Mietminderung wegen Androhung des behördlichen Einschreitens

Mietminderung wegen Androhung des behördlichen Einschreitens; Mietmangel; Sachmangel; unzulässige Gewerbenutzung von Wohnraum

Ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel in einem Mischmietverhältnis liegt selbst dann vor, wenn die Bauaufsichtsbehörde die Untersagung der vertraglich vereinbarten Nutzung zu Gewerbezwecken und zu Wohnzwecken nur androht, das Verfahren später aber eingestellt wird.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Mit am 1. Januar 2004 erweitertem Mietvertrag vom 1. September 2000 mietete der Bekl. vom Kl. das hier in Rede stehende Objekt, bestehend aus Wohn- und Gewerberäumen (ca. 100 m2), Werkstatt (ca. 40 m2), Keller (ca. 50 m2), Garten und Einfahrt (ca. 600 m2) zu einem monatlichen Mietzins von 715 €. Der Bekl. betrieb in dem Mietobjekt einen Kurierdienst und eine Kfz-Werkstatt; in dem zu Wohnzwecken vernieteten Teil des Gesamtobjekts ließ er die am Rechtsstreit nicht beteiligte Frau J. H. wohnen. Mit Schreiben vom 10. Mai 2004 teilte die Untere Bauaufsichtsbehörde dem Bekl. mit, daß diese Nutzung des Mietobjekts eine Ordnungswidrigkeit darstelle, weil sie "ohne Baugenehmigung" erfolge.

Danach stellte der Bekl. die Mietzinszahlung an den Kl. ein. [...]

Mit Schreiben vom 25. August 2004 forderte ihn die Ehefrau des Kl. - als Alleineigentümerin des Mietobjekts - auf, seine "Betriebstätigkeit einzustellen" und das "Grundstück zu räumen", weil er "die behördlichen Auflagen" nicht eingehalten habe. Das Mietverhältnis ist seit dem 1. Januar 2005 unstreitig beendet.

Mit der Klage verlangt der Kl. vom Bekl. die Zahlung von Mietzins für die Monate Juni bis November 2004.

Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Gegen diese Entscheidung wendet sich der Bekl.

Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Mietzinszahlung für den streitgegenständlichen Zeitraum. Jedenfalls ab Juni 2004 war die Mietsache mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben hat; ab diesem Zeitpunkt war der Bekl. von der Entrichtung des Mietzinses befreit, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB.

In dem Schreiben der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 10. Mai 2004 heißt es wörtlich, die Behörde habe festgestellt, daß der Bekl. "auf dem o. g. Grundstück ohne die erforderliche Baugenehmigung ein Nebengebäude als Werkstatt und gewerblichen Kurierdienst ... und einen ohne Baugenehmigung errichteten Anbau am Nebengebäude zu Wohnzwecken" nutze, was "eine Ordnungswidrigkeit" darstelle. Hierin liegt ein behördliches Verbot, das einen Sachmangel (vgl. MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 536 BGB Rn. 16) der Mietsache darstellt. Dieser Sachmangel schränkte den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache auch nicht etwa nur i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB ein, sondern hob die Möglichkeit zur bestimmungsgemäßen Nutzung vollständig auf. Anders als der Kl. behauptet, ist in dem Schreiben eben gerade nicht nur die Rede davon, daß allein die Reparatur von Kraftfahrzeugen und die Vermietung der Wohnräume untersagt seien. In dem Schreiben wird vielmehr die gesamte Nutzung des Mietobjekts als ordnungswidrig bezeichnet, weil es bauordnungsrechtswidrig errichtet bzw. umgestaltet worden sei.

Die in der vom Kl. in der Einspruchsschrift zitierten Rechtsprechung vertretene Rechtsauffassung, daß ein Sachmangel nur dann angenommen werden könne, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts zum vereinbarten Zweck untersagt hat oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit zu erwarten ist, wird von der Kammer uneingeschränkt geteilt. Angesichts des Schreibens der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 10. Mai 2004 war aber ein solches behördliches Einschreiten gerade zu erwarten.

Soweit der Kl. hiergegen darauf abzustellen sucht, daß die Behörde in der Folge dann doch nicht eingeschritten ist, weil ein solches Einschreiten seiner Meinung nach von vornherein unrechtmäßig bzw. unverhältnismäßig gewesen wäre, kann er sich darauf nicht berufen.

Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob ein behördliches Einschreiten ernsthaft zu erwarten war, ist nicht die heutige Sicht desjenigen, der weiß, daß das Ordnungswidrigkeitsverfahren zwischenzeitlich eingestellt worden ist, sondern die Sicht eines objektiv verständigen Dritten zur Zeit des Eingangs des Schreibens der Unteren Bauaufsichtsbehörde beim Bekl. Zu dieser Zeit stand eine behördliche Untersagung - soweit sie nicht schon in dem Schreiben vom 10. Mai gelegen haben sollte - mit hoher Wahrscheinlichkeit alsbald zu erwarten.

