Mietminderung nicht nach scheinbar exakten mathematischen Tabellen

1. Die Mietminderung ist nicht nach einem formelmäßigen Bewertungsschema zu ermitteln, bei dem die Wohnwerte mit dem Faktor der Wertminderung scheinbar mathematisch exakt verknüpft werden; das Gericht hat vielmehr den Gebrauchswert der Räume und deren Beeinträchtigung im Einzelfall zu bestimmen.

2. Angemessene Minderung der Gesamtmiete bei folgenden Mängeln:

nasse Wand in der Küche mit Schimmelbildung 15 %, mangelhafte Verfugung im Bad 4 %, schadhafte Wasserschenkel an der Balkontür 1 %, umfangreiche Arbeiten in der Wohnung mit Ausfall der Wasserversorgung, Lärm durch Trocknungsgeräte und Bauschutt 75 %.

(Leitsätze der Redaktion)

(1) Mit nur geringem Erfolg rügt die Berufung die vom Amtsgericht erkannte Minderung der Miete aufgrund der vorhandenen Mängel der Wohnung im Zeitraum September 2007 bis Januar 2008. Die Feuchtigkeitsmängel, die ihren Ausgangspunkt offensichtlich im Bad haben, rechtfertigen gemeinsam mit den Mängeln am Fenster bzw. der Balkontür des Wohnzimmers und des Badfensters sowie der Wohnungstür insgesamt nur eine Minderung von 20 %. Das berücksichtigt die ganz erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Küche infolge der nassen Wand zum Bad mit dem Schimmelbefall, den Zustand des Bades und die geringeren Auswirkungen auf den Flur sowie die Gebrauchsbeeinträchtigung im Wohnzimmer ausreichend und angemessen. Dabei entfällt auf die Küche eine Minderung von 15 % und auf die übrigen Mängel der Wohnung insgesamt eine weitere Minderung von 5 %, wovon auf das Bad 4 % und auf das Wohnzimmer 1 % entfallen. Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. auf eine noch höhere Minderung der Miete in diesem Zeitraum.

Zwar verwendet die Berufungskammer die vom Amtsgericht im angefochtenen Urteil angewendete Formel weder nach den Vorschlägen von Kamphaus im Jahr 1982 noch so, wie sie nach der Praxis des Landgerichts Hamburg von Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rn. 370 wiedergegeben wird. Aber auch nach hiesiger Ansicht ist die Minderung der Miete in diesem Zeitraum nicht wesentlich anders zu beurteilen, als es vom Amtsgericht vorgenommen worden ist. Im Grunde beruhen die vom Amtsgericht herangezogenen Methoden zur Systematisierung ebenfalls auf den durch den Gesetzgeber mit § 536 Abs. 1 BGB vorgegebenen Kriterien und folgen dem Anliegen, die Ermittlung der Mietminderung möglichst transparent und verallgemeinerungsfähig vorzunehmen. Bei der vom Amtsgericht verwendeten Berechnungsmethode erscheint jedoch die Schwäche, dass letztlich die dem jeweils betroffenen Raum zugeordnete Wertzahl ohne direkte bzw. nachvollziehbare Beziehung zur Gesamtwohnung ist und die angesetzten Werte für die Wohnung und die einzelnen Räume ebenso angreifbar sind wie die weiter vorzunehmende Bewertung des Maßes der Beeinträchtigung des Gebrauchs. Auch diese sowie die andere vom Amtsgericht herangezogene Methode ändern im Ergebnis nichts daran, dass das Gericht für die Ermittlung der Minderung das Maß der Beeinträchtigung des Gebrauchswerts im jeweils betroffenen Bereich (Raum) ermitteln und dieses ins Verhältnis mit der gesamten Wohnung setzen muss. Trotz der nach außen hin nachvollziehbar dargelegten mathematisch exakt erscheinenden Verknüpfung der Wohnwerte und des Faktors der Wohnwertminderung für die einzelnen Räume als Grundlage für die Berechnung der Minderung für die Miete für die gesamte Wohnung bleiben diese beiden Aspekte vom Gericht zu bestimmen und müssen auch bei diesen Methoden überzeugen. Zudem muss auch bei diesen Ermittlungswegen ausreichend Berücksichtigung finden, dass sich ein in einem Raum befindlicher Mangel durchaus auch auf die Gebrauchstauglichkeit weiterer Räumlichkeiten der Wohnung (negativ) auswirken kann.

Eine relativ schematische Verwendung vorgegebener Formeln erscheint nicht besser geeignet, weil sie den Gegebenheiten im Einzelfall gerecht werden muss und deshalb deren Umsetzung unter Umständen zu einem recht komplizierten und für Fehler anfälligen Rechenwerk führt. Die konkrete Bewertung des Gebrauchs- und Geltungswerts der einzelnen Räume einer Wohnung hängt immer von den konkret vorgefundenen Umständen ab, die dann zusätzliche Erläuterungen und Rechtfertigungen erforderten, weshalb von diesen Methoden abweichende Werte oder Durchschnittswerte angesetzt werden, die unter Umständen von den eigentlich zu treffenden, vorrangig gar nicht mathematischen Überlegungen abzulenken geeignet sind.

