Mietminderung wegen Bordellbetriebs in einem großstädtischen Haus nur bei konkreten Störungen

Allein das Vorhandensein eines im Hause befindlichen Bordellbetriebs stellt in einer Großstadt keinen Mangel der Mietsache dar; es kommt vielmehr auf die konkrete Störung an.

(Leitsatz der Redaktion)

Im Übrigen sind die Zahlungen des Kl. nicht ohne Rechtsgrund erfolgt. Der Rechtsgrund ist insbesondere nicht aufgrund eines Minderungsanspruchs wegen des im Haus befindlichen Bordellbetriebs entfallen. Allein dessen Vorhandensein stellt in einer Großstadt keinen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB dar (LG Berlin, NZM 2000, 377). Im Übrigen sind Minderungsansprüche des Kl. gemäß § 536 b BGB ausgeschlossen, soweit er aufgrund des bereits bei Vertragsbeginn vorhandenen Betriebs mit entsprechenden Auswirkungen rechnen musste. Es kann dahinstehen, dass dem Kl. aufgrund einer in einem früheren Verfahren angenommenen Erweiterung des Betriebs Minderungsansprüche zuerkannt worden sind. Dieses bindet das Gericht im vorliegenden Verfahren nicht. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts obliegt nicht dem Bekl. die Darlegung einer Verminderung gegenüber diesem Zustand, der nicht rechtskräftig festgestellt worden ist, sondern der Kl. muss nach den allgemeinen Grundsätzen die Voraussetzungen eines Minderungsanspruchs darlegen und hierzu vor allem die Verschlechterungen seit Vertragsbeginn darstellen. Nur wenn sich daraus ergibt, dass eine qualitative Änderung der Störungen in einem Ausmaß eingetreten ist, mit der aufgrund der Situation bei Vertragsbeginn nicht zu rechnen war, sind Minderungsansprüche begründet.

Das ist hier nicht der Fall. Im Kern beschränkt sich das Vorbringen des Kl. darauf, dass sich die Situation seit dem vorangegangenen Urteil nicht verändert habe. Das bloße Vorhandensein des Bordells und die damit regelmäßig zu erwartenden Auswirkungen begründen aufgrund der Kenntnis bei Vertragsabschluss keine Minderung. Konkrete Angaben zu den geänderten näheren Umständen macht der Kl. nicht. Hierfür genügen Angaben wie "gewisse Verunreinigungen", das "Aufsuchen des Hauses durch Freier", und "regelmäßiges" Fehlklingeln nicht. Hinzu kommt, dass der Bekl. auch konkrete Änderungen vorgetragen hat. Diese kann der Kl. nicht einfach mit Nichtwissen bestreiten, sondern kann und muss hierauf aufgrund eigener Kenntnisse im Einzelnen eingehen.

Ohne Erfolg macht er geltend, dass die Haustür in der Nacht nicht abgeschlossen sei. Zum einen lässt dieser Umstand von vornherein allenfalls eine nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung erkennen, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Denn der Kl. teilt keine konkreten Nachteile mit, die sich hieraus ergeben. So ist insbesondere nicht ersichtlich, dass sich etwa tatsächlich unbefugte Besucher im Haus aufhalten. Abgesehen davon trägt er nicht vor, dass und seit wann sich insoweit gegenüber dem Anfangszustand eine Änderung ergeben hat.

In Bezug auf den Türsummer an der Eingangstür des Bordells gilt Entsprechendes. Auch hier trägt der Kl. nicht vor, dass und ggf. seit wann sich seit Vertragsbeginn eine Änderung ergeben hat und er diese vor allem auch dem Vermieter angezeigt hat. Im Übrigen ist die Beschreibung als ohrenbetäubender Summton nicht ohne Weiteres nachzuvollziehen, zumal der Kl. im 4. OG wohnt, das Bordell indes im Erdgeschoss liegt. Bei lebensnaher Betrachtung lässt dies schon aufgrund dieser örtlichen Gegebenheiten keine mehr als nur unerhebliche objektive Beeinträchtigung erkennen. Allein der Umstand, dass der Türsummer wahrnehmbar sein sollte und sich der Kl. hierdurch subjektiv gestört fühlt, begründet einen objektiven Mangel nicht. [...]

Können gemietete Räume aufgrund einer behördlichen Untersagungsverfügung mit Verweis auf Bauordnungsvorschriften nicht zum vertraglichen Zweck genutzt werden, ist keine Miete (mehr) geschuldet.

Räume wurden zum Betrieb eines Wettbüros vermietet. Dem Mieter wurde aufgrund einer Verfügung des Bezirksamtes die Nutzung der Räume unter Hinweis auf entsprechende Bauordnungsvorschriften untersagt. Der Mieter zahlte daraufhin die vereinbarte Miete nicht mehr, was zur Zahlungsklage des Vermieters führte. Das Amtsgericht gab der Zahlungsklage statt, der Mieter ging in die Berufung.

Das LG Berlin änderte das angefochtene Urteil und wies die Klage ab. Ein Anspruch auf Mietzahlung oder Nutzungsentschädigung bestehe nicht. Die Miete sei nach § 536 BGB auf Null gemindert. Der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, dass er nur für die baulichen Voraussetzungen der gemieteten Räume einzustehen habe und im Übrigen die Frage der Genehmigungsfähigkeit im Risikobereich des Mieters liege. Die entsprechende mietvertragliche Klausel sei eindeutig und nicht auslegungsfähig. Danach würde der Vermieter nur dann nicht für die Erteilung der erforderlichen behördlichen Genehmigungen haften, wenn diese wegen in der Person des Mieters liegenden Gründen nicht erteilt werden könnten. Darunter falle nicht die Vereinbarkeit mit den maßgeblichen Bauordnungsvorschriften. Allein hierauf sei aber die Untersagungsverfügung gestützt worden.

Dem Urteil des Landgerichts ist nicht zu entnehmen, welchen tatsächlichen Hintergrund die Unterlassungsverfügung des Bezirksamts hatte, welche Bauordnungsvorschriften verletzt worden sein sollen. Offenbar handelte es sich aber nicht um einen Sachverhalt, wonach Baumängel die Nutzbarkeit der Räume hinderten. Eher könnte in Betracht gekommen sein, dass das Bezirksamt im Rahmen von Restriktionen im Zusammenhang mit dem staatlichen Sportwettenmonopol tätig geworden ist (vgl. hierzu Kinne in GE 2006, 684 ff.). Dann wäre es Sache des Mieters gewesen, gegen die Untersagungsverfügung im Verwaltungsrechtsweg vorzugehen.