Mietminderung/Mängel des Treppenhauses

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1. Zum Umfang der Mietminderung bei Mängeln im Treppenhaus:

5,- DM Mietminderung monatlich wegen fehlender Klingelanlage und lose aus den Wänden des Treppenhauses hängender Kabel.

10,- DM Mietminderung monatlich, wenn folgende Mängel hinzukommen: Wände des Treppenhauses nur verputzt, jedoch nicht gestrichen; Fußboden mit altem abgetretenen Linoleum ausgelegt; Treppengeländer und Stufen nicht gestrichen; ein Fenster und die Eingangstür nicht verschließbar.

2. Wesentlich für die Höhe des Minderungsbetrages ist der Umstand, daß das Treppenhaus im wesentlichen nur als Zugang zu der gemieteten Wohnung dient und nicht als Aufenthaltsort. Ein höherer Minderungsbetrag käme beispielsweise dann in Betracht, wenn es sich um ein besonders repräsentatives Haus oder um eine bevorzugte Wohnlage handelt.

3. Neben dem Minderungsrecht steht dem Mieter bei Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu, wobei die Höhe des zurückbehaltenen Betrages in der Regel auf das Drei- bis Fünffache der Minderungsquote zu schätzen ist.

4. Die Einschränkung oder der Ausschluß des Zurückbehaltungsrechtes durch eine mietvertragliche Formularklausel verstößt gegen § 11 Nr. 2 AGBG.

Die Klage ist zum Teil aus § 535 BGB begründet. Die Bekl. sind nicht berechtigt, die Miete um mehr als 10,- DM monatlich zu mindern.

Das Gericht hat das Treppenhaus in Augenschein genommen und im Urteil vom 3.2.1986 u.a. ausgeführt: "Im übrigen beziehen sich die Mängel nicht auf die Wohnung selber, so daß die Beeinträchtigung des Nutzungswerts der Mietsache (Wohnung) erheblich geringer als vom Bekl. angegeben ist. Das Gericht schätzt nach § 287 ZPO den Minderungsbetrag für die fehlende Klingelanlage und die losen Kabel auf je 5,- DM monatlich. Ein weitergehender Minderungsanspruch steht dem Bekl. nicht zu. Bezüglich des einen Flurfensters liegt nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit im Sinne des § 537 BGB vor. So kann etwa auch nicht davon gesprochen werden, daß durch das einen Spalt offene Flurfenster das Treppenhaus übermäßig auskühlt, wie sich beim Ortstermin (an einem Tag mit strengem Frost) herausgestellt hat."

An dieser Auffassung hält das Gericht fest. Wesentlich für die Höhe des Minderungsbetrages ist der Umstand, daß das Treppenhaus im wesentlichen nur als Zugang zu der gemieteten Wohnung dient und nicht als Aufenthaltsort. Ein höherer Minderungsbetrag käme beispielsweise dann in Betracht, wenn es sich um ein besonders repräsentatives Haus oder um eine bevorzugte Wohnlage handelte. Beides ist nicht der Fall.

Grundsätzlich sind die Bekl. daher verpflichtet, die von der Kl. zutreffend berechneten Mietrückstände zu zahlen. Die Bekl. sind jedoch berechtigt, wegen der unstreitigen und auch gerichtsbekannten Mängel ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB auszuüben. Der Mieter hat die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB neben den gesetzlichen Gewährleistungsansprüchen der §§ 537 f. BGB (Palandt Putzo, 45. Auflage, Anmerkung 4 d bb zu § 537 BGB); dabei ist die Höhe des zurückbehaltenen Betrages in der Regel auf das Drei- bis Fünffache der Minderungsquote zu schätzen (LG Hamburg MDR 1984, 494). Während die Minderung kraft Gesetzes eintritt, ohne daß der Mieter sich darauf berufen müßte und zu einer endgültigen Verringerung der geschuldeten Miete führt, ist demgegenüber das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB nur ein Druckmittel, um den Vermieter zur Gegenleistung zu veranlassen. Der zurückbehaltene Betrag ist daher nach Erbringung dieser Gegenleistung nachzuzahlen.

Die Bekl. können daher unabhängig von der monatlichen Minderung einen Betrag von 50,- DM monatlich zurückbehalten, bis die Kl. die Mängel im Treppenhaus beseitigt hat.

Die Kl. kann sich insoweit nicht auf § 552