Mietminderung wegen Baulärms in der Nachbarschaft

Mietminderung wegen Baulärms in der Nachbarschaft; zu erwartende Bautätigkeit bei Mietvertragsabschluss; stillschweigende Vereinbarung zu baubedingten Beeinträchtigungen

Ist bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar, dass mit Bautätigkeiten in der Nachbarschaft des Mietobjekts zu rechnen ist, sind die Bauarbeiten regelmäßig einhergehenden Störungen bei Mietvertragsabschluss zumindest stillschweigend vorausgesetzt, so dass eine Mietminderung deshalb nicht in Betracht kommt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien machen wechselseitige Ansprüche aus einem Mietverhältnis geltend. Der Kl. ist Vermieter und der Bekl. Mieter der im Hause O., Berlin gelegenen Wohnung. Ab dem 1.8.2008 schuldete der Bekl. eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 370,18 € zuzüglich 133 € Betriebskostenvorauszahlung und 74 € Heizkostenvorauszahlung. Die vermietete Wohnung grenzt an ein Areal, auf dem seit Oktober 2008 das Bauprojekt „Marthashof" realisiert wurde.

Mit Schreiben vom 25. November 2010 kündigte der Kl. das mit dem Bekl. bestehende Mietverhältnis ordentlich. Zur Begründung berief er sich auf das Bestehen eines Mietrückstandes in Höhe von 827,96 €.

Mit Schreiben vom 7. Februar 2011 kündigte der Kl. ein möglicherweise noch bestehendes Mietverhältnis ordentlich. Zur Begründung berief er sich auf Mietrückstände in Höhe von 1.011,14 €.

Der Kl. sprach, vertreten durch seine Prozessbevollmächtigten, zudem in der Klageschrift die außerordentliche und fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche und fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses aus. Zur Begründung berief er sich auf einen Mietrückstand in Höhe von 1.501,93 €.

Der Kl. behauptet, dem Bekl. habe ein Minderungsrecht wegen des Baulärms im Zusammenhang mit der Errichtung des Bauprojektes „Marthashof" bereits deswegen nicht zustehen können, weil für diesen bei Abschluss des Mietvertrages eine künftige Bautätigkeit auf dem Areal absehbar gewesen sei. Der Bekl. behauptet, ein Mietrückstand habe nicht bestanden. Denn die geschuldete Miete sei im gesamten streitgegenständlichen Zeitraum gemindert gewesen. Der Gebrauch der Wohnung sei aufgrund der Bauarbeiten erheblich beeinträchtigt gewesen.

Der Bekl. ist gegenüber dem Kl. zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung und Herausgabe derselben an den Kl. gemäß §§ 546, 985 BGB verpflichtet. Das Mietverhältnis wurde durch den Kl. wirksam ordentlich mit Schreiben vom 25. November 2010 gekündigt. Der Kl. war gemäß § 573 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Kündigung berechtigt. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 11 BGB besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Der Bekl. war im November 2010 mit der Zahlung von Mietzins in Höhe von insgesamt 1.269,03 € in Rückstand geraten. Denn insbesondere war der damals zu zahlende monatliche Mietzins nicht aufgrund der durch das Bauprojekt resultierenden Beeinträchtigungen gemindert. Vorliegend ist davon auszugehen, dass die mit der Aufnahme der Bauarbeiten verbundenen Störungen bei Vertragsschluss zwischen den Vertragsparteien bereits stillschweigend vorausgesetzt wurden. Dies ist immer dann anzunehmen, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar mit Bautätigkeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjektes zu rechnen war (vgl. LG Berlin, Urteil vom 7. Oktober 2011, 63 S 59/11). Der durchschnittliche Mieter muss damit rechnen, dass Baulücken im innerstädtischen Bereich geschlossen werden. Bereits nach dem Vorbringen des Bekl. ist davon auszugehen, dass sich das Areal, auf dem das Bauprojekt realisiert wurde, im Jahr 1994 als eine solche Baulücke darstellte. Auf der von der Bekl. eingereichten Abbildung ist zu erkennen, dass das Areal weit überwiegend unbebaut war. Soweit eine Bebauung zu erkennen ist, handelte es sich dabei zudem erkennbar lediglich um eine niedriggeschossige Bebauung. Nach Auffassung des Gerichtes musste der Bekl. daher davon ausgehen, dass die unbebauten Flächen des Areals bebaut würden. Dies genügt, um ein späteres Minderungsrecht wegen der Bautätigkeit nicht entstehen zu lassen. Dahin stehen kann vorliegend, ob aufgrund der niedriggeschossigen Bebauung auch mit dem Abriss und der Neubebauung auf den bereits bebauten Flächen gerechnet werden musste.

