Mietminderung wegen Baulärms

Mietminderung wegen Baulärms; erwartbare Bautätigkeiten in räumlicher Umgebung bei Mietvertragsabschluss; Sollbeschaffenheit; brachliegende Nachbargrundstücke; Innenstadtbereich

1. Der Mieter hat kein Recht auf Mietminderung, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjektes gerechnet werden muss.

2. Mit Bautätigkeiten zu rechnen ist insbesondere in ausgewiesenen Sanierungsgebieten, bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder Baulücken in der Nachbarschaft.

3. Für einen Ausschluss der Mietminderung ist maßgebend, ob der Mieter bei Mietvertragsabschluss mit einer Bautätigkeit rechnen musste; nicht erforderlich ist ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Mietvertragsabschluss und Aufnahme der Bautätigkeit (hier: zwölf Jahre).

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. (Mieter) ist im Haus K.straße 11 aufgewachsen, das in unmittelbarer Nähe zur K.straße 21 und zur K.straße 23 liegt. Der Kl. hat in der K.straße 21 eine Wohnung gemietet. Beim Grundstück K.straße 23 handelt es sich um ein über 6.000 m2 großes Industriegelände. Als der Kl. seine Wohnung im Gebäude K.straße 21 mietete, wurde das daneben gelegene Industriegelände nicht mehr genutzt, war bereits stark verwildert und stark bewachsen. Die aufstehenden Gebäude wurden nicht mehr genutzt. Das Industriegrundstück wurde veräußert, um darauf Einfamilienhäuser zu bauen. Mit Beginn der Bauarbeiten kündigten der Kl. und andere Mieter des Grundstücks K.straße 31 wegen der zu erwartenden Lärm- und Schmutzbelästigungen durch die Baumaßnahmen an, die Miete nur unter Vorbehalt späterer Rückforderung wegen Mietminderung zu zahlen. Der Kl. zahlte von August 2010 bis einschließlich September 2010 die vereinbarte Miete. Am 23. August 2010 begannen die Bauarbeiten mit dem Abriss aufstehender Gebäude. Der Kl. ist der Ansicht, die Miete sei im streitgegenständlichen Zeitraum wegen des erheblichen Baulärms um mindestens 20 % gemindert. Bei Vertragsschluss habe es keinen Hinweis gegeben, dass auf dem benachbarten Grundstück zwölf Einfamilienhäuser, noch dazu in einem Abstand von nur 3 bis 5 m zur vermieteten Wohnung, errichtet würden. Auf dem Nachbargrundstück seien zwölf Jahre keine Bauarbeiten durchgeführt worden, weshalb es 1997 bei Vertragsschluss auch keine Anzeichen für unmittelbar bevorstehende Bauarbeiten habe geben können. Der Kl. begehrt Feststellung einer 20 %igen Mietminderung, hilfsweise Rückzahlung bereits überzahlter Miete. Das AG hat die Klage abgewiesen.

I. Die Feststellungsklage [...] war als unzulässig abzuweisen. Dem Kl. fehlt das Rechtsschutzinteresse. Ist eine Klage auf Leistung möglich und zumutbar, wird im Interesse der endgültigen Klärung des Streitstoffes in einem Prozess das abstrakte Feststellungsinteresse regelmäßig fehlen (Zöller-Greger, ZPO, 27. Aufl., § 256 Rn. 7 a). So liegt der Fall hier. Zum Zeitpunkt der Klageeinreichung am 24. Juni 2011 hatte der Kl. zunächst nur die Feststellung begehrt, dass die monatliche Gesamtmiete seiner Wohnung wegen der auf dem Nachbargrundstück stattfindenden Baumaßnahmen in der Zeit vom 23. August 2010 bis zum 8. Mai 2011 gemindert war. Hinsichtlich dieses in der Vergangenheit liegenden Zeitraums war dem Kl. bei Klageeinreichung bereits eine Klage auf Leistung möglich und zumutbar. Dasselbe gilt, soweit der Kl. dann mit Schriftsatz vom 20. September 2011 die Feststellungsklage erweitert hat, indem er die Feststellung der Minderung bis zum 20. September 2011 begehrt hat. Auch hier hätte er schon eine bezifferte Leistungsklage bis zu diesem Tag erheben können. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz liegt vorliegend nicht vor. Dies wäre nur dann der Fall, wenn erst während des Rechtsstreits ein Übergang zur Leistungsklage möglich geworden wäre (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2009, 20 U 131/99, zitiert nach juris Rn. 21). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Bereits bei Klageeinreichung wäre hier eine Bezifferung des im Feststellungsantrag benannten Zeitraums möglich gewesen.

II. Dem Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Rückzahlung des unstreitig entrichteten Mietzinses aufgrund der Minderung wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück K.straße 23 in der Zeit vom August 2010 bis einschließlich September 2011 in Höhe von insgesamt 876,71 € gemäß § 812 Abs. 1 BGB zu. Ein solcher Anspruch scheidet aus, da der Kl. nicht ohne Rechtsgrund geleistet hat, denn er war während des genannten Zeitraumes zur Entrichtung der vertragsmäßig vereinbarten Miete, die er unstreitig auch entrichtet hat, verpflichtet.

Die Miete war nicht wegen der von dem Grundstück K.straße 23 ausgehenden Immissionen aufgrund der dort unstreitig durchgeführten Baumaßnahmen gemindert. Denn in dem streitgegenständlichen Zeitraum lag kein Mangel vor. Der Kl. musste bei Bezug der Wohnung im Jahre 1997 davon ausgehen, dass es in der Folgezeit zu Bautätigkeiten auf dem Nachbargrundstück kommt.

Insoweit führt das Landgericht Berlin, ZK 63 (63 S 397/08) in seinem Urteil vom 17. März 2009 aus: „Es ist anerkannt, dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss (KG, Urteil vom 3. Juni 2002 - 8 U 74/01 = GE 2003, 115; vgl. auch OLG München NJW-RR 1994, 654). Dies kann bei einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet ebenso der Fall sein wie bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken. War erkennbar, dass es in Zukunft zu derlei Bautätigkeit kommt, ist davon auszugehen, dass die Parteien das Risiko der Aufnahme solcher Arbeiten und die damit regelmäßig einhergehenden Störungen bei Vertragsschluss zumindest stillschweigend vorausgesetzt haben und im vereinbarten Mietzins entsprechend berücksichtigen konnten (OLG München a.a.O.; LG Berlin, Urteil vom 15. August 2003 - 29 O 493/02 -). In einem solchen Fall schuldet der Vermieter dem Mieter nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung."

Dementsprechend kommt es für die Sollbeschaffenheit der Mietsache nicht auf die individuell für sich behaltenden Vorstellungen einer Partei, sondern auf das objektiv zur Kenntnis zu nehmende an (vgl. LG Berlin, Urteil vom 9.11.2007, 63 S 155/07, zitiert nach juris Rn. 4).

Hier war für den Kl. bei Mietvertragsabschluss erkennbar, dass mit Baumaßnahmen auf dem Nachbargelände K.straße 23 in dem dargelegten Umfang zu rechnen war. Bei Abschluss des Mietvertrages lag das Industriegelände in der K.straße 23 brach. Dies war auch dem Kl. bekannt, da er sich nach eigenem Vortrag bei Mietvertragsabschluss davon überzeugt hatte, dass das Gelände nicht genutzt wird. Das Gelände war jedenfalls zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses schon im Sinne von stark bewachsen verwildert, wie der Kl. im Schriftsatz vom 20. September 2011 selbst ausgeführt hat, d. h. ein Industriebetrieb fand schon seit längerem auf dem Grundstück nicht mehr statt. Ob und in welchem Umfang die auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten bereits marode waren, kann hier dahingestellt bleiben. Denn unstreitig wurde ein über 6.000 m2 großes Industriegelände bei Abschluss des Mietvertrages nicht mehr genutzt. Dieses Industriegrundstück lag im innerstädtischen Bereich. Es war - wie sich aus der vom Kl. selbst gefertigten Skizze ergibt - von mehreren Seiten mit Wohnblocks umgeben. Angesichts dieser Tatsachen war für den Kl. erkennbar, und er musste damit rechnen, dass wenigstens eine nahe liegende Möglichkeit der im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gegebenenfalls noch offenen Nutzungsmöglichkeiten die Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken war, was jedenfalls nahe liegend den Abriss der alten Industriegebäude und die nachfolgende Bebauung nach sich ziehen würde. Diese objektiv zur Kenntnis nehmende Möglichkeit bestand auch schon bei Vertragsabschluss. Demzufolge ist es unerheblich, dass sie erst 12 Jahre später realisiert wurde. Insoweit ist der Fall vergleichbar mit einer zu schließenden Baulücke, die eine Minderung auch ausschließt, wenn sie bei Vertragsschluss vorlag, unabhängig davon, wann die Bebauung dann tatsächlich erfolgt ist.

Auch ist unerheblich, ob noch andere Nutzungsmöglichkeiten in Betracht kamen, denn jedenfalls war auch die sich nunmehr konkret realisierende Nutzungsmöglichkeit bei Vertragsabschluss für den Kl. erkennbar.

Auch der Umfang der tatsächlich dargelegten Bauarbeiten war für den Kl. erkennbar. Zwar trägt dieser im Schriftsatz vom 20. September 2011 vor, dass von seiner Wohnung nur das auf dem Foto abgebildete Backsteingebäude erkennbar war, der Blick auf das Gesamtgrundstück jedoch von mehreren Bäumen versperrt gewesen sei. Dieser Vortrag ist jedoch nicht hinreichend substantiiert. Denn zum einen wurde der Vertrag im Winter geschlossen, so dass die Bäume - auf der vom Kl. eingereichten Fotoanlage sind Laubbäume erkennbar - nicht belaubt waren und insoweit nicht ersichtlich ist, weswegen das Gesamtgrundstück nicht einsehbar gewesen sein soll. Hinzu kommt jedoch, dass der Kl. unstreitig in unmittelbarer Nähe des Industriegeländes aufgewachsen ist und dort auch immer gelebt hat, so dass nicht nachvollziehbar dargelegt ist, warum er keine Kenntnis von der Art der Bebauung des Geländes gehabt haben sollte. Daran ändert auch die Umzäunung nichts, denn es ist nicht ersichtlich, dass das Grundstück nicht trotzdem einsehbar war. Dass der Kl. Kenntnis hatte, zeigt auch sein Vortrag im Schriftsatz vom 20. September 2001, wonach die Fenster aller Gebäude intakt waren.

Der Kl. musste auch mit den dargelegten Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen einschließlich der Entsorgung von Altlasten rechnen.

Dabei verkennt das Gericht nicht, dass es sicherlich zu teilweise erheblichen Beeinträchtigungen gekommen sein kann, jedoch ist für das Erkennbare und damit Zumutbare auf die vorher ersichtliche Bebauung abzustellen. Hier wurde ein relativ großer Industriekomplex abgerissen nebst größtenteils versiegelter Fläche. Dass dabei die dargelegten Bautätigkeiten vorgenommen werden müssen, war erkennbar. Auch mit der Baustellenzufahrt direkt neben dem Grundstück des Kl. musste gerechnet werden. Dass auch die anstehende Wohnbebauung eines über 6.000 m2 großen Grundstücks zu den dargelegten Beeinträchtigungen führt, war ebenfalls vorhersehbar.

Ein Mangel kann somit nicht angenommen werden, so dass mangels Minderung des Mietzinses auch der Hilfsantrag abzuweisen war.

Wer eine Wohnung in der Nachbarschaft einer Industriebrache mietet, muss damit rechnen, dass auch ein solches Grundstück eines Tages wieder bebaut wird. In diesem Falle hat der Mieter kein Recht auf Mietminderung wegen Beeinträchtigung durch Bauarbeiten. Das gilt auch dann, wenn zwischen Mietvertragsabschluss und tatsächlicher Bebauung lange Zeiträume liegen (im konkreten Fall: zwölf Jahre).

Der Kläger begehrt Feststellung einer Mietminderung, hilfsweise Rückzahlung überzahlter Miete. Er hat 1997 eine Wohnung in einem Kiez gemietet, in dem er auch aufgewachsen ist. Unmittelbar neben seiner Wohnung befand sich eine ca. 6.000 m2 große Industriebrache. Das Grundstück war bei Mietvertragsabschluss bereits verwildert und überwuchert. Zwölf Jahre später wurde es nach Eigentumswechsel mit Einfamilienhäusern bebaut. Der Kläger fühlt sich durch Lärm und Schmutz gestört und begehrt Feststellung, dass die Miete gemindert sei, hilfsweise Rückzahlung bereits überzahlter Miete.

Das AG Lichtenberg weist die Feststellungsklage wie auch die hilfsweise erhobene Rückzahlungsklage ab. In Übereinstimmung mit der herrschenden Berliner Rechtsprechung hält das Gericht eine Mietminderung nicht für gerechtfertigt, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjektes gerechnet werden müsse. Das sei hier der Fall gewesen, auch wenn das bei Mietvertragsabschluss schon stark verwilderte Grundstück erst zwölf Jahre danach bebaut worden sei.