Mietminderung nur nach Ankündigung

Mietminderung nur nach Ankündigung; Wegfall der Geschäftsgrundlage; Verlagerung des unternehmerischen Geschäftsrisikos auf Vermieter; rückläufige Geschäftsentwicklung in Einkaufszentrum

1. Bei der Gewerbemiete ist eine allgemeine Geschäftsbedingung, wonach der Mieter zur Minderung nur nach Ankündigung einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses berechtigt ist, wirksam. Das gilt auch für den formularmäßigen Ausschluß in Kombination mit einem Aufrechnungsverbot (Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen).

2. Eine Anpassung der Miete nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlagen wg. nicht erwarteter Geschäftsverläufe in einem Einkaufszentrum nur im Ausnahmefall. (LS der Red.)

Der Vermieter eines Einkaufszentrums verlangte vom Ladenmieter rückständige Miete. Der Mieter wandte ein Recht zur Min-derung ein; die Vertragsbestimmung, wonach das Minderungsrecht von einer Ankündigung einen Monat vor Mietfälligkeit abhängig ist, hielt er für unwirksam. Ferner wollte er eine Anpassung des Mietzinses, weil sich die Geschäfte nicht erwartungsgemäß entwickelt hatten.

(...) Die Bekl. ist nicht gemäß § 537 Abs. 1 BGB berechtigt, den Mietzins für die Monate Dezember, Januar und Februar in den Jahren 1995, 1996 und 1997 um 25 % der monatlichen Bruttomiete zu mindern. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist eine Minderung grundsätzlich auf die sogenannte Kaltmiete netto zu beziehen (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl. 2001, § 537 Rn. 23) und erstreckt sich nicht auf Umlagen und Zuschläge, die vom Mangel nicht betroffen sind (hier: Werbekostenbeitrag, Tresorfach, gesondert abzurechnende Betriebskosten). Ebensowenig kann sich die Minderung auf die gesetzliche Mehrwertsteuer beziehen. (...)

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist der Mietzins auch nicht aufgrund einer baulichen Veränderung der Mietsache durch den Kl. im Oktober 1996 ("Zubau von Oberlichtern durch Schaukästen") gemäß § 537 Abs. 1 BGB um 50 % gemindert.

Abgesehen davon, daß die Bekl. weder im ersten Rechtszug noch im Berufungsverfahren den von ihr als Folge der Veränderung beklagten erheblichen Umsatzrückgang näher darlegt, scheidet eine Minderung des Mietzinses bereits mangels Ankündigung der Minderungsabsicht einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses aus.

Dies war gemäß § 4 Nr. 4 des Mietvertrages der Parteien vom 18. Februar 1994 erforderlich, da diese Vertragsbestimmung - entgegen der Auffassung der Bekl. - nicht gemäß § 9 AGBG unwirksam ist.

Zutreffend hat das Landgericht auf S. 10 des angefochtenen Urteils darauf hingewiesen, daß bei Geschäftsraummietverträgen keine Bedenken bestehen gegen die Wirksamkeit einer Vereinbarung, durch die das Minderungsrecht des Mieters von einer Ankündigung abhängig gemacht wird (vgl. nur Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., lll B Rdnr. 1373). Dies gilt auch für den formularmäßigen Ausschluß in Kombination mit dem hier vereinbarten Aufrechnungsverbot (Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen).

Soweit die Bekl. in der Berufungsbegründung meint, die Unwirksamkeit der Klausel folge daraus, daß jeder Mieter, der sich mit der Miete im Rückstand befinde, eine Minderung nicht geltend machen dürfe, folgt der Senat dieser Auffassung nicht. Zwar trifft es zu, daß es nach der Vertragsbestimmung jedem säumigen Mieter versagt ist, eine Mietminderung geltend zu machen, selbst wenn die Rückstände auf einem berechtigten Minderungsgrund beruhen. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. des § 9 AGBG liegt darin jedoch nicht.

Denn eine unangemessene Benachteiligung liegt nur vor, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung mißbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (BGHZ 90, 280, 284; Z 120, 108, 118; BGH NJW 2000, 1110).

