Mietminderung und Kündigung und Übergangsvorschriften im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes

Mietminderung und Kündigung und Übergangsvorschriften im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes; Feuchtigkeitsschäden; undichte Fenster; Verwirkung des Mietminderungsrechts

1. Soweit es um die Frage der Minderung der vor dem 1. September 2001 fällig gewordenen Mietansprüche geht, sind die Vorschriften des Mietrechts in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden.

2. Soweit es um eine nach dem 31. August 2001 ausgesprochene Kündigung und deren Folgen geht, sind die Vorschriften des Mietrechts in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes anzuwenden.

3. Der Mieter kann sich auf die Minderung der Miete wegen nachträglich aufgetretener Mängel für die Zeit bis zum 1. September 2001 nicht berufen, wenn er die Mietsache in Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels vorbehaltlos angenommen hat.

II. Auf das Verhältnis der Parteien sind die geänderten mietrechtlichen Vorschriften des BGB insoweit anzuwenden, als es um die Kündigung mit deren Rechtsfolgen geht. Zwar ist der Mietvertrag vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden. Allerdings stützt sich der hier geltend gemachte Räumungsanspruch auf eine Kündigung, die nach Inkrafttreten der gesetzlichen Änderungen ausgesprochen worden ist, weshalb gemäß Art. 171, 172 EGBGB auch diese Vorschriften - mangels anderweitiger Übergangsvorschriften - anzuwenden sind.

Den Kl. steht der erstinstanzlich zuerkannte Räumungsanspruch gegen die Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB (n. F.) zu. Die Kündigung der Kl. vom 12. September 2001 war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB (n. F.) wirksam. Denn die Bekl. befanden sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht. Die Zahlungsrückstände der Bekl. für die Monate Februar 2000 bis August 2001 mit Ausnahme der Monate Mai und Dezember 2000 von (17 x 300 DM = 5.100 DM) stehen dem Betrag nach außer Streit. Soweit die Bekl. sich auf die Minderung der Miete berufen, haben sie damit im Ergebnis keinen Erfolg. Die Miete war auch nicht gemäß § 537 Abs. 1 BGB (a. F.) gemindert. Insoweit war auf die vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Tatbestände das bisherige Mietrecht anzuwenden. Denn für die Entscheidung war nicht davon auszugehen, daß die Bekl. zur Minderung der Miete berechtigt waren bzw. die Minderung eingetreten ist.

Zu den von den Bekl. vorgebrachten Mängeln im einzelnen:

1) Undichtigkeit/Feuchtigkeit Nach dem im wesentlichen bestrittenen Vortrag der Bekl. soll in einem Badezimmer des Hauses die Wand feucht sein, und es sollen sich Pfützen bilden. Außerdem soll - durch eine mangelhafte Abdichtung der Hauswand zur Grenzmauer - die Wand des Hausflures "an verschiedenen Stellen ständig feucht" sein.

Dieser Vortrag ist zu unsubstantiiert, als daß man ihm Mängel entnehmen könnte, die auf eine Gebrauchsbeeinträchtigung schließen lassen könnten, die eine Minderungsquote von 5 % oder mehr rechtfertigen könnte, weswegen diese Mängel im Ergebnis gemäß § 537 Abs. 1 S. 2 BGB (a. F.) keine Minderung rechtfertigen. Insbesondere läßt sich dem Vortrag nicht entnehmen, in welchem Umfang (zeitlich und auch räumlich) die behaupteten Beeinträchtigungen bestehen sollen. So stellen zwar Pfützen nach Regenfällen einen Mangel der Mietsache dar. Da diese Pfützen nach dem Vortrag der Bekl. aber nur nach Regenfällen auftreten, kommt es für das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung entscheidend darauf an, wie oft es geregnet hat. Hierzu fehlt jeglicher Vortrag der Bekl., weshalb auch eine Schätzung nicht möglich ist bzw. nicht in Betracht kommt. Den Bekl. Gelegenheit zu weiterem Vorbringen zu geben, kommt nicht in Betracht, nachdem sie bereits in erster Instanz durch das Amtsgericht und in zweiter Instanz in der mündlichen Verhandlung vom 27. Juli 2001 auf die fehlende Substanz ihres Vortrages hingewiesen worden sind.

2) Gehwege, Treppe, Loch Diese Mängel wären zwar nicht gemäß § 539 S. 2 (a. F.) BGB verwirkt, obwohl sie seit Beginn des Mietverhältnisses bestehen, wenn man dem - bestrittenen - Vortrag der Bekl. folgt. Denn die Kl. hätten deren Beseitigung bis Ende 1999 zugesagt. Allerdings haben die Kl. diese Zusage bestritten, ohne daß die Bekl. tauglichen Beweis für die Behauptung der Mangelzusage angeboten hätten. Dem Beweisantritt "Parteivernehmung", den die Bekl. in der mündlichen Verhandlung vom 18. Januar 2002 dahingehend konkretisiert haben, daß sie ihre eigene Vernehmung angeboten haben, war nicht zu folgen, da dieser Beweisantritt unzulässig ist. Die Kl. haben der Vernehmung der Bekl. widersprochen (vgl. § 447 ZPO). Eine Vernehmung nach § 448 ZPO kommt nicht in Betracht, weil die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht vorliegen. Denn es gibt keine anderen erschöpften Beweismittel, die eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Behauptung der Bekl. erbracht haben.