Aus dem Hinweisbeschluss des LG Berlin, ZK 63 nach § 522 Abs. 2 ZPO: Das Amtsgericht hat den Bekl. gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu Recht zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt, da das Mietverhältnis spätestens durch die in der Klageschrift ausgesprochene fristlose Kündigung seine Beendigung gefunden hat.

Der Kl. stand gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 b BGB ein Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zur Seite, da sich der Bekl. zuletzt mit einem Betrag von 1.501,73 € in Zahlungsverzug befunden und damit - ausgehend von einem monatlichen Mietzins von 577,18 € - in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befand, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der vom Bekl. geschuldete Mietzins war im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund der angeblichen Beeinträchtigungen, die vom benachbarten Bauprojekt „Marthashof" ausgingen, gemindert. insoweit bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob die klägerseits bestrittenen Beeinträchtigungen im streitgegenständlichen Zeitraum überhaupt vorlagen. Denn die Wertung des Amtsgerichts, der Bekl. habe aufgrund der vorhandenen Baulücke bereits bei Mietvertragsschluss damit rechnen müssen, dass die Baulücke später geschlossen würde, ist zutreffend und entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. nur Urt. v. 7. Oktober 2011 - 63 S 59/11, GE 2012, 64 m.w.N.). Davon ausgehend haben die Partien auch ohne gesonderten Hinweis des Vermieters eine - stillschweigende - Vereinbarung dahin gehend getroffen, dass auch entsprechende baubedingte Beeinträchtigungen keine Abweichung des Ist- vom Sollzustand darstellen (vgl. Kammer, a.a.O.).

Nichts anderes folgt aus dem von der Berufung herangezogenen § 14 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag, wonach „Änderungen und Ergänzungen ... nur gültig sind, wenn sie schriftlich vereinbart werden." Zum einen ist der Tatbestand der Regelung nicht eröffnet, da von der Regelung im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nur nachträgliche Änderungen oder Vereinbarungen erfasst sind, es sich bei der im Moment des schriftlichen Vertragsschlusses getroffenen - stillschweigenden - Abrede aber nicht um eine nachträgliche Abrede handelt. Zum anderen wäre dem Bekl. der Rekurs auf die vorgenannte Regelung aber auch für den Fall unbehelflich, dass es sich bei der getroffenen Abrede um eine nachträgliche handeln sollte. Denn einfache Schriftformklauseln wie die vorliegende werden als actus contrarius zur formfreien Begründung des Formzwangs durch die - stillschweigende - Vereinbarung einer nicht der Schriftform entsprechenden Abrede wieder aufgehoben (st. Rspr., vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 71. Aufl. 2012, § 125 Rz. 17 m.w.N.).

Der Bekl. wird darauf hingewiesen, dass die Berufung aus den Erwägungen zu II. offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Davon ausgehend beabsichtigt die Kammer, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, zumal die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Zulassung der Revision erfordert (vgl. BGH, Beschl. v. 21. Februar 2012 - VIII ZR 22/11, WuM 2012, 271 Tz. 2).

Der Bekl. hat die Berufung zurückgenommen.

Ist schon bei Mietvertragsabschluss wegen einer Brache auf dem Nachbargrundstück in der Zukunft mit Baulärm zu rechnen, kommt eine Mietminderung wegen einer Bautätigkeit nicht in Betracht.