Im vorliegenden Fall ist jedoch lediglich vereinbart, daß nur der vertragstreue Mieter, der mit dem Mietzins in der geschuldeten Höhe nicht in Rückstand ist, sich auf eine Minderung berufen darf. Dadurch wird jedoch nicht das in § 9 AGBG geschützte Äquivalenzprinzip verletzt, sondern gerade gewahrt. Denn der Vermieter, der die Mietsache zur Verfügung stellt, hat als Gegenleistung Anspruch auf den geschuldeten Mietzins. So ist beispielsweise auch die formularmäßige Klausel wirksam, wonach der Mieter verpflichtet ist, den Mietzins monatlich im voraus zu zahlen (BGHZ 127, 249; OLG Hamm ZMR 2000, 265). Keine Bedenken bestehen daher auch dagegen, daß nur der hinsichtlich des Mietzinses vertragstreue Mieter die Miete nach entsprechender Ankündigung mindern darf.

Die Bekl. kann auch nicht eine Anpassung des Mietzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, § 242 BGB, verlangen, weil der Kl. sich in weiten Teilen den Geschäftsbetrieb der Bekl. zu eigen gemacht habe und daran durch die erhebliche Miete habe teilhaben wollen.

Die Bekl. vertritt in der Berufungsbegründung erneut die Auffassung, das Risiko des Fehlschlagens ihres Gewerbes in den Räumen des Kl. könne nicht allein sie - die Bekl. - als Mieter treffen, da es sich hier nicht um ein reines Mietverhältnis handeln würde, sondern um ein Geflecht mit gesellschaftsrechtlichen Elementen. Dieser Auffassung vermag der Senat nicht zu folgen.

So hat der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 19. Juli 2000 - Xll ZR 176/98 (MDR 2001, 22, 23, im Anschluß an BGH NJW 2000, 1714 = MDR 2000, 821) sich erneut mit der Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage befaßt nach Anmietung eines Ladenlokals in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise vom Kunden angenommen wird. Der BGH (a. a. O.) führt wörtlich aus:

"Der Inhalt des Mietvertrages rechtfertigt nicht die Annahme, die Parteien hätten eine Verlagerung des unternehmerischen Geschäftsrisikos von dem Mieter auf den Vermieter vereinbart. Dafür reicht es nicht aus, daß die Bekl. das Konzept für das Einkaufszentrum entwickelt, die Mieter ausgesucht und die Läden vermietet hat, sowie daß nur sie die Maßnahmen treffen konnte, die das C. insgesamt betrafen. Diese Umstände sind für den Betreiber eines Einkaufszentrums allgemein üblich. Sie lassen nicht auf eine vertragliche Risikoübernahme schließen. Hierzu bedürfte es vielmehr konkreter Anhaltspunkte, etwa in der Form von Vereinbarungen, die den Mieter in seinen unternehmerischen Entscheidungen über das übliche Maß hinaus einschränken, sein Geschäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu einem eingefügten Teil einer Anlage werden lassen oder etwa dem Vermieter das Risiko einer Betriebsunterbrechung auch dann auferlegen, wenn nicht das vermietete Geschäft, sondern nur ein anderer Teil der Anlage dem Publikumsverkehr nicht mehr zugänglich ist. Solche Vereinbarungen sind dem hier streitigen Vertrag jedoch nicht zu entnehmen. Die in den einzelnen Vertragsvorschriften enthaltenen, für Einkaufszentren nicht ungewöhnlichen Regelungen - wie etwa: Beschränkung des Sortiments, Betriebspflicht während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten, Pflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft und Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten für die Gesamtanlage - führen nicht zu einer Verlagerung des unternehmerischen Risikos auf den Vermieter."