So ist hier fraglich, ob der Bewertung des Amtsgerichts zu folgen ist, wonach die Wertzahl für die Küche wegen der relativ kleinen Größe etwas herabzusetzen ist und der Umfang der Herabsetzung selbst auch gerechtfertigt ist. Denn bei einer Größe von 8 m2 handelt es sich um eine durchaus übliche Größe für Küchen. Auch ist ein höherer Wert der Beeinträchtigung (die eigentliche Minderung) für die nicht unerhebliche Feuchtigkeit in der Küchenwand für die Küche angemessen. Die ausgedehnte, offenbar länger andauernde großflächige Feuchtigkeit in der Wand hat zur Schimmelbildung geführt, der jedenfalls für die Zubereitung und Aufbewahrung gesundheitlich unbedenklicher Nahrung erheblich beeinträchtigend wirkt, woran nichts ändert, dass der Schimmelbefall erst nach Abziehen des Küchenschranks von der Wand entdeckt worden ist. Denn Schimmelpilzbefall an Wänden führt - was dem Gericht aus anderen Rechtsstreiten bekannt ist - auch zu einer Erhöhung des Pilzsporenbefalls in der Luft, welcher verbreitet allergene Wirkungen hat, was inzwischen bei dem von Allergien bereits betroffenen großen Teil der Bevölkerung auch allgemein erheblich und beachtlich ist. Zudem führte der Schimmelbefall zum Unbrauchbarwerden des Küchenschranks, was die Vermieterin auch zugestanden hat, weil sie die dafür angefallenen Kosten erstattet hat. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Küche als der einzige zur Nahrungsbereitung geeignete Raum, weil er der einzige Raum mit einer Koch- und Backmöglichkeit ist, der einzige Raum, der zudem neben dem Wasseranschluss und -abfluss auch die Möglichkeiten zur Nahrungszubereitung und -aufbewahrung bietet, für diesen ganz erheblich wichtigen Teil des Wohnens von hervorragender Bedeutung ist, dass die Beeinträchtigung ihres Gebrauchs also weniger einfach auszugleichen ist als die Gebrauchsbeeinträchtigung eines Wohnraums, solange weitere Wohnräume zur Verfügung stehen. Das hat aber zur Folge, dass ihr Ausfall oder ihre erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung sich auf den Gebrauchswert der Wohnung insgesamt stärker auswirkt als die Beeinträchtigung eines vergleichsweise gleich großen Wohnraums in der Wohnung.

Allerdings ist das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung im Flur und im Wohnzimmer nicht so hoch zu bewerten, wie das das Amtsgericht getan hat. Denn für den Flur mit der schleifenden Eingangstür ist nur ein gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB unerheblicher Mangel ersichtlich, weil allein das Öffnen und Schließen etwas schwerer ist als bei einer leichtgängigen, nicht schleifenden Tür. Nicht nachvollziehbar ist, dass Windzug durch eine auf der Schwelle schleifenden Tür verursacht wird. Lediglich der von der Küche und deren erheblich feuchter Wand mit dem dargelegten und mit Schimmelbefall einhergehendem Modergeruch, der dem Gericht bekannt ist, rechtfertigt auch für den Flur, auf den dieser Geruch durch das Öffnen der Tür zur Küche notwendigerweise übergeht, ebenfalls eine Gebrauchsbeeinträchtigung. Diese ist aber indessen bei der Minderung für die Küche bereits mit berücksichtigt, weil das Ausbreiten dieses Geruchs der Feuchtigkeit und des Schimmels diesem folgt. Eine feuchte Wand hat der Flur jedenfalls nicht gehabt, denn das vorgelegte Messergebnis deutete auf einen trockenen Zustand.

