Mietminderung/unansehnliche Fassade

Mietminderung/unansehnliche Fassade; Minderung/unansehnliche Fassade; Fassade/unansehnliche als Mietminderungsgrund

Zur Frage, wann der unansehnliche Zustand der Fassade des Mietwohnhauses den Mieter zur Mietminderung berechtigt.

... Die von der Bekl. verlangte Mietzinsminderung ist nach § 537 Abs. 1 BGB sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach berechtigt. Denn die Mietsache ist mit Fehlern behaftet, die ihre Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch in nicht unerheblichem Umfang mindern. Die Außenfront des Wohnblocks um das Haus... Straße weist erhebliche Schäden im Außenverputz auf. In diesem sind stellenweise größere Löcher vorhanden. An anderen Stellen ist der Außenverputz auf größeren Flächen abgebröckelt. Die schwarz gestrichenen Teile der Fassade weisen erhebliche Farbschäden (Farbabplatzungen) auf. Insgesamt bietet die Wohnanlage von außen einen verwahrlosten Anblick. Sie steht damit im Gegensatz zu der angrenzenden Bebauung, die von gepflegten Einfamilienhäusern geprägt ist. Zwar geben unansehnliche Hausfassaden nicht ohne weiteres ein Recht zur Minderung (vgl. AG Münster WM 1982, 254). Im vorliegenden Fall ist jedoch das Äußere der Wohnanlage derart vernachlässigt, daß sich die Mieter mit Recht in ihrem Mietgebrauch beeinträchtigt fühlen. Denn durch die Anmietung einer Wohnung soll nach heutiger Anschauung nicht nur das Bedürfnis nach Unterkunft befriedigt werden. Für die Bekl. war vielmehr bei Abschluß des Mietvertrages mit der Kl. auch der äußere Zustand des Wohnblocks, in dem sich die Wohnung der Bekl. befindet und der von seiner Anlage her einen einheitlichen Zuschnitt besitzt, sowie der Zustand als Neubau im Rahmen der umliegenden gepflegten Einfamilienhäuser maßgebend. Unter diesen Umständen braucht die Bekl. eine derartige Vernachlässigung der Fassade nicht hinzunehmen. Die Wohnung im Zusammenhang mit dem Miethaus, in dem sie liegt, ist in der heutigen Gesellschaft zudem Indiz für die soziale Stellung des Mieters. Dabei spielt der äußere Anblick der Wohnanlage bei der Beurteilung eine nicht unerhebliche Rolle. Der Wohnwert der Wohnung der Bekl. ist daher nach den vorliegenden Umständen durch den unzulänglichen Zustand der Fassade gemindert. Der Gesetzgeber selbst hat in neuerer Zeit in anderem Zusammenhang, nämlich bei der Bewertung von Altbauten, auf die Bedeutung des äußeren Zustandes von Wohngebäuden hingewiesen (vgl. § 3 Abs. 3 Nr. 1 XII. BMG). Hierdurch sieht sich das erkennende Gericht in seiner Auffassung bestätigt, daß der Gebrauchswert einer Mietwohnung unter bestimmten Umständen, die im vorliegenden Fall zu bejahen waren, infolge eines unansehnlichen Zustandes der Fassaden des Mietwohnhauses beeinträchtigt sein kann.

Anmerkung der Redaktion: vgl. LG Osnabr. WM 86, 93; AG Münster, WM 82, 254 LS