So liegt der Fall hier. Die von der Bekl. auf S. 5 f. der Klageerwiderung aufgezählten Vertragsbestimmungen betreffend Verkaufssortiment und Betriebszweck (§ 1 Nr. 3 Mietvertrag), Eröffnungstag (§ 2 Nr. 4 Mietvertrag), Öffnungszeiten (§ 3 Nr. 3 Mietvertrag i. V. m. § 1 der Anlage 1), Werbung (§ 5 Mietvertrag) und Beeinflussung der Ausstattung der Mietfläche (§ 9 der Anlage 1) führen nicht zu einer Verlagerung des unternehmerischen Risikos auf den Vermieter (vgl. BGH a. a. O.). Denn sie sind in Mietverträgen über Gewerberäume nicht unüblich und erlauben keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, daß der Kl. als Vermieter eine Gesamtverkaufsstrategie entwickelt hätte, mit welcher er über die übliche Verwaltung und Koordinierung eines Einkaufszentrums hinaus ein eigenes unternehmerisches Risiko für alle Einzelgeschäfte übernommen hätte. Denn die Regelung im Mietvertrag der Parteien rechtfertigt nicht die Annahme eines "Gesamtmanagements" des Kl. mit Risikoübernahme. Vielmehr ist allenfalls die Aufgabe einer Koordinierung zwischen den einzelnen Mietern im Bereich der Werbung auf den Kl. übertragen worden. Dies begründet jedoch keine Verlagerung des Geschäftsrisikos auf den Vermieter.

Die in dem Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen halten sich sowohl einzeln betrachtet als auch bei einer Gesamtwürdigung insgesamt in dem üblichen Rahmen einer Regelung über die allgemeinen organisatorischen Grundlagen für ein Einkaufszentrum. Eine Verlagerung des typischerweise dem gewerblichen Mieter obliegenden Unternehmerrisikos auf den Vermieter ist ihnen nicht zu entnehmen.

Eine Klausel, wonach der Mieter eine Minderungsabsicht vorher ankündigen muß, ist im Gewerbemietvertrag auch im Zusammenhang mit einem Aufrechnungsverbot zulässig.

Die Gewerbemietvertragsparteien hatten eine Klausel vereinbart, wonach der Mieter seine Minderungsabsicht einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses ankündigen muß. Daneben war ein Aufrechnungsverbot (Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen) vorgesehen. Der Mieter berief sich dennoch auf sein Minderungsrecht und verlangte auch die Senkung der Miete, weil sich die Geschäfte in dem Einkaufszentrum nicht entsprechend seiner Erwartungen entwickelt hatten.

Das Kammergericht hielt das Klauselwerk für wirksam. Zwar treffe es zu, daß danach jedem säumigen Mieter versagt sei, eine Mietminderung geltend zu machen, selbst wenn die Rückstände auf einem berechtigten Minderungsgrund beruhten. Darin liege jedoch keine unangemessene Benachteiligung. Auch eine Anpassung des Mietzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB) könne der Mieter nicht verlangen. Dazu bezieht sich der Senat ausdrücklich auf das Urteil des BGH (MDR 2001, 22, 23 im Anschluß an BGH NJW 2000, 1714), wonach die Verlagerung des unternehmerischen Geschäftsrisikos auf den Vermieter nur dann unter Umständen möglich ist, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist. Dafür reicht es nicht aus, daß der Vermieter das Konzept für das Einkaufszentrum entwickelt, die Mieter ausgesucht und die Läden vermietet hat, denn das ist für den Betreiber eines Einkaufszentrums allgemein üblich.

In und um Berlin entstehen sehr viele Einkaufszentren, von denen nicht alle die Chance haben, entsprechend zu reüssieren. Für den Einzelmieter dort mag es hart werden, wenn die Geschäfte sich nicht seinen Vorstellungen gemäß entwickeln. Dieses Risiko kann er jedoch nicht auf den Vermieter übertragen. Das Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, das ab 1. Januar 2002 im BGB als Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) geregelt ist, stellt hohe Hürden für eine Anpassung des Vertrages auf. Danach müssen sich Umstände schwerwiegend verändert haben, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind. Voraussetzung ist also, daß eine Verkaufsentwicklung Voraussetzung für den Abschluß des Vertrages ist. Darüber können sich die Vertragsparteien einigen; tun sie es nicht, trägt der Mieter allein das unternehmerische Risiko.