Hiervon ist auch die Ehefrau des Kl. - die Eigentümerin des hier in Rede stehenden Mietobjekts - ausgegangen, die den Bekl. mit Schreiben vom 25. August 2004 unter Androhung der "Zwangsräumung" aufforderte, seinen Betrieb einzustellen, weil er damit gegen "behördliche Auflagen" verstoße.

Bei dieser Sachlage kann sich der Kl. nicht darauf berufen, der Bekl. habe das Mietobjekt durchgängig auch ab Juni 2004 ohne weiteres vertragsgemäß nutzen können.

Die allgemein untersagte Nutzung "als Werkstatt" (unabhängig davon, ob darin nun Autos repariert werden oder nicht), zu Zwecken eines gewerblichen Kurierdienstes und zu "Wohnzwecken" entspricht auch dem vertraglich vereinbarten Gebrauch. Hinsichtlich der Nutzung für einen Kurierdienst ist das zwischen den Parteien unstreitig. Daß auch eine Nutzung als "Werkstatt" und zu "Wohnzwecken" vereinbart war, folgt aus dem eindeutigen Wortlaut des Mietvertrags, in dem es heißt, daß u. a. auch eine "Werkstatt" und "Wohnräume" mitvermietet wurden.

Das behördliche Verbot der vertragsgemäßen Nutzung stellt auch unabhängig davon einen Sachmangel i. S. v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar, daß das Ordnungswidrigkeitsverfahren in der Folge - offenkundig erst, nachdem der Bekl. seinen Betrieb auf dem Gelände eingestellt hatte - eingestellt und der ergangene Bußgeldbescheid wieder aufgehoben worden ist. Die bloße Androhung eines Dritten, er werde Rechte geltend machen, die dem Mieter den Gebrauch der Mietsache entziehen, genügt (vgl. Palandt/Weidenkaff, 65. Aufl., § 536 BGB Rn. 27). Das gilt - worauf der Kl. im Schriftsatz vom 22. November 2006 mit Recht hingewiesen hat - auch dann, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts zum vereinbarten Zweck untersagt hat oder wenn - wie hier - ein solches behördliches Einschreiten wenigstens ernsthaft zu erwarten war; in einem solchen Fall liegt der Mangel der Mietsache in der durch die behördliche Maßnahme begründeten Unsicherheit über die Möglichkeit des künftigen Gebrauchs und die damit einhergehende Beeinträchtigung der gegenwärtigen Interessen des Mieters (vgl. BGH WM 1983, 660, 661; BGH NJW 1971, 555).

Soweit der Bekl. nach alledem ab Zugang des Schreibens der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 10. Mai 2004 von der Mietzinszahlung befreit war, kommt es auch - anders als der Kl. meint - nicht darauf an, daß er sich auf eine entsprechende Herabsetzung bzw. vollständige Befreiung von seiner Zahlungspflicht berufen hat (vgl. Palandt/Weidenkaff, aaO., § 536 BGB Rn. 32). Die Rechtsfolge von § 536 Abs. 1 BGB tritt ohne weiteres kraft Gesetzes ein (h. M., vgl. nur MünchKomm-BGB/Schilling, 4. Aufl., § 536 BGB Rn. 26, BGH NJW 1987, 432, 433); einer besonderen Geltendmachung, etwa durch empfangsbedürftige Erklärung oder Ankündigung an den Vermieter, bedarf es nicht (vgl. Bamberger/Roth/Ehlert, § 536 BGB Rn. 37).

An diesem Ergebnis ändert sich auch dadurch nichts, daß der Bekl. das Mietobjekt über den 1. Juni 2004 hinaus - unstreitig zumindest als Lager - genutzt hat. Der vertragsgemäße Gebrauch war ihm nicht mehr möglich. Soweit er die gemietete Liegenschaft nicht sofort geräumt, sondern erst ein Ersatzobjekt angemietet hat, um dort seinen Gewerbebetrieb weiter ausüben zu können, vermag das keine - auch keine geminderten - Mietzinsansprüche des den vertragsgemäßen Gebrauch vollständig nicht (mehr) gewährenden Kl. zu begründen (vgl. MünchKommBGB/Schilling, aaO., § 536 BGB Rn. 27). Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Ist ihm dieser nicht möglich, weil die Mietsache einen Mangel aufweist, ist er von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses befreit. Das gilt auch dann, wenn er z. B. gemietete Räume trotz des Mangels - wie hier - wegen des Fehlens einer kurzfristig vorhandenen Ausweichmöglichkeit zur Aufrechterhaltung seines Gewerbebetriebs vorübergehend so lange weiter nutzt, bis er in ein anderes Objekt ausweichen kann (in diesem Sinne auch MünchKommBGB/Schilling, aaO., § 536 BGB Rn. 27). Das kann allerdings nur für den objektiv angemessenen Zeitraum gelten, den der Mieter benötigt, um bei gehöriger Anstrengung eine geeignete Ersatz- bzw. Ausweichmöglichkeit zu finden. Im Streitfall hat der Bekl. das mangelhafte Mietobjekt rund sechs Monate - jedenfalls als Lager - weiter genutzt, bis er seine Betriebsstätte vollständig in ein anderes Objekt verlegt hatte. Diese Zeitspanne erscheint angesichts der spezifischen Anforderungen seines Geschäftsbetriebs im konkreten Fall noch angemessen, um bei zumutbarer Anstrengung ein zur Ausübung seines Gewerbes geeignetes Ausweichobjekt zu finden. [...]

