten für den Betrieb eines Internetcafés und einer Spielothek, die u. a. über einen gemeinsamen Flur mit einer Diskothek erreicht werden konnten, die sich am Anfang des Flures befanden. Die Beklagte minderte die Miete mit der Begründung, ihre Kunden würden durch die in dem gemeinsamen Flur von der Diskothek zur Einlasskontrolle postierten breitschultrigen Ordner in dunkler Kleidung vom Besuch ihrer Räumlichkeiten abgeschreckt. Die Klägerin verlangte Zahlung des ausstehenden Betrages. Die erste Instanz bejahte eine Minderung und wies die Klage insoweit ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Klägerin.

Die Berufung hatte Erfolg. Das OLG Rostock hat einen Mangel der Mietsache verneint, weil in der Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten durch das Postieren von Ordnern einer davorgelegenen Diskothek auf dem gemeinsam zu nutzenden Kellerflur nur eine mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung liege. Der Zugang zu den gemieteten Räumlichkeiten sei weiterhin in ausreichendem und damit vertragsgemäßen Umfang gewährleistet.

Allein die optische Präsenz der Ordner der Diskothek auf dem Flur und ein vereinzeltes Ansprechen der Kunden der Beklagten, ob diese in die Spielothek oder die Diskothek wollten, würde die Kunden der Beklagten nicht daran hindern, die von dieser gemieteten Räumlichkeiten fußläufig zu erreichen, zumal noch ein straßenseitiger Eingang vorhanden sei.