Mietminderung wegen Baulärms vom Nachbargrundstück und wegen Sichtbehinderung durch Aufstockung des Nachbarhauses

Ein Ausschluss der Minderung wegen Baulärms vom Nachbargrundstück kommt nur in Betracht, sofern bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben, wie z. B. bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, bei erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken. Eine Minderung ist nicht schon generell bei Bauarbeiten im Innenstadtbereich ausgeschlossen (entgegen LG Berlin, ZK 63, GE 2011, 1685). Eine Sichtverbauung durch Aufstockung des Nachbargebäudes kann nur dann zur Minderung berechtigen, wenn eine Parteiabrede zur Beschaffenheit der Mietsache (mit Fernsicht) vorliegt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Miete war über die von der Kl. anerkannte 25 %ige Minderung wegen unzureichender Heizungsleistung auch aufgrund der (anhaltenden) Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit den Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, welche die Kl. für den vorangegangenen Zeitraum bis einschließlich Dezember 2009 mit Schreiben vom 10.2.2010 anerkannt hatte, auch in diesem Monat um weitere 15 % gemindert und betrug demnach 910,71 €.

Das Gericht hat diesbezüglich im Termin am 16.1.2013 darauf hingewiesen, dass es - entgegen der im Rahmen des Vergleichsvorschlags vom 4.5.2012 zunächst geäußerten Ansicht - den Vortrag der Bekl. zu den Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück angesichts der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mietmängeln (vgl. BGH, Urteil v. 25.10.2911 - VIII ZR 125/11 - GE 2012, 60 = WuM 2011, 700 ff.; Urteil v. 29.2.2012 - VIII ZR 155/11 - GE 2012, 681 WuM 2012, 269 ff.) vorliegend insgesamt, d. h. auch für den Zeitraum vor der Erstellung des Baustellenprotokolls, welches erst ab Mai 2010 geführt wurde, als hinreichend substantiiert ansieht.

Die Bekl. haben hinsichtlich der Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten vorgetragen, dass es zu erheblichen Lärm- (werktäglich 7- bis 18/20 Uhr) und Staubbelästigungen gekommen sei, sie gehindert gewesen seien, die Fenster und Außentüren offen zu halten, eine Nutzung der Terrasse und des Balkons nicht mehr möglich gewesen sei, oft mehrere Stunden die Grundstückszufahrt blockiert gewesen sei (wegen Lagerung von Baustellenmaterial in der Einfahrt) und es zu Zerstörungen von Anpflanzungen und der Zaunanlage auf dem Grundstück, auf dem sich die Wohnung der Bekl. befindet, gekommen sei. Das vorgelegte Baustellenprotokoll enthält zudem eine Auflistung der vorgenommenen Bauarbeiten nach Arbeitsumfang und eingesetzten Arbeitsgroßgeräten ab Mai 2010, welche einen hinreichenden Rückschluss auf die damit grundsätzlich einhergehenden Beeinträchtigungen zulassen.

Die Kl. ist diesem teilweise auch unter Bezugnahme auf das Baustellenprotokoll erfolgten Vortrag der Bekl. nicht ausreichend entgegengetreten. Das pauschale Bestreiten war insofern unzureichend, weshalb es auch keiner Beweisaufnahme zu Art und Ausmaß der Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten bedurfte. Die Kl. bzw. deren Hausverwaltung, deren Kenntnis von der Baustelle die Kl. sich zurechnen lassen muss, hätte sich informieren und sich zu den dezidiert aufgeführten Arbeiten und den hieraus resultierenden Beeinträchtigungen ausdrücklich erklären müssen, zumal sie eine Mietminderung hierfür bis Dezember 2009 auch ausdrücklich anerkannt hatte. Insbesondere wäre konkret dazulegen gewesen, weshalb von der unstreitig vorhandenen Baustelle vorliegend (ausnahmsweise) keinerlei üblicherweise anzunehmende Beeinträchtigungen in Form von Schmutz und Lärm (mehr) ausgegangen sein sollen.