Zwischen den Parteien bestand ein Wohnraummietverhältnis. Die monatliche Nettokaltmiete betrug 370,18 € zuzüglich 133 € Betriebskostenvorauszahlung und 74 € Heizkostenvorauszahlung. Insgesamt betrug der Mietzins 577,18 €. Das Mietobjekt grenzt an eine Freifläche („Marthashof"), die umfangreich bebaut wurde.

Der Kläger kündigte im November 2010 das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis ordentlich wegen eines Mietrückstandes in Höhe von 827,96 €. Im Februar 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis erneut vorsorglich ordentlich wegen eines Mietrückstandes in Höhe von 1.011,14 €. Im Rahmen der in der Folge eingereichten Klageschrift sprach der Kläger sodann zusätzlich die außerordentliche und fristlose, hilfsweise die ordentliche und fristgemäße Kündigung wegen eines Mietrückstandes in Höhe von 1.501,93 € aus.

Der Beklagte berief sich auf Minderungen wegen des Baulärms im Zusammenhang mit der Errichtung des benachbarten Bauprojekts. Der Kläger vertrat die Ansicht, dass dem Beklagten ein Recht zur Minderung nicht zur Seite stand, da für den Beklagten bereits bei Abschluss des Mietvertrages eine künftige Bautätigkeit auf dem angrenzenden Areal absehbar gewesen wäre.

Der Kläger beantragte, den Beklagten zur Räumung und Zahlung zu verurteilen; wegen einer später erfolgten Zahlung des Beklagten verfolgte der Kläger sodann nur noch die Räumung.

Das Amtsgericht hat hinsichtlich des noch streitigen Räumungsanspruchs entschieden, dass der Beklagte das Mietobjekt zu räumen hat. Der Kläger sei gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB i. V. m. Abs. 2 Nr. 1 BGB zur ordentlichen Kündigung berechtigt gewesen. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorgelegen. Das sei dann der Fall, „wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt" hat. Das Amtsgericht Mitte ist in seiner Entscheidung davon ausgegangen, dass ein „durchschnittlicher Mieter" damit hätte rechnen können, dass eine Baulücke im innerstädtischen Bereich, wie sie hier ersichtlich gewesen sei, geschlossen werden würde. Nach Auffassung des Gerichts hätte der Beklagte somit davon ausgehen müssen, dass auf dem angrenzenden Grundstück Bauarbeiten erfolgen würden, so dass ein späteres Minderungsrecht nicht entstehen könne.

Dagegen hat sich der Mieter mit der Berufung an das Landgericht Berlin gewandt. In einem Hinweisbeschluss vom 17. September 2012, dem die Rücknahme der Berufung gefolgt ist, hat die 63. Kammer des Landgerichts Berlin ihre bisherige Rechtsprechung sowie die des Kammergerichts (LG Berlin, Urteil vom 7. November 2011 - 63 S 59/11 - GE 2012, 64) bestätigt und ausgeführt, dass der Mieter im hiesigen Fall bereits bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund der vorhandenen Baulücke mit einer Bebauung des benachbarten Grundstücks hätte rechnen müssen. Damit sei – ohne gesonderten Hinweis des Vermieters – stillschweigend vereinbart worden, dass auch entsprechende baubedingte Beeinträchtigungen keine Abweichung des Ist-Zustandes der Mietsache vom Soll-Zustand dargestellt haben.

Dem weiteren Einwand des Mieters, dass nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen zum Mietvertrag Änderungen und Ergänzungen nur gültig gewesen wären, wenn sie schriftlich vereinbart worden wären, ist die Kammer entgegengetreten: Die stillschweigende Abrede über die Unbeachtlichkeit möglicherweise stattfindender Baumaßnahmen in der Zukunft sei keine nachträgliche Änderung gewesen, sondern bereits bei Vertragsschluss entstanden. Im Übrigen würde es sich um eine einfache Schriftformklausel handeln, die nicht formzwingend nur durch eine stillschweigende Vereinbarung aufgehoben werden könne.

RA Tilo Krause,

Kanzlei Krause Creutzburg und Partner