Mietminderung nach Bruttomiete

Mietminderung nach Bruttomiete; Mängel; defekte Regenrinne

Eine Mietminderung ist anhand der gezahlten Bruttomiete (Netto-Kaltmiete zuzüglich Vorschuß für kalte und warme Betriebskosten) zu berechnen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Mietzinsforderungen der Kl. für Gewerberäume; der Bekl. (Mieter) hatte die Miete u. a. wegen einer undichten Regenrinne über dem Hauseingang gemindert. 12 Aus den Gründen

(...) I. Entgegen der mit der Berufung vorgetragenen Auffassung der Kl. stellen die Beeinträchtigungen des Bekl. durch Feuchtigkeitsschäden erhebliche Mängel der Mietsache dar.

1) Ein Sachmangel im Sinne der vorgenannten Vorschriften liegt vor, wenn der tatsachliche Zustand der Mietsache in einer dem Mieter nachteiligen Weise vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht mit der Folge, daß der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache mindestens in erheblicher Weise eingeschränkt ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl. 2003, § 536 BGB, Rn. 16 ff. m. w. N.).

2) Derartige Mängel der Räume in der K.-Str. hat das Landgericht mit Recht seiner Entscheidung zugrunde gelegt und eine Minderung daraus abgeleitet.

a) (...)

b) Gleiches gilt für die durch einen Defekt der Regenrinne des Gebäudes verursachten Beeinträchtigungen beim Betreten der Räume.

(1) Ein Mieter kann verlangen, daß vorhandene Regenschutzvorrichtungen funktionieren. Tun sie dies nicht und kann man dadurch die Mieträume nicht betreten oder verlassen, ohne vom Regen durchnäßt zu werden, vor dem die defekte Anlage eigentlich schützen soll, stellt dies einen erheblichen Mietmangel dar.

(2) So ist es hier.

Der Bekl. hat die Voraussetzungen eines solchen Mangels vorgetragen: Der gesamte auf der Dachfläche angesammelte Regen werde durch die beschädigte Stelle genau vor den Eingangsbereich seiner Büroräume geleitet mit der Folge, daß es nicht möglich sei, an Regentagen die Räume zu betreten und zu verlassen, ohne sich die Kleidung "zu versauen". Die Wirkung der herabfallenden Wassermengen hat er durch das vorgelegte Bild 2 illustriert, auf dem erkennbar ist, daß das Füllmaterial zwischen den Pflastersteinen vor der Eingangstür teilweise fehlt. Später hat er auf Rüge der Kl. durch eine Wetterinformation des Institutes für Meteorologie der Freien Universität Berlin belegt, daß in der Zeit von Juni 2001 bis zum Juni 2002 an insgesamt 196 Tagen mehr als 0,1 mm Niederschlag gefallen ist.

Dem ist der Bekl. lediglich durch einfaches Bestreiten und mit dem Hinweis entgegengetreten, auch bei einem geringfügigen Defekt der Regenrinne werde das vom Dach herunterlaufende Wasser in "Abfallrohre" abgeleitet, die zweifelsfrei funktionstauglich gewesen seien. Dies bleibt im Bereich der Spekulation und genügt den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten nach § 138 ZPO über Vorgänge aus der eigenen Wahrnehmungssphäre nicht.

Die zur Begründung der Berufung weiter vorgetragenen Betrachtungen der Kl. zu den Folgen von Regen für Personen, die sich im Freien aufhalten, besagen für die Entscheidung des Rechtsstreits nichts. Es ist gerichtsbekannt (§ 291 ZPO), daß Menschen bei Regen im Freien naß werden, erst recht, wenn sie keinen Regenschirm benutzen. Dies gilt sowohl für Personen, nachdem sie ein Gebäude verlassen haben, als auch für solche, die ein Gebäude noch nicht betreten haben. Ferner folgt der Senat aufgrund eigener Anschauung der Kl. in ihrer Feststellung, von jedem Dach eines Hauses tropfe es bei oder nach Regenfällen mehr oder weniger. Alles dieses bleibt für gewöhnlich ohne rechtliche Folgen. Im vorliegenden Fall allerdings wird der konzentrierte Niedergang von Regenwasser vor der Türe des vom Bekl. gemieteten Gewerberaumes dadurch verursacht, daß eine Regenrückhaltevorrichtung des Gebäudes defekt ist, die eigentlich genau dies verhindern soll und den Regen nicht nur nicht ableitet, sondern ihn gebündelt vor die Eingangstüre der Büroräume leitet. Damit sind die Mieträume in einer Weise mangelhaft, die eine Minderung in Höhe von weiteren 10 % rechtfertigt. (Hervorhebung durch Redaktion)

c) Das Landgericht hat seiner Minderungsberechnung zutreffend die vereinbarte Bruttomiete zugrunde gelegt. Der Senat vermag der zur Berufungsbegründung vorgetragenen Ansicht der Kl. nicht zu folgen, es käme hierfür auf die Netto-Miete an, sondern schließt sich der Auffassung an, daß es für die Minderung des Mietzinses nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich auf die Bruttomiete ankommt, also auf die Summe aus Nettomiete und Nebenkosten (ebenso - zum alten Mietrecht - OLG Hamm, NJWE-MietR 1996, 80; OLG Düsseldorf, WuM 1994, 324; OLG Frankfurt WuM 1986, 19; vgl. zur bisherigen, nach neuem Recht nicht weiterverfolgten Rechtsprechung des Senats GE 2001, 1670).

(1) Auf welcher Grundlage eine Mietminderung zu berechnen ist, ist umstritten. Als Ausgangspunkt für die Herabsetzung der Miete kommen die Nettomiete (Mietzins ohne Nebenkosten), die Bruttomiete (Mietzins mit allen Nebenkosten) oder die Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten ohne Heizkosten) in Betracht; sofern Nebenkosten in eine Mietminderung einbezogen werden, ergibt sich das weitere Problem, ob dies gleichmäßig geschehen soll oder ob eine Berücksichtigung nur der Nebenkosten geboten ist, die vom minderungsbegründenden Mangel betroffen sind. In Rechtsprechung und Literatur werden hierzu vielfältige Ansichten vertreten (vgl. die Übersicht mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen bei Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2003, § 536 BGB, Rn. 55).

(2) Dem Wortlaut des Gesetzes ist zu der Frage, auf welcher Grundlage eine Mietminderung zu berechnen ist, nichts zu entnehmen. In § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist lediglich von "Miete" die Rede. Diese Formulierung besagt für die Frage nichts, ob bei der Minderung die Nettokaltmiete (Miete ohne Nebenkosten), die Bruttomiete (Miete einschließlich Nebenkosten) oder eine andere Berechnungsgrundlage heranzuziehen ist.

(3) Gleichfalls unergiebig ist insoweit die Gesetzgebungsgeschichte zu § 536 Abs. 1 BGB in der hier geltenden Fassung. Der Rechtsausschuß des Bundestages, der der Norm die jetzt geltende Fassung gegeben hat, hat entgegen ersten Plänen ausdrücklich von einer Legaldefinition der Miete abgesehen und damit die Lösung des Problems der Rechtspraxis überlassen (vgl. Sternel WuM 2002, 244 [246] m. w. N.).

(4) Entscheidend für eine Berechnung der Mietminderung auf Basis der Bruttomiete, also unter Einbeziehung sämtlicher Nebenkosten, sprechen jedoch die Gesetzessystematik, der Zweck der Norm sowie Aspekte der Praktikabilität.

Aus § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt sich, daß der Mieter von der Entrichtung der Miete vollständig befreit ist, solange die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge eines Mangels aufgehoben ist. Dies ist eindeutig: In diesem Fall muß der Mieter so lange nichts zahlen, wie die Gebrauchstauglichkeit fehlt; auch Nebenkosten schuldet er nicht (vgl. Blank/Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 536 BGB, Rn. 5). Im Hinblick darauf läßt sich nicht überzeugend begründen, daß bei einer Minderung der Tauglichkeit, also bei ihrer nur teilweisen Aufhebung, die Nebenkosten entweder ganz oder teilweise unverändert weiterzuzahlen sein sollen. Gegenüber dem vollständigen Wegfall der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch handelt es sich nicht um ein aliud, sondern nur um ein wesensgleiches minus. Beide Fälle sind in derselben Norm in unmittelbarem Zusammenhang geregelt (§ 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB); in beiden Fällen hat der Gesetzgeber das Wort "Miete" gewählt. Das spricht dafür, sie auch einheitlich zu interpretieren, und zwar im Sinne der Bruttomiete.

Dasselbe Wort "Miete" findet sich ferner unter demselben amtlichen "Untertitel 1. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse", in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges des Mieters regelt. Nach zutreffender Ansicht (als h. M. bezeichnet bei Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl. 2003, § 543 BGB, Rn. 23 m. w. N.) können Rückstände der Mietzahlung mit Einschluß der laufenden Nebenkosten und Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten eine derartige Kündigung rechtfertigen. Es spricht - auch unter dem Gesichtspunkt der Einheit der Rechtsordnung - nichts dafür, die Nebenkosten unterschiedlich zu berücksichtigen, je nachdem, ob Mieter oder Vermieter ihren Leistungspflichten unzureichend nachkommen (vgl. auch Gellwitzki, WuM 1999, 10 [15], zur Rechtslage nach altem Mietrecht). Auch dieses rechtfertigt es, bei der Mietminderung auf die Bruttomiete abzustellen.

Dasselbe Ergebnis gebietet der Zweck des § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB. Durch die Mietminderung soll das von den Vertragsparteien festgelegte Äquivalenzverhältnis zwischen der Leistung des Vermieters - der Bereitstellung einer im Vertragssinn nutzbaren Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf Vermieterseite wiederhergestellt werden. Für eine reduzierte Vermieterleistung soll der Mieter auch nur reduziert leisten müssen.

Bei dieser Äquivalenzbetrachtung läßt sich die Nettomiete für Räume nicht sinnvoll von den Nebenkosten trennen. Der Mieter von Räumen zahlt Miete, um diese Räume im Rahmen des vertraglich gestatteten Gebrauchs entsprechend ihrer Ausstattung und technischen Möglichkeiten zu nutzen. Die an den Vermieter zu zahlenden Nebenkosten (etwa für Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung) dienen diesem Zweck: Sie ermöglichen oder erleichtern die Raumnutzung. Ohne die gleichzeitige Bereitstellung der Räume wäre die Zahlung von Nebenkosten für den Mieter zwecklos (vgl. die bereits erörterte Vorschrift des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). Damit bewirkt eine beschränkte Nutzungsmöglichkeit, daß auch die auf volle Funktionsfähigkeit der Räume gerichteten Nebenkostenzahlungen ihren Zweck nicht voll erreichen können, sondern ihn in dem Maße verfehlen, wie die Nutzungsfähigkeit der Räume eingeschränkt ist. Entsprechend sind sie bei der Mietminderung zu berücksichtigen.

Dem läßt sich nicht mit Erfolg entgegenhalten, die Nebenkosten seien als eine Art "Durchlaufpositionen" beim Vermieter zu begreifen, die letztlich voll dem Mieter zugute kämen. Sie kommen nämlich regelmäßig auch dem Vermieter zugute - mit den Heizkosten etwa werden typischerweise auch Instandhaltungsarbeiten an der Heizungsanlage finanziert, die dem Vermieter gehört, und die auf die Mieter umgelegten Reinigungsarbeiten bewirken neben der Gewährleistung des geschuldeten Mietgebrauchs auch eine Pflege und den Erhalt des Vermietereigentums. Es ist nicht verständlich, warum der Mieter solche Zahlungen ungeschmälert weiter leisten soll, wenn der Vermieter nur unvollständig leistet.

Der Senat hält auch eine nach einzelnen Nebenkostenpositionen differenzierende Sichtweise bei der Minderung nicht für überzeugend.

Zum einen sind - wie bereits dargelegt - immer sämtliche Aufwendungen für die Raumnutzung im Sinne einer teilweisen Zweckverfehlung von einem Mangel der Räume betroffen. Zum anderen wäre - wollte man dies anders sehen - eine konsequente Differenzierung zwischen einzelnen, vom Mangel der Mietsache "betroffenen" Nebenkostenpositionen hochgradig unpraktikabel, weil es dem Mieter einen kaum zu leistenden Darlegungs- und Berechnungsaufwand zur Rechtfertigung der begehrten Minderung auferlegen würde. Er müßte nicht nur erläutern, warum welche Nebenkostenposition betroffen wäre (im vorliegenden Fall wäre unter Berücksichtigung der umlegungsfähigen Kostenarten nach § 3 Nr. 3.3 des Mietvertrages etwa an die von den Wassereinbrüchen - möglicherweise - betroffenen Positionen Nr. 2 [Kanalgebühren, Entwässerung], Nr. 6 [Straßenreinigungsgebühren] oder Nr. 19 [Fassadenbeleuchtung, Fassadenreinigung] zu denken). Es obläge ihm konsequenterweise auch, für jede dieser Positionen je nach Betroffenheitsgrad eine gesonderte Minderungsquote zu benennen und daraus unter Einbeziehung der anteilig herabgesetzten Nettokaltmiete eine "Gesamtminderung" zu errechnen. Die mit Auseinandersetzungen der Prozeßparteien über derartige Fragen verbundene Belastung der gerichtlichen Durchsetzung von Mietminderungen liegt für jeden Mietrechtspraktiker auf der Hand; auch das Gebot des effektiven Rechtsschutzes hindert den Senat daran, dieser Auffassung zu folgen.

(5) Hiernach hat das Landgericht zutreffend die Bruttomiete zugrunde gelegt (Netto-Kaltmiete + Betriebskostenvorschuß, darin enthalten nach § 3 Nr. 3.3 des Mietvertrages auch Kosten für die Zusatzheizung der BEWAG für den Gewerbebereich).

B. Im Hinblick auf die Frage der Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Senat die Revision zugelassen. Dieses sehr umstrittene Problem ist von grundsätzlicher Bedeutung, auch für die Einheitlichkeit der Rechtsprechung, und erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Die Mietminderung ist anhand der vereinbarten Bruttomiete (Netto-Kaltmiete zuzüglich kalte und warme Betriebskostenvorschüsse) zu berechnen.

Der (Gewerbe-) Mieter minderte, worauf sich ein Räumungs- und Zahlungsstreit entwickelte. Zum Kammergericht kam nur der Zahlungsstreit im Hinblick auf die Minderung, und zwar zur Höhe der Quote und zur Berechnung. Der Mieter hatte vorgetragen, die Regenrinne sei defekt, und zwar genau vor der Eingangstür seiner Büroräume. An Regentagen könne man das Gebäude weder betreten noch verlassen, ohne sich die Kleidung zu versauen.

Der 12. ZS des Kammergerichts nahm eine Minderungsquote von 10 % an, die nach der vereinbarten Bruttomiete (also Nettokaltmiete zuzüglich kalte und warme Betriebskostenvorschüsse) zu ermitteln sei.

Zunächst sollte der Leser der Entscheidung das Augenmerk auf die in kursiv von der Redaktion herausgestellten Teile des Urteils richten, zeigt sich doch, daß die hohen Richter des Oberlandesgerichtes in Berlin mit äußerster Akribie arbeiten und sich grundlegende Gedanken darüber machen, welchen Einfluß wohl ein Regentropfen (es waren wohl sicher mehrere) auf das Wohlbefinden eines Mieters haben kann, der das Gebäude betritt oder es verläßt. Die Minderungsquote von 10 % überrascht aber. Daß die Miete für alle gemieteten Räume in dieser Höhe gemindert sei, ist kritisch zu hinterfragen. Diese Höhe wäre vielleicht dann gerechtfertigt, wenn es von den Wohnungsdecken getropft hätte und der arme Mensch am Computer von Zeit zu Zeit einen Tropfen auf das vor Arbeitseifer dampfende Haupt bekommen hätte.

Viel wichtiger und ergiebiger sind die Ausführungen des Kammergerichts zur Berechnung der Minderung. Hier hat sich ein recht intensiver Streit entwickelt, der auch ziemliche Auswirkungen hat, denn der Unterschied kann erheblich sein, je nachdem ob die Minderung nach der Bruttowarm- bzw. nach Nettokalt-Miete errechnet wird. Deswegen ist im Urteil auch die Revision zugelassen worden. Ob sie auch eingelegt worden ist, entzieht sich der hiesigen Kenntnis. Zunächst einmal bedeutet die neue Entscheidung des 12. Senats eine Abkehr von dessen bisheriger Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 12. März 2001 zu 12 U 8765/99 = GE 2001, 1670). Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts ist übrigens auch der Ansicht, daß von der Bruttomiete zu mindern ist (vgl. Urteil vom 14. August 2000 zu 8 U 7898/99). Ferner wird in diesem Zusammenhang auf Paschke in GE 2002, 36 f. und auf Schach in GE 2002, 501 hingewiesen. Die Diskussion zu diesem Problem ist nunmehr im Hinblick auf die dezidierten Ausführungen des Kammergerichts wieder eröffnet. Man kann gespannt sein, wie sich die Mietberufungskammern des Landgerichts dazu äußern.