Unerheblich ist auch der Vortrag des Kl., der Bekl. habe ihn nicht rechtzeitig nach Maßgabe von § 536 c Abs. 2 BGB über den Mangel der Mietsache in Kenntnis gesetzt. Nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien war auch gegen den Kl. ein Bußgeldverfahren (wegen der bauordnungswidrigen Vermietung des hier in Rede stehenden Objekts) anhängig, wovon der Bekl. Kenntnis hatte. Bei dieser Sachlage bedurfte es keines weiteren Hinweises des Bekl. darauf, daß die konkrete Nutzung des Mietobjekts nach damaliger Auffassung der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde bauordnungsrechtswidrig gewesen sei. [...]

Ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel liegt bei einem Mischmietverhältnis schon dann vor, wenn die Bauaufsichtsbehörde die Untersagung der vertraglich vereinbarten Nutzung zu Gewerbezwecken und zu Wohnzwecken androht, das Verfahren aber später eingestellt wird.

Der Kläger vermietete dem Beklagten ein aus Wohn- und Gewerberäumen bestehendes Objekt. Nach dem Mietvertrag waren u. a. auch eine "Werkstatt" und "Wohnräume" mitvermietet. Der Beklagte betrieb in dem Mietobjekt einen Kurierdienst und eine Kfz-Werkstatt; in dem zu Wohnzwecken vermieteten Teil des Gesamtobjekts ließ er eine dritte Person wohnen. Mit Schreiben vom 10. Mai 2004 teilte die zuständige Bauaufsichtsbehörde dem Beklagten mit, daß die Nutzung des Objektes eine Ordnungswidrigkeit darstelle, weil sie "ohne Baugenehmigung" erfolge. Daraufhin stellte der Beklagte die Mietzahlung ein, nutzte aber das Mietobjekt noch sechs Monate als Lagerfläche weiter. Der Vermieter klagte die ausstehende Miete ein.

Das Landgericht wies die Klage ab. Es liege ein Sachmangel vor, weil ein behördliches Einschreiten gegen die Nutzung des Mietobjektes zum vereinbarten Zweck zu erwarten gewesen sei. Entscheidend sei die Sicht eines verständigen Dritten zur Zeit des Eingangs des behördlichen Schreibens, nicht die rückwärts gerichtete Betrachtung nach Abschluß des Verfahrens. Die behördliche Verbotsandrohung habe die Möglichkeit der Nutzung zum vertragsgemäßen Gebrauch völlig aufgehoben, so daß der Beklagte von der Entrichtung der Miete befreit gewesen sei. Unerheblich sei auch, ob sich der Beklagte darauf berufen habe, da die Minderung ohne weiteres kraft Gesetzes eintrete. Schließlich sei der Beklagte auch nicht zur Zahlung einer - geminderten - Miete deswegen verpflichtet gewesen, weil er die gemieteten Räume trotz des Mangels wegen Fehlens einer kurzfristig vorhandenen Ausweichmöglichkeit zur Aufrechterhaltung seines Gewerbebetriebes vorübergehend weiter benutzt habe.

Ob tatsächlich im vorliegenden Fall das Schreiben der Bauaufsichtsbehörde eine Untersagung der Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauchs befürchten ließ, ist zwar fraglich. Der Ausgangspunkt der Entscheidung ist aber richtig, daß ein zu erwartendes Einschreiten einen Sachmangel der Mietsache darstellen kann (vgl. u. a. OLG Düsseldorf, WuM 2002, 739; OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 739). Vertretbar ist auch die Auffassung, daß bei einem Einschreiten der vertragsgemäße Gebrauch vollständig aufgehoben war, so daß der Mieter von der Mietzahlung befreit war. Die Befreiung tritt automatisch ein, ohne daß der Mieter den Mangel anzuzeigen braucht. Insoweit wird aus § 536 c BGB oft zu Unrecht gefolgert, daß allein das Unterlassen der Mängelanzeige (vgl. dazu u. a. BGH, Urteil vom 7. Juni 2006, XII ZR 34/04, GE 2006, 967) zum Verlust des Minderungsrechts führt. Dabei wird verkannt, daß dieser Verlust erst eintritt, wenn der Vermieter aufgrund der unterlassenen Mängelanzeige nicht Abhilfe schaffen konnte (§ 536 c Abs. 2 Satz 2 BGB), was aber der Vermieter darlegen und beweisen muß.