Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht wegen Zigarettenrauchs aus der Nachbarwohnung

Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht wegen Zigarettenrauchs aus der Nachbarwohnung; Rauchen in der Mietwohnung

1. Die Gebrauchstauglichkeit ist erheblich gemindert, wenn der Mieter einer darunter liegenden Wohnung häufig auf seinem Balkon raucht und der Zigarettenrauch bei geöffnetem Fenster oder geöffneter Balkontür in die Mietwohnung dringt.

2. Neben einer berechtigten Mietminderung von 10 % kann der Mieter dann ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages geltend machen.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Berufung ist begründet, soweit der Kl. die Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum September und Oktober 2010 sowie August bis einschließlich Oktober 2011 in Höhe von 475,38 € begehrt.

a) Dem Kl. steht der gemäß § 535 Abs. 2 BGB geltend gemachte Mietzinsanspruch nicht zu, da in den Monaten August bis Oktober der Jahre 2010 und 2011 die Miete nach § 536 BGB gemindert war und dem Bekl. in Höhe des zumindest 3fachen Minderungsbetrages ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.

Die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit war dadurch erheblich gemindert, dass die Mieter einer Wohnung unter der des Bekl. in der streitgegenständlichen Zeit jeweils in erheblichem Maß auf ihrem Balkon rauchten und dieser Rauch in die Wohnung des Bekl. zog bzw. dieser aufgrund dieses Umstands gezwungen war, eine Belüftung der Wohnung zu unterlassen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, deren Fenster und Balkontür ausgehend von dem betroffenen Hauptzimmer ausschließlich zum Hof ausgerichtet sind, in den Sommermonaten durch das Rauchen von Mietern der unter seiner Wohnung liegenden Wohnung in erheblichen Maße in der Weise beeinträchtigt ist, dass ein Lüften nicht mehr möglich ist, ohne dass diese intensiven Gerüche in seine Wohnung dringen.

Der Zeuge W. hat glaubhaft bekundet, dass er bei seinen im Schnitt etwa wöchentlich stattfindenden Besuchen des Bekl. jedenfalls im Sommer jedes Mal zwei- bis dreimal stündlich extrem unangenehmen, von unten hinauf ziehenden Zigarettenrauch wahrgenommen hat, der bei offenem Fenster bzw. geöffneter Balkontür eine erhebliche Beeinträchtigung darstelle, und auch bestätigt, dass jedenfalls in den Sommermonaten ein Lüften des einzigen großen Zimmers, das nur zum Hof hin möglich ist, wegen der entstehenden Wärme unumgänglich sei. Er habe anfangs auch genau geschaut, woher der Rauch komme.

Der Zeuge hat ausgesprochen detailliert in sich widerspruchsfrei Einzelheiten zu dem wahrgenommenen Zigarettenrauch geschildert und auch die Nachfragen präzise ohne zu zögern in glaubhafter Weise beantwortet.

Die damit gewonnene Überzeugung der Einzelrichterin von dem Bestehen einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung jedenfalls in den hier maßgeblichen Sommermonaten ist nicht durch die Aussage der Zeugin M. entkräftet worden. Die Zeugin konnte zu etwaigen Beeinträchtigungen des Bekl. in seiner Wohnung nichts aussagen. Sie hat lediglich angegeben, anlässlich mehrerer Begehungen des Hauses in den Treppenhäusern keine Rauchentwicklung festgestellt zu haben. Zu den Verhältnissen in der Wohnung des Bekl. konnte sie keine Angaben machen. Ihre allgemeine Bekundung, die Mieter hätten im Rahmen lediglich telefonischer Nachfragen nicht bestätigt, zu rauchen, ist nicht geeignet, die Aussage des Zeugen W. zu entkräften, da ihr nicht einmal entnommen werden kann, es würde tatsächlich auf den Balkonen des Hauses nicht geraucht.

Die festgestellte Beeinträchtigung durch in einer Stunde mehrmals auftretenden, starken aufziehenden Rauch, der bei dem im Sommer jedenfalls erforderlichen Lüften des Hauptzimmers in die Wohnung in unangenehmer störender Weise eindringt, berechtigt den Bekl. zu der geltend gemachten Minderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete.