Das Gericht hält vorliegend eine Minderung von 15 % bis zum Abschluss der Bauarbeiten für angemessen. Es bedarf insofern auch keiner Differenzierung hinsichtlich einzelner Zeitabschnitte. Bei umfangreichen Bauarbeiten ist es vielmehr zulässig, selbst ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden (vgl. insoweit KG, GE 2001, 620 f.; LG Köln, WuM 2004, 234).

Entgegen der Ansicht der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (vgl. Urt. v. 27.9.2011 - 63 S 641/10, GE 2011, 1685 f.) geht die zuständige Berufungskammer schließlich auch nicht davon aus, dass eine Minderung im Falle von Bauarbeiten im Innenstadtbereich bereits deshalb ausgeschlossen ist, weil der Mieter im Regelfall ohnehin damit rechnen müsse, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung - etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. - zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können.

Ein Ausschluss der Minderung kommt vielmehr nur in Betracht, sofern bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben, wie z. B. bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken (vgl. OLG München v. 26.3.1993, 21 U 6002/92, Juris Rdn. 4; KG v. 3.6.2002, 8 U 7/011, Juris Rdn. 4; LG Berlin v. 28.8.2006, 62 S 73/06, Juris Rdn. 14; LG Berlin v. 24.11.2009, Az. 65 S 346/09; LG Bonn v. 25.3.1985, 6 AS 2/85, Juris Rdn. 4; LG Leipzig v. 8.6.2005, 3 O 4016/04, Juris Rdn. 14 ff.; LG Frankfurt, WuM 2007, 316 f.; LG Gießen, ZMR 2011, 384). Entsprechende konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 26.10.2006 sind vorliegend nicht vorgetragen worden.

bb) Soweit die Kl. des Weiteren einwendet, dass im Falle des Zusammentreffens mehrerer Mietmängel nicht bloß eine starre Addition einzelner Minderungsquoten vorgenommen werden könne, mag dies im Grundsatz zutreffend sein. Insbesondere beim Zusammentreffen einer Vielzahl von Mängeln ist es denkbar, dass bei wertender Betrachtung im Einzelfall die Annahme eines degressiven Anstiegs der Gesamtminderungsquote geboten ist.

Im hiesigen Fall, in dem zeitweise maximal zwei Mängel in einem Monat zusammentreffen (mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung [25 %] und Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück [15 %]), ist eine solche Korrektur bei wertender Betrachtung nach Ansicht der Kammer indes nicht geboten. Eine 40 %ige Minderung scheint für eine Wohnung, welche infolge mangelnder Beheizbarkeit nicht unerheblich auskühlt und zudem von Lärm- und Staubbelästigungen einer benachbarten Baustelle in dem hier geschilderten Ausmaß betroffen ist, nach wie vor angemessen. Der Wert von 40 % entspricht im Übrigen nach der bei Schmidt-Futterer (Mietrecht, 10. Aufl., § 536 Rz. 370) aufgeführten Tabelle zur Wertigkeit der Beeinträchtigungen im Rahmen der Nutzwertanalyse insofern einer deutlichen, schon etwas stärkeren Wohnwertbeeinträchtigung, von der beim Zusammentreffen der oben aufgeführten Mängel vorliegend im Ergebnis auszugehen sein dürfte.

cc) Eine weitergehende Mietminderung wegen Beeinträchtigungen infolge Aufstockung des Nachbargebäudes ist hingegen abzulehnen.

Hinsichtlich der seitens der Bekl. behaupteten Verschattung und Einsehbarkeit ihrer Wohnung fehlt es trotz des Hinweises der Kammer im Beschluss vom 4.5.2012 bereits an der Darlegung einer Mängelanzeige im streitgegenständlichen Zeitraum bis Februar 2011, so dass eine Minderung schon deshalb gem. § 536 c Abs. 2 BGB ausscheidet. Demnach erübrigte sich auch eine Beweisaufnahme zur Frage des Umfangs einer etwaigen Verschattung der Wohnung der Bekl.

