Mietminderung wegen Baulärms in der Nachbarschaft

Mietminderung wegen Baulärms in der Nachbarschaft; erwartbare Bautätigkeiten bei Mietvertragsabschluss; verminderte Gebrauchsgewährung

Eine Mietminderung wegen Baulärms und/oder Beeinträchtigungen aufgrund von Bauarbeiten ist nicht gerechtfertigt, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar mit Bautätigkeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts zu rechnen ist; in solchen Fällen sind mit der Aufnahme der Bauarbeiten verbundene Störungen bei Vertragsschluss stillschweigend vorausgesetzt.

Die Parteien streiten darum, ob der Bekl. das Recht zur Mietminderung aufgrund von Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten zusteht.

Der Bekl. steht wegen der von der Blockinnenbebauung ausgehenden Beeinträchtigung durch Baulärm, Verschmutzungen und geringeren Lichteinfall kein Recht zur Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB zu.

Eine Mietminderung wegen Baulärms bzw. Beeinträchtigungen aufgrund von Bauarbeiten ist nicht gerechtfertigt, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts zu rechnen ist. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass die Parteien das Risiko der Aufnahme solcher Arbeiten und die damit regelmäßig einhergehenden Störungen bei Vertragsschluss zumindest stillschweigend vorausgesetzt haben und beim vereinbarten Mietzins entsprechend berücksichtigen konnten. Der Vermieter schuldet dem Mieter dann nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung. Dies gilt insbesondere bei einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet sowie bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden sowie bei nahegelegenen Baulücken. In diesen Fällen muss der Mieter grundsätzlich mit Bauarbeiten rechnen (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 17.3.2009, 63 S 397/08, GE 2009, 847; KG, Urteil vom 3.6.2002, 8 U 74/01, GE 2003, 115).

Entgegen den Ausführungen der angefochtenen Entscheidung musste die Bekl. vorliegend nicht nur mit einer weiteren Blockrandbebauung, sondern insbesondere auch mit einer sogenannten Blockinnenbebauung rechnen. Das Grundstück liegt im dicht besiedelten Innenstadtbereich, wobei die hinter dem Wohnhaus zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses weiterhin bestehende großflächige Baulücke auf die allgemein bekannte Mauerbrache zurückzuführen ist. Der durchschnittliche Mieter musste bei Vertragsabschluss damit rechnen, dass diese Baulücke im innerstädtischen Bereich ebenso wie andere Grundstücke am ehemaligen Mauerstreifen, die sukzessive bebaut werden, in Abhängigkeit von der Wohnungsmarktsituation geschlossen werden wird. Zumal die Baulücke von allen Seiten mit Wohnquartieren umgeben ist, die zum Teil ebenfalls eine Blockinnenbebauung aufweisen. Es macht insoweit keinen Unterschied, ob es sich um eine bloße Blockrand- oder eine Blockinnenbebauung handelt. Vielmehr muss ein durchschnittlicher Mieter bei offensichtlichen Baulücken im innerstädtischen Bereich grundsätzlich mit deren Bebauung rechnen.

Auch für die Bekl. lag die Bebauung des ehemaligen Mauerstreifens nahe, denn sie hat sich nach ihrem eigenen Vortrag vor Abschluss des Mietvertrages aufgrund der bestehenden Baulücke auf der Internetseite des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg über eine mögliche Innenblockbebauung informiert. Soweit sie jedoch meint, sie habe aufgrund der Auskunft auf der Homepage des Bezirksamtes darauf vertrauen dürfen, dass eine Bebauung nicht stattfinden werde, greift dieser Einwand nicht durch. Zum einen war es ihr aufgrund der nicht rechtsverbindlichen Auskünfte auf den entsprechenden Internetauftritten zuzumuten, sich unmittelbar bei dem zuständigen Bauamt zu erkundigen, und zum anderen wurde die streitgegenständliche Bebauung des ehemaligen Mauerstreifens in den sog. „Engelhöfen" bereits im September 2008 öffentlich in der Presse diskutiert. Eine Unkenntnis der Bekl. von dem Bauvorhaben ist daher als grob fahrlässig zu werten.

Ist bei Abschluss eines Mietvertrages erkennbar, dass mit Bautätigkeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts zu rechnen ist, sind die mit Bauarbeiten regelmäßig einhergehenden Störungen bei Vertragsschluss zumindest stillschweigend vorausgesetzt, so dass eine Mietminderung deshalb nicht in Betracht kommt.

Die Parteien streiten sich um die Berechtigung der Beklagten zur Minderung der Miete. Das Grundstück, auf dem die Beklagte eine Wohnung gemietet hat, liegt im dicht besiedelten Berliner Innenstadtbereich. Hinter dem Wohnhaus bestand zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses eine großflächige Baulücke auf der Mauerbrache.

Das Landgericht Berlin verneinte ein Recht der Beklagten zur Minderung. Ein durchschnittlicher Mieter müsse bei Vertragsabschluss damit rechnen, dass vorhandene Baulücken im innerstädtischen Bereich geschlossen und Grundstücke im ehemaligen Mauerstreifen sukzessive bebaut würden. Dabei mache es keinen Unterschied, ob der Baulärm von einer Blockrand- oder Blockinnenbebauung herrühre.