Ob in derartigen Fällen schlechterdings jeglicher Raucheinzug in eine Wohnung einen Mangel darstellt, kann dahinstehen, weil jedenfalls vorliegend entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ein erheblicher Mangel vorliegt, der das allgemeine Lebensrisiko in einer Großstadt übersteigt und nicht hinzunehmen ist.

Die Zeugenvernehmung hat ergeben, dass es sich um eine Beeinträchtigung allein bei den Besuchen des Zeugen von mehrmals stündlich handelt und man praktisch auf den Raucheinzug warten könnte. Es ist nicht erforderlich, dass der Rauch vollständig in die Wohnbereiche des Bekl. eindringt, um eine Störung anzunehmen, da auch Anteile hiervon ausreichen, um einen unangenehmen Geruch zu empfinden, der - sobald er sich einmal in der Wohnung befindet - nur durch längeres Lüften wieder entfernt werden kann. Genau dies war aber für den Bekl. nicht ohne Weiteres möglich, weil er zu jeder Zeit damit rechnen musste, dass Rauch von unten heraufsteigt und daher sein Lüftungsverhalten und die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt war (so auch in einem vergleichbaren Fall das LG Hamburg, Urteil vom 15. Juni 2012 - 311 S 92/10 - zitiert nach juris; vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 7. Oktober 2008 - 65 S 124108 -). Im Hinblick auf die Häufigkeit und Intensität des aufziehenden Rauches bei damit einher gehender praktischer Unmöglichkeit der Belüftung des einzigen zentralen Raums mit hoher Bedeutung für die Wohnungsnutzung des Bekl. ist vorliegend das hinzunehmende Maß des in einer Innenstadt Üblichen deutlich überschritten und die Beeinträchtigung unzumutbar.

Unter Berücksichtigung all dieser Umstände hält die Einzelrichterin im Wege der Schätzung eine Minderungsquote von 10 % für angemessen.

Der Bruttomietzins (382,99 €) war mithin für die Monate August bis Oktober 2010 und August 2011 um jeweils 38,30 € gemindert sowie in den Monaten September bis Oktober 2011 ausgehend von dem Bruttomietzins von 390,78 € jeweils um 39,10 €, was einen Gesamtbetrag von 231,40 € ausmacht.

b) Hinsichtlich der Mängel steht dem Bekl. darüber hinaus ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB gegenüber dem restlichen Mietzinsanspruch in Höhe von 243,98 € zu, solange bis die Kl. die Mängel beseitigt.

Es genügt, dass das Recht besteht, allein das Vorhandensein eines Zurückbehaltungsrechts steht der Kündigung entgegen (vgl. BGH WM 1963, 476; WM 1974, 369; LG Berlin, Urteil vom 10.1.1992 - 64 S 16791 - NJW-RR 1992, 518). Entscheidend ist insoweit nur, dass der Mieter den Mangel, dessentwegen das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird, dem Vermieter zuvor angezeigt hat, da das Zurückbehaltungsrecht ansonsten seine Druckfunktion nicht erfüllen kann (vgl. BGH, Urteil v. 3.11.2010 - VIII ZR 330/09, GE 2011, 122). Eine entsprechende Mangelanzeige liegt hier vor. Der Bekl. hat u. a. mit Schreiben vom 31. August 2010 deutlich gemacht, einen Teil seiner Leistung im Hinblick auf das Ausbleiben der Gegenleistung zurückzuhalten.

Der Umfang des Zurückbehaltungsrechtes bestimmt sich nach dem drei- bis fünffachen Betrag der Minderungsquote, ein geringerer Betrag wäre unangemessen, um erfolgreich Druck auf den Vermieter ausüben zu können (ständige Rechtsprechung der Mietrechtskammern des LG Berlin, siehe nur Urteil vom 10.1.1992 - 64 S 167/91 - NJW-RR 1992, 518 m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 543 BGB Rn. 99; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, III 124 f., jeweils m.w.N.).

Das gerechtfertigte Ansetzen des Zurückbehaltungsrechts in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages führt vorliegend dazu, dass der Bekl. gemäß § 320 BGB berechtigt ist, auch die Zahlung des geltend gemachten restlichen Mietzinsanspruchs zu verweigern.

Rauchverbote im Mietverhältnis waren schon Thema beim Deutschen Mietgerichtstag (vgl. Paschke NZM 2008, 265). Unlängst hat das Landgericht Hamburg eine Mietminderung von 5 % wegen Rauchs vom Nachbarn für berechtigt gehalten (GE 2012, 1498). Das Landgericht Berlin geht noch weiter und billigt sogar ein Zurückbehaltungsrecht zu. Fazit: Rauchende Mieter gefährden nicht nur ihre Gesundheit, sondern auch Ihre Rendite.

Der Mieter hatte die Miete gemindert, weil die Mieter der darunter liegenden Wohnung in erheblichem Maße rauchten und er nicht mehr lüften konnte, ohne dass intensive Gerüche in seine Wohnung eindrangen. Das AG hielt eine Minderung für unberechtigt, da kein erheblicher Mangel vorliege. Das Landgericht Berlin sah das völlig anders.

Das LG Berlin wies die Zahlungsklage des Vermieters durch Urteil vom 30. April 2013 ab, da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme jedenfalls im Sommer zwei- bis dreimal stündlich extrem unangenehmer Zigarettenrauch wahrzunehmen gewesen sei. Dies berechtige zu einer Minderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete. Darüber hinaus bestehe für den Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages, so dass der Mieter berechtigt sei, auch die Zahlung des geltend gemachten restlichen Mietanspruchs zu verweigern.

Das Urteil ist zweifelhaft, in einem wesentlichen Punkt schlicht falsch. Man kann darüber streiten, ob überhaupt ein Mangel vorlag, denn mit einem rauchenden Mitbewohner muss man immer rechnen. Wie bei der „Baulückenrechtsprechung" des Landgerichts Berlin gehört das dann zur vertraglich vereinbarten Beschaffenheit (GE 2012, 833). Zweifelhaft ist auch, ob ein erheblicher Mangel im Sinne des § 536 BGB vorlag (ein unerheblicher berechtigt nicht zur Minderung), denn der Rauch drang nur bei geöffnetem Fenster oder geöffneter Balkontür in die Wohnung. Die vom Landgericht zitierte Entscheidung des LG Berlin 65 S 124/08 betraf einen Fall, in dem der Rauch trotz geschlossener Fenster in die Wohnung eindrang, wo also ein Baumangel vorlag.

Warum ein Lüften nicht über ein anderes Fenster möglich gewesen sein sollte, ist nicht ersichtlich, zumal niemand sehr häufig lüftet (zum Kummer vieler Vermieter von Wohnungen mit Schimmelbefall). Schließlich ist auch eine Minderung von 10 % (der Gesamtmiete) auch im Oktober, also während der Heizperiode, wo eine Balkontür meist geschlossen bleibt, überzogen.

Unzutreffend ist die Annahme eines daneben bestehenden Zurückbehaltungsrechts. Dies soll den Erfüllungsanspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes durchsetzen (BGH NJW 1982, 1242; KG GE 2013, 546) und entfällt daher, wenn ein Erfüllungsanspruch nicht besteht, etwa weil ein Mangel nicht angezeigt war (BGH VIII ZR 130/09 GE 2011, 122). Wie der Vermieter den Mangel hätte beseitigen sollen, hat das Landgericht offenbar nicht überlegt. Wenn es sich der Auffassung angeschlossen hätte, dass in einem solchen Fall nur eine Verurteilung Zug-um-Zug möglich ist (LG Berlin 63 S 503/11, Urteil vom 11. Mai 2012 - juris -; AG Tiergarten GE 2005, 999), hätte es schon im Urteilstenor die Maßnahmen angeben müssen, die der Vermieter zu ergreifen habe.

Spätestens dann hätte es erkannt, dass dem Vermieter eine solche Maßnahme unmöglich war, da er dem Nachbarn das Rauchen auf dem Balkon oder in seiner Wohnung nicht verbieten konnte. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört (VIII ZR 37/07, GE 2008, 533; VIII ZR 124/05, GE 2006, 1158). Ein formularvertragliches Rauchverbot wird für unwirksam angesehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Rn. 463 zu § 535 BGB); nachträglich kann ohnehin kein Mieter dazu gezwungen werden, eine solche Vereinbarung zu unterschreiben.