Im Schreiben der Hausverwaltung der Kl. vom 10.2.2010 ist lediglich auf eine seitens der Bekl. monierte Sichtverbauung durch die Aufstockung des Nachbargebäudes Bezug genommen, nicht hingegen auf andere damit einhergehende eigenständige Beeinträchtigungen. Eine Mängelanzeige war insofern auch nicht mangels Abänderbarkeit der o. g. unterschiedlichen Gebrauchsbeeinträchtigungen entbehrlich. Sowohl hinsichtlich der Einsehbarkeit als auch hinsichtlich einer etwaigen Verdunkelung der Wohnung der Bekl. wären nämlich grundsätzlich Maßnahmen zur Behebung bzw. zumindest zur Abmilderung des Zustands in der Wohnung denkbar gewesen, zu denen der Kl. grundsätzlich Gelegenheit zur Vornahme hätte gegeben werden müssen (so z. B. Anbringung von Sichtschutzfolien an den Fenstern gegen die Einsehbarkeit und Installation eines Oberlichts im Wohnzimmer zur Erhöhung des Einfalls von Tageslicht).

Auch der infolge Aufstockung des Nachbargebäudes unstreitig (partiell) verbaute Fernblick aus der Wohnung der Bekl. in Richtung der L.straße Nr. 30 begründet nach Auffassung der Kammer kein Minderungsrecht.

Eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung in Bezug auf den Fernblick aus der Wohnung der Bekl. gibt es vorliegend nicht. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt.

Hierbei sind aber nicht automatisch sämtliche bei Vertragsschluss vorhandenen Eigenschaften des Umfeldes einer Wohnung als Bestandteil von deren konkludent vereinbarter Sollbeschaffenheit anzusehen.

Vielmehr hat auch der BGH in seiner Entscheidung des BGH vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12 (GE 2013, 261) zur Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wie folgt ausgeführt:

„Auch eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand - wie hier den in der Wohnung zu vernehmenden Straßenlärm - in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt (etwa: ‚ruhige Lage') und er sich (möglicherweise auch) wegen dieses Umstands dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert."

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Vielmehr war aus Sicht der Bekl. schon angesichts des Umstands, dass der ursprüngliche Vermieter, welcher seinerzeit auch Eigentümer des Nachbargrundstücks war, anlässlich der Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung mitgeteilt hat, dass es sich bei dem Nachbargebäude um eine denkmalgeschützte Stadtvilla handle, welche verkauft werden solle, erkennbar, dass er keinerlei Einfluss auf die dortige künftige Bebauung haben werde und dementsprechend auch keinerlei Aussage über die dauerhafte Aufrechterhaltung des damals bestehenden Zustands treffen konnte.

Auch der im Mietvertrag verwandten Bezeichnung der streitgegenständlichen Wohnung als „Penthouse" lässt sich aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf den dauerhaften Fortbestand des seinerzeit vorhandenen Fernblicks entnehmen.

Sofern die Bekl. in diesem Zusammenhang auf eine Definition des Begriffs „Penthouse" im Internet-Lexikon „Wikipedia" hinweisen, führt dies zu keiner anderen Bewertung. Unabhängig davon, dass sich einem Wikipedia-Eintrag (noch dazu aktuellen Datums) schwerlich Anhaltspunkte dafür entnehmen lassen, was die Parteien seinerzeit bei Mietvertragsschluss im Jahr 2006 zugrunde gelegt haben bzw. was insofern allgemeiner Verkehrsanschauung entsprach, lässt sich der seitens der Bekl. zitierten Formulierung, wonach „das Penthouse sich durch besondere Lage und Ausstattung auszeichne und sich von der sonnigen Dachterrasse oft eine Panoramaaussicht biete", im Übrigen auch nicht entnehmen, dass ein entsprechender Ausblick der Bezeichnung einer Wohnung als „Penthouse" stets immanent ist.

Der Fortbestand eines entsprechenden Aus-/Fernblicks gehört nach Auffassung der Kammer nicht zu den Eigenschaften, die ohne entsprechende ausdrückliche Regelung zur vertraglichen Soll-Beschaffenheit einer Wohnung gehören. [...]

Ein Mieter muss im Regelfall nicht von vornherein damit rechnen, dass es im Innenstadtbereich im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung – etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. – zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können (entgegen LG Berlin, ZK 63, GE 2013, 1685).

Die Mieter minderten die Miete zum einen wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück, wo das Gebäude aufgestockt wurde; außerdem wegen anderweitiger Beeinträchtigungen infolge der Aufstockung (Verschattung, Einsehbarkeit der Mietwohnung und verbauter Fernblick aus der Mietwohnung). Der Vermieter machte daraufhin aufgelaufene Mietrückstände gerichtlich geltend und hatte damit beim Amtsgericht im Wesentlichen Erfolg. Das führte zur Berufung der Mieter zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 65, änderte das angefochtene Urteil ab, weil die Mieter teilweise zur Minderung berechtigt gewesen seien. Ihr Vortrag zu den Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sei unter Berücksichtigung der neueren Rechtsprechung des BGH (GE 2012, 60 und 681) zu den Anforderungen des Vortrags einer sich auf Minderung berufenden Partei ausreichend substantiiert. Demgegenüber sei der Vermieter dem auch unter Bezugnahme auf ein Baustellenprotokoll erfolgten Vortrag der Mieter nicht ausreichend entgegengetreten. Die Kammer halte eine Minderung von 15 % bis zum Abschluss der Bauarbeiten für angemessen.

Entgegen der Ansicht der Zivilkammer 63 des LG Berlin (GE 2011, 1685 f.) sei nicht davon auszugehen, dass eine Minderung im Falle von Bauarbeiten im Innenstadtbereich bereits deshalb ausgeschlossen sei, weil der Mieter im Regelfall ohnehin damit rechnen müsse, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung – etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. – zu Veränderungen komme, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken könnten. Ein Ausschluss der Minderung komme vielmehr nur in Betracht, sofern bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben, wie z. B. bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken.

Eine weitergehende Mietminderung wegen Beeinträchtigungen infolge Aufstockung des Nachbargebäudes sei hingegen nicht berechtigt. Hinsichtlich der behaupteten Verschattung und Einsehbarkeit fehle es bereits an einer Mangelanzeige, so dass eine Minderung gemäß § 536 c Abs. 2 BGB ausscheide. Die Mangelanzeige sei auch nicht mangels Abänderbarkeit der Gebrauchsbeeinträchtigungen entbehrlich. Sowohl hinsichtlich der Einsehbarkeit als auch hinsichtlich einer etwaigen Verdunklung der Wohnung wären nämlich grundsätzlich Maßnahmen zur Behebung oder zumindest zur Abmilderung des Zustandes in der Wohnung denkbar gewesen (so z. B. Anbringung von Sichtschutzfolien an den Fenstern gegen die Einsehbarkeit und Instal­lation eines Oberlichts im Wohnzimmer zur Erhöhung des Einfalls von Tageslicht). Auch der infolge Aufstockung des Nachbargebäudes verbaute Fernblick aus der Wohnung begründe kein Minderungsrecht. Eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung in Bezug auf den Fernblick aus der Wohnung gebe es vorliegend nicht. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlten, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt. Hierbei seien aber nicht automatisch sämtliche bei Vertragsschluss vorhandenen Eigenschaften des Umfeldes einer Wohnung als Bestandteil von deren konkludent vereinbarter Sollbeschaffenheit anzusehen. In diesem Zusammenhang bezieht sich die Kammer auf das Urteil des BGH zum temporären Verkehrslärm infolge Umleitung des Verkehrs (GE 2013, 261).