Für das Wohnzimmer ist zwar vorgetragen, dass die Balkontür undicht gewesen sei. Aus dem Vorprozess und dem Bericht des Wohnungsaufsichtsamts ergibt sich indessen nur, dass die Tropfwassernasen an dem Außenschenkel fehlten. Insoweit ist ein Eindringen von Wasser nur bei erheblichen und außergewöhnlichen Regenfällen denkbar, und zwar dann, wenn die defekte Regenrinne, wie die Bekl. ebenfalls vorgetragen hatte, die Wassermassen nicht ableiten kann. Die Funktion dieser im fraglichen Zeitraum fehlenden Wassernasen ist das Abführen von Feuchtigkeit vom Fenster her, eine Abdichtung gegen Wind bewirken sie nicht, so dass sich aus den vorliegenden Unterlagen nicht ergibt, dass das oder die Fenster des Wohnzimmers zudem erheblich undicht gegen Zugluft gewesen wäre(n). Eine dermaßen erhebliche Minderung des Gebrauchswerts für diesen Raum, wie sie das Amtsgericht mit immerhin 25 % angenommen hat, ist trotz des Vorbringens der Bekl., wonach Vorsorge für den Fall des Eindringens von Wasser auch bei Abwesenheitszeiten getroffen werden musste, indem Möbel zur Seite oder weggerückt werden mussten, nicht eingetreten. Denn angesichts der Größe des Wohnzimmers mit 48 m2 ist nicht ersichtlich, dass die Einhaltung eines Sicherheitsabstandes zu dem bzw. den Fenstern zum Schutz der Möbel und von Teppichen überhaupt eine optische Beeinträchtigung oder eine Gebrauchsbeeinträchtigung mit sich gebracht hat. Da aber aufgrund des baulichen Zustands regelmäßig eintretende Feuchtigkeit selbst jedenfalls eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs mit sich bringt, ist hier eine Minderung von anteilig 1 % eingetreten. Schließlich ist die Minderung in Bezug auf das Bad mit 4 % unter dem Gesichtspunkt eingetreten, dass hier die Quelle aller Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung gelegen hat und die Nutzung von Dusche und Badewanne bei fehlenden Silikonabdichtungen besondere Vorsicht wegen der Möglichkeit des Eindringens von Spritzwasser in Wand und Boden verlangt wird. Zudem geht das Gericht von einem infolge der wenigstens einen erheblich nassen Wand unzuträglichen Raumklima aus. Die übrigen Beeinträchtigungen durch einzelne gebrochene Fliesen sind nahezu unerheblich und rechtfertigen eine weitere Minderung nicht, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Erfolgreicher ist die Berufung, soweit sie sich gegen die Minderungshöhe für die Zeit der Bauarbeiten in der Wohnung wendet, wobei von dem Zeitraum 1.2.2008 bis 22.2.2008 auszugehen ist, weil die Berufung diese Annahme des Amtsgerichts nicht angreift. Insoweit ist eine andere Entscheidung gerechtfertigt. Berücksichtigt man nämlich, dass die wesentlichen Funktionsräume der Wohnung, Bad und Küche, gar nicht nutzbar waren, was die Nutzung einer Wohnung mangels fließendem Wasser und Toilette als solche nahezu ausschließt, zudem die Geräusche durch den Betrieb des Trocknungsgeräts, der Bauschmutz, die Einschränkungen durch die Arbeiten selbst, so ist in dieser Zeit eine Minderung von 55 % zu niedrig angesetzt. Angesichts dessen, dass die in den Wohnräumen aufgestellten Möbel dort verbleiben konnten, der Nutzwert der Wohnung deshalb nicht vollkommen aufgehoben war, ist eine Minderung von 75 % gerechtfertigt.

Nach § 536 BGB ist bei einem erheblichen Mangel die Miete angemessen herabzusetzen. Dabei kommt es auf den Nutzwert des betroffenen Raumes an, denn eine Gebrauchsbeeinträchtigung im Bad wiegt schwerer als in einem gleich großen Nebenraum. Scheinbar exakte Berechnungen mit mathematischen Formeln sind jedoch nach Ansicht des Landgerichts Berlin dafür ungeeignet.

Die Mieterin hatte wegen zahlreicher Mängel das Wohnungsaufsichtsamt eingeschaltet und die Miete gemindert. Bei der Berechnung der Minderung wandte das Amtsgericht ein Berechnungsschema nach der Nutzwertanalyse an, wobei es sich auf einige Entscheidungen des Landgerichts Hamburg stützen konnte, das eine Berechnung der Minderung in Tabellenform für angemessen gehalten hatte. Die Berufung war zum Teil erfolgreich.

Mit Urteil vom 15. Oktober 2010 verwarf das Landgericht Berlin die Berechnungsmethode des Amtsgerichts, da sie nur scheinbar mathematisch exakt die Minderung berechne. Die dem jeweils betroffenen Raum zugeordnete Wertzahl sei jedoch ohne nachvollziehbare Beziehung zur Gesamtwohnung und auch der Höhe nach angreifbar. Die Verknüpfung der Wohnwerte und der Wertminderung für die einzelnen Räume sei im Einzelfall vom Gericht zu bestimmen.

Im Prinzip ist das im digitalen Zeitalter zunächst eine faszinierende Vorstellung. Rechtssicherheit und „Gerechtigkeit" bei der Mietminderung nicht von subjektiven Richtern schaffen zu lassen, sondern von vermeintlich kühlen, rationalen Computerprogrammen, die auf Knopfdruck exakte Minderungsquoten bis auf die zweite Stelle hinterm Komma ausspucken, wenn man sie vorher nur mit der gesamten deutschen Minderungsrechtsprechung füttert und eine sachverständige Nutzwertquotelung nach Räumen hinterlegt – der bekannte Mietrechtler Ulf Börstinghaus hat diese Methodik vorangetrieben. Das LG Berlin setzt dagegen auf die Urteilskraft des Menschen. Die Computerfreaks mag freuen, dass im Ergebnis fast dasselbe herauskam.