Mietminderung um 100 % und fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen

Mietminderung um 100 % und fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen; unterlassene Mängelanzeige; verweigerte Instandsetzung

Bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen ist der Mieter auch ohne vorherige Mängelanzeige zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Eine Mietminderung (hier: um 100 %) ist nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Mieter den Mangel nicht vorher angezeigt und eine Instandsetzung verweigert hatte, da gerade durch die Instandsetzung (z. B. Abreißen von Tapeten) eine erhöhte Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist.

Aufgrund eines Mietvertrages vom 15.1.1998 sind die Bekl. Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung. Die Bekl. haben eine Tochter und einen Sohn. Der Kl. ist Vermieter und begehrt von den Bekl. die Zahlung der ausstehenden Gesamtmieten für die Monate März bis Mai 2006 in Höhe von jeweils 1.523,66 €. Mit Schreiben vom 13.2.2006 erklärten die Bekl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führten sie an, daß bei allen Familienmitgliedern über Jahre hinweg Krankheitssymptome aufgetreten seien, die sich bei längerer Abwesenheit aus der Wohnung abschwächten und bei Rückkehr in die Wohnung verstärkten. Unter anderem seien Erkrankungen der Atemwege und Lungenentzündungen bei zwei Familienmitgliedern aufgetreten. Ein daraufhin in Auftrag gegebenes Luftgutachten des Instituts Baubiologie und Umweltanalytik in Berlin habe eine Belastung der Luft mit gesundheitsgefährdenden Schimmelpilzsporen festgestellt.

Mit Schreiben vom 12.4.2006 akzeptierte der Kl. die Kündigung als fristgemäße Kündigung zum 30.5.2006 und bot eine sofortige Mängelbeseitigung an. Die Bekl. lehnten dies ab; die Wohnung wurde schließlich an den Kl. zurückgegeben, wobei zwischen den Parteien umstritten ist, ob die Rückgabe am 29.4. oder erst am 15.5.2006 erfolgte. Schönheitsreparaturen führten die Bekl. nicht aus.

Der Kl. ist der Ansicht, daß eine Minderung der Miete nicht in Betracht komme. Zum einen habe kein Mangel vorgelegen, zum anderen seien die Bekl. durch Verweigerung der Instandsetzungsarbeiten in Annahmeverzug geraten. Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung sei durch Aufrechnung erloschen.

I. Die Klage ist unbegründet. Dem Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für die Monate März bis Mai 2006 In Höhe von insgesamt 4.570,95 € gem. § 535 Abs. 2 BGB nicht zu, da die Miete gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB um 100 % gemindert war.

Auf die Ausführungen der Parteien zur Wirksamkeit der fristlosen Kündigung und auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung kommt es nicht an. Ein vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegender Mangel mindert gem. § 538 BGB auch den Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung gem. § 546 a BGB (BGH, NJW-RR 1990, 884).

Die Wohnung war mangelhaft. Die Bekl. haben durch Vorlage des eingeholten Sachverständigengutachtens substantliert dargelegt, daß jedenfalls die Luft des untersuchten Schlafzimmers auffällige Mengen von Sporen des Schimmelpilzes Fusarium sp. enthielt, und daß dieser potentiell Toxin bildende Pilz eine besondere Gesundheitsgefährdung darstellt. Zudem wurden Schimmelpilzsporen aus der Aspergillus-restrictus-Gruppe nachgewiesen, die zu den fakultativ pathogenen Schimmelpilzen zählen. Dieser Schimmelpilzbefall hat jedenfalls bei der Bekl. zu 1) und der Tochter der Bekl. zu massiven Gesundheitsbeeinträchtigungen unter anderem in Form von schweren Lungenentzündungen mit Brustfellbeteiligung, allergischer Erkrankung der Nasen- und Nasennebenhöhlen, Bronchialasthma und chronischem Infekt der oberen Luftwege geführt. Am 24.12.2005 wurde die Bekl. zu 1) mit einem Rettungswagen notfallmäßlg in die MEOCLINIC in Berlin eingewiesen, wo sie nach drei Tagen im Koma bis zum 3.1.2006 stationär behandelt wurde. Das Gericht hat keinen Zweifel, daß diese Gesundheitsbeeinträchtigungen vorliegen und auf dem Schimmelpilzbefall der Wohnung beruhen. Die entsprechenden Diagnosen und der Zusammenhang zu dem festgestellten Schimmelpilzbefall ergeben sich aus den Attesten und aus dem Befund der MEOCLINIC vom 3.1.2006.

