Mietminderung wegen Baulärms vom Nachbargrundstück

Mietminderung wegen Baulärms vom Nachbargrundstück; Verwirkung des Minderungsrechts durch vorbehaltlose Zahlung

1. Ist schon bei Mietvertragsabschluß erkennbar, daß mit Bautätigkeiten auf dem unbebauten, verwilderten Nachbargrundstück gerechnet werden muß, ist eine Mietminderung wegen Baulärms nicht gerechtfertigt.

2. Der Mieter verwirkt sein Minderungsrecht, wenn er längere Zeit die Miete in Kenntnis des Mangels vorbehaltslos zahlt.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Die zulässige Berufung der Kl. hat keinen Erfolg.

Die Kl. haben zur Minderung berechtigende Mängel nicht substantiiert dargetan, so daß sie weder zur Rückforderung der Miete noch zur Feststellung des Rechts zur Minderung berechtigt sind.

Zutreffend hat das Amtsgericht wegen des Baulärms ein Minderungsrecht als ausgeschlossen angesehen, weil die Kl. schon bei Bezug der Wohnung davon ausgehen mußten, daß es in der Folgezeit zur Bautätigkeiten kommt. Ist schon bei einem Mietvertragsabschluß erkennbar, daß mit Bautätigkeit in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muß, unter anderem aufgrund von Baulücken, so ist eine Minderung wegen Baulärms nicht gerechtfertigt. Der Vermieter schuldet dann nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung (LG Berlin Urteil vom 8. Februar 2001 - 12 O 603/00 - GE 2003, 115; OLG München, Urteil vom 26. März 1993 - 21 U 6002/92 - NJW-RR 1994, 654; KG, Urteil vom 3. Juni 2002 - 8 U 74/01 - NZM 2003, 718). Dementsprechend kommt es für die Sollbeschaffenheit der Mietsache nicht auf die individuellen Vorstellungen einer Partei an, sondern auf die objektive Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis, vorliegend die Tatsache der angrenzenden Baulücke mit wildem Busch- und Strauchwerk sowie mit wildwachsenden Bäumen. Das Gelände dort war im Wohnbereich vollständig durch Unkraut zugewuchert und verfügte - mit Ausnahme eines Trampelpfades, der offensichtlich zu Abkürzungszwecken genutzt wurde - über keinerlei Wegesystem. Eine solche Baulücke, die den ortskundigen Kl. bekannt war, macht auch objektiv erkennbar, daß eine Bautätigkeit stattfinden wird. Hinsichtlich der unsubstantiiert dargetanen angeblich mangelhaften Hausreinigung und Objektpflege wird auf das erstinstanzliche Urteil verwiesen. Das Vorbringen, der Hausmeister würde den Schmutz nur verteilen, anstatt Haus und Garten zu reinigen und nur gelegentliche Reinigungen vornehmen, ist weiterhin ohne konkrete Darlegung angeblicher Mängel der Reinigung im einzelnen nicht hinreichend substantiiert.

Wegen der etwaigen zeitweisen Beschädigung von Halteschlaufen an Mülltonnen ist dem Amtsgericht dahingehend zu folgen, daß die Beeinträchtigungen allenfalls als gering zu bewerten sind und eine Minderung nicht rechtfertigen, was aus § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB folgt.

Hinsichtlich des seit Jahren bestehenden Zustandes des Sandspielkastens sowie der Hochantenne wird auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen. Auch nach der Mietrechtsreform ist die Verwirkung nach § 242 BGB zu prüfen (BGH VIII ZR 274/02, Urteil vom 16. Juli 2003). Durch die vollständigen Zahlungen des Mietzinses binnen elf Monaten ohne Minderungsvorbehalt gibt eine Partei, auch wenn sie zuvor Mängel angemahnt hat, zu erkennen, daß sie den vollen Mietzins für gerechtfertigt hält. Nach der Schaffung dieses Vertrauenstatbestandes ist ein wiederauflebendes Minderungsrechts wegen des seit Jahren angeblich verschmutzten und verwahrlosten Sandspielkastens nicht dargetan, daß den Kl. nicht gelungen ist, eine erhebliche Qualitätsänderung des vermeintlichen Mangels aufzuzeigen. Sie verweisen einfach nur wieder auf ein neuerliches Zuwuchern, das stärker geworden sein soll, ohne daß im Detail erkennbar würde, worin hier ein Qualitätssprung zu sehen sein könnte, der alleine ein Wiederaufleben des Minderungsrechts rechtfertigen könnte.

[...]

Mußte dem Mieter schon bei Vertragsabschluß klar sein, daß in absehbarer Zeit auf dem Nachbargrundstück gebaut wird, kann er später die Miete nicht wegen Baulärms mindern. Zahlt er über einen längeren Zeitraum die Miete vorbehaltlos, kann ein Minderungsrecht auch verwirken, so das LG Berlin.

Ein der gemieteten Wohnung benachbartes Grundstück war bereits bei Mietvertragsabschluß nicht bebaut und im Wohnbereich mit wildem Busch- und Strauchwerk sowie mit wildwachsenden Bäumen zugewuchert; das Grundstück verfügte - mit Ausnahme eines offensichtlich zu Abkürzungszwecken genutzten Trampelpfades - über keinerlei Wegesystem. Später wurde es bebaut, woraufhin der Mieter sich wegen des dabei entstehenden Baulärms auf Minderung berief.

Ferner hielt er sich wegen des seit Jahren verschmutzten und verwahrlosten Sandspielkastens für zur Minderung berechtigt, obwohl er die Miete elf Monate ohne Minderungsvorbehalt gezahlt hatte. Mit Rücksicht auf die geltend gemachte Minderung verlangte er Rückzahlung der insoweit überzahlten Miete und Feststellung seiner Minderungsberechtigung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Die zuständige Mietberufungskammer 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Der Mieter habe angesichts der räumlichen Gegebenheiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit Bautätigkeiten in der Nachbarschaft rechnen müssen, so daß der Vermieter nur die um das Risiko der Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück verminderte Gebrauchsgewährung geschuldet habe; eine Mietminderung sei daher nicht gerechtfertigt.

Auf den mangelhaften Zustand des Sandspielkastens könne sich der Mieter nicht mehr berufen, weil er durch die vollständigen Zahlungen der Miete über elf Monate ohne Minderungsvorbehalt zu erkennen gegeben habe, daß er die volle Miete für gerechtfertigt halte, so daß er Minderungsrechte verwirkt habe.

Die ZK 63 befindet sich in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung der ZK 62 (LG Berlin, Urteil vom 28. August 2006, 62 S 73/06, WuM 2007, 386), wonach kein Mangel der Wohnung vorliegt, wenn der Mieter das Ausmaß der bei Anmietung der Wohnung zu erwartenden Baumaßnahmen und ihrer maschinenmäßigen Bearbeitungsweise auf einem benachbarten/nahegelegenen innerstädtischen Grundstück verkennt.