3) undichtes Fenster im EG (Dusche) Eine Minderung wegen dieses Mangels ist gemäß § 539 S. 2 BGB (a. F.) verwirkt. Der Mangel bestand erkennbar seit Beginn des Mietverhältnisses, wie die Bekl. selbst vortragen. Wann die Bekl. den Mangel bewußt erkannt haben wollen, ist unerheblich. Für den Eintritt der Verwirkung reicht es aus, daß sie den Mangel hätten erkennen können (vgl. KG KGR Berlin 2001, 77), da auch grob fahrlässige Unkenntnis vom Mangel zur Verwirkung des Minderungsrechts führt.

III. Bei der Entscheidung über die Gewährung einer Räumungsfrist hat das Gericht die Interessen beider Parteien gegeneinander abzuwägen. Fehlerfrei handelt es dabei nur, wenn es sämtliche Umstände, die für und gegen die Gewährung einer Räumungsfrist und ihre kürzere oder längere Dauer sprechen, angemessen berücksichtigt (OLG Hamm NJW-RR 1995,526 f.; Zöller, ZPO, 21. Aufl., § 721 Rn. 5; Bub/Treier, 3. Aufl., VII. Rn. 30). Mit zu berücksichtigen ist dabei, daß § 721 ZPO neben dem Schutz des Mieters im Rahmen eines Interessenausgleichs beider Parteien auch im Interesse der Allgemeinheit einer drohenden Obdachlosigkeit des Mieters entgegenwirken will (LG Regensburg WuM 1991, 359; LG Hamburg WuM 1994, 219; MünchKomm, ZPO, 2. Aufl., § 721 Rn. 9). Grundsätzlich ist dem Mieter eine Räumungsfrist einzuräumen, um ihm die Möglichkeit zu geben, Ersatzwohnraum zu erlangen (ständige Rechtsprechung der Kammer, vgl. LG Berlin ZMR 1998, 351). Insoweit ist dem vorübergehenden Bestandsinteresse des Mieters im allgemeinen der Vorrang vor dem Erlangungsinteresse des Vermieters einzuräumen (LG Hamburg WuM 1990, 216; LG Berlin GE 1991, 251). Darüber hinaus ist zugunsten der Bekl. zu berücksichtigen, daß der Bekl. zu 2) stark gehbehindert ist.

Für Mietminderung wegen nachträglich aufgetretener Mängel sind für die Zeit bis zum 1. September 2001 die alten Vorschriften des BGB analog anzuwenden. Für eine nach dem 31. August 2001 ausgesprochene Kündigung gilt das Mietrechtsreformgesetz.

Der Mietvertrag stammte aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1. September 2001). Die Kündigung wegen Zahlungsrückstandes war danach ausgesprochen worden. Der Mieter berief sich auf Mietminderung bezüglich eines Zeitraumes davor. Es handelte sich um nachträglich entstandene Mängel.

Das Landgericht Berlin, ZK 64, entschied, daß das BGB in bisheriger Form anzuwenden sei, soweit es um die Frage der Minderung der vor dem 1. September 2001 fällig gewordenen Mietzinsansprüche gehe. Für die nach dem 1. September 2001 erfolgte Kündigung gelte allerdings neues Recht. Die Mietminderung selbst ließ die Kammer nicht durchgreifen, da der Mieter den Mangel entweder kannte oder hätte erkennen müssen, ohne Vorbehalte zu haben. Da der entsprechende Zeitraum vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform lag, sei § 539 Satz 2 BGB a. F. anzuwenden. Die Entscheidung, die leider nicht zu der Frage Stellung nehmen konnte, inwiefern nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform § 536 b BGB bei nachträglich entstehenden Mängeln weiterhin analog angewendet werden kann (bisher § 539 BGB a. F. analog), stellt die Zäsurwirkung des 1. September 2001 mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform klar. Die Entscheidung enthält aber auch noch nachlesenswerte Einzelheiten im Alltagsgeschäft der Gerichte zur Beurteilung von behaupteten Mietmängeln. Will der Mieter mindern, muß er substantiiert vortragen. Da reicht es eben nicht zu sagen, es habe Pfützen nach Regenfällen gegeben. Denn es muß ja auch die Höhe der Minderung festgestellt werden, und die richtet sich eben nach der Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigung. Auch zu dem immer wieder angebotenen Beweis der Parteivernehmung gibt es eine Klarstellung: Nach der ZPO ist hier nämlich grundsätzlich die Vernehmung der Gegenpartei (hier: des Vermieters) gemeint, nicht etwa die eigene Vernehmung des Behauptenden.