Demgegenüber ist das Bestreiten des Kl. nicht hinreichend substantiiert. Soweit sich der Kl. auf die vom Mitarbeiter der Hausverwaltung durchgeführten Feuchtigkeitsmessungen bezieht, läßt sich diesen an einer Stelle bereits eine erhöhte Feuchtigkeit entnehmen, worauf im letzten Satz des Protokolls hingewiesen wird. Im übrigen ist weder vorgetragen noch ersichtlich, daß der Kl. eigene Luftmessungen durchgeführt hätte, was jedoch im Hinblick auf das von den Bekl. eingereichte Gutachten für ein substantiiertes Bestreiten erforderlich gewesen wäre. Eine rein oberflächliche Untersuchung der Wohnräume kann über die Belastung der Raumluft mit Schimmelpilzsporen keinen Aufschluß geben. Soweit der Kl. daher im Schriftsatz vom 27.4.2007 vorträgt, die Wohnung habe sich "optisch [...] sowohl innen und außen in einwandfreiem Zustand" befunden, so mag dies zutreffend sein, führt im Ergebnis aber nur dazu, daß sein Verlangen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unverständlich ist.

Aufgrund der SchimmelpilzbeIastung ist davon auszugehen, daß die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben war. Insofern ist zu berücksichtigen, daß die Minderungsquote anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu bestimmen ist. Das Gericht hat selbst in anderen Verfahren bei Schimmelbefall Minderungsquoten von unter 10 % zuerkannt, doch lag in diesen Fällen lediglich eine optische Beeinträchtigung der Wohnqualität in Form von unansehnlichen Flecken an Wand oder Decke vor. Hier muß hingegen berücksichtigt werden, daß die in der Luft befindlichen Schimmelsporen über einen Zeitraum von mehreren Jahren zu ernsthaften Gesundheitsbeeinträchtigungen bei der Bekl. zu 1) und der Tochter geführt hatten. Dem Kl. ist zuzugestehen, daß das vorgelegte Sachverständigengutachten nur Aufschluß über die Belastung im Schlafzimmer gibt, nicht aber in den anderen Räumen der Wohnung. Dies führt jedoch nicht dazu, daß hinsichtlich der übrigen Räume von einem unbeeinträchtigten Wohngebrauch ausgegangen werden kann. Zum einen verteilen sich die Schimmelsporen über die normale Luftbewegung auch in den anderen Räumen; zum anderen durften die Bekl. aufgrund der Untersuchungsergebnisse hinsichtlich des Schlafzimmers berechtigte Bedanken haben, ob nicht auch in anderen Räumen Schimmelquellen vorhanden sind. Bereits die nachvollziehbare Ungewißheit, ob die eigene Gesundheit und vor allem die Gesundheit der Kinder auch in den übrigen Räumen massiv gefährdet ist, stellt einen Mangel dar, der für die Bekl. auch unzumutbar machte, sich auf provisorische Experimente etwa dergestalt einzulassen, daß die Tür zum Schlafzimmer bis zu einer Instandsetzung verschlossen bleibt.

Entgegen der Ansicht des Kl. ist eine Minderung der Bekl. nicht wegen widersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen. Die Bekl. haben insofern nachvollziehbar dargelegt, daß sie selbst erst aufgrund des Gutachtens vom 30.1.2006 von dem Mangel der Wohnung Kenntnis erlangt haben. Ab diesem Zeitpunkt hat die Familie der Bekl. nicht mehr in der Wohnung übernachtet und diese nur noch betreten, um den Hausrat auszuräumen.

Eine Minderung ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß die Bekl. eine Instandsetzung vor ihrem Auszug verweigert haben. Zum einen war dem Kl. zuzumuten, mit der Instandsetzung bis zum Auszug der Bekl. zu warten; diese hatten das Mietverhältnis zugleich mit der Anzeige des Mangels gekündigt, und der Kl. hat diese Kündigung jedenfalls als ordentliche Kündigung akzeptiert, so daß er mit einer baldigen Rückgabe der Wohnung rechnen konnte. Insofern stellt es kein treuwidriges Verhalten der Bekl. dar, wenn diese nicht bereit waren, eine Instandsetzung noch vor dem Auszug zu dulden, da sie damit rechnen mußten, daß gerade durch die Instandsetzung - beispielsweise durch Abreißen von Tapeten etc. - in noch stärkerem Maße Schimmelpilze aufgewirbelt würden.

Zum anderen sieht sich vielmehr der Kl. dem Vorwurf eines widersprüchlichen Verhaltens ausgesetzt. Zwar hat der Kl. den Bekl. mit Schreiben vom 12.4.2006 noch vor Besichtigung der Wohnung eine unverzügliche Instandsetzung angeboten; nachdem der Kl. jedoch durch einen Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung nach Rückgabe untersuchte, hat er nach eigenem Bekunden einen Mangel nicht feststellen können - die Wohnung befand sich vielmehr nach Auffassung des Kl. in einem einwandfreien Zustand. Insofern muß sich der Kl. fragen lassen, warum er einen Mangel hätte instand setzen wollen, dessen Existenz er bestreitet.

II. Die Widerklage ist nur zum Teil begründet. Den Bekl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 3.834,34 € zu. Eine dem Kl. zuzubilligende Abrechnungsfrist ist, nachdem das Mietverhältnis jedenfalls am 30.5.2006 endete und die Wohnung zurückgegeben wurde, verstrichen. Der Anspruch ist nicht gem. § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen, da dem Kl. ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht zusteht. Es fehlt bereits an einer ordnungsgemäßen Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Kl. hat die Bekl. nicht unter Setzung einer angemessenen Frist zur Durchführung konkret benannter Arbeiten aufgefordert.

Im übrigen ist die Widerklage unbegründet. Ein Anspruch auf Schadensersatz gem. § 536 a BGB hinsichtlich der Umzugs- und Gutachterkosten kommt nicht in Betracht. Für einen solchen wäre Voraussetzung, daß der Mangel bereits bei Übergabe der Wohnung vorlag, daß der Mangel aufgrund eines vom Kl. zu vertretenden Umstandes eingetreten ist oder daß der Kl. mit der Beseitigung des Mangels im Verzug war. Für keine dieser Varianten haben die Bekl. entsprechende Anhaltspunkte vorgetragen. Insbesondere kommt ein Verzug mit der Mängelbeseitigung nicht in Betracht - die Kosten für das Gutachten und die Erforderlichkeit der Umzugskosten aufgrund der Kündigung sind zu einem Zeitpunkt entstanden, zu dem dem Kl. der Mangel noch nicht bekannt war.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung setzt nach § 543 BGB grundsätzlich ein Abhilfeverlangen voraus. Für eine Gesundheitsgefährdung des Mieters gilt das nach § 569 Abs. 1 BGB nicht, weil das Abmahnerfordernis des § 543 Abs. 3 BGB in § 569 BGB nicht enthalten ist; hier kann er sofort kündigen. Für den Anspruch auf Mietminderung ist nach § 536 c BGB grundsätzlich eine Mängelanzeige erforderlich, damit der Vermieter die Instandsetzung veranlassen kann. Anders ist es nach Auffassung des AG Charlottenburg, wenn der Mieter diese Arbeiten nicht zu dulden hat.

Die Mieter kündigten mit Schreiben vom 13. Februar 2006 das Mietverhältnis fristlos wegen erheblicher Erkrankungen und bezogen sich auf ein Luftgutachten, das gesundheitsgefährdende Schimmelpilzsporen festgestellt habe. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung als fristgemäße Kündigung und verlangte für März bis Mai 2006 Zahlung der Miete. Er meinte, eine Minderung komme nicht in Betracht, da die Mieter die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten bis zu ihrem Auszug abgelehnt hätten.

Mit Urteil vom 9. Juli 2007 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Zahlungsklage des Vermieters ab und gab der Widerklage der Mieter auf Rückzahlung der Kaution statt. Nach den ärztlichen Attesten und dem vorprozessualen Gutachten stehe eine Gesundheitsgefährdung durch die mangelhafte Wohnung fest, da der Vermieter einen Mangel nur unsubstantiiert bestritten habe. Die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch sei aufgehoben gewesen; die Minderung sei nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Mieter eine Instandsetzung bis zu ihrem Auszug verweigert hätten. Solche Arbeiten wären ihnen nicht zumutbar gewesen. Dazu komme, daß der Vermieter sich widersprüchlich verhalten habe, da er zunächst eine Mangelbeseitigung angeboten, dann aber das Vorliegen eines Mangels bestritten habe. Umzugs- und Gutachterkosten könnten die Mieter allerdings nicht verlangen, weil die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch (anfänglicher Mangel oder Verzug des Vermieters mit Mangelbeseitigung) nicht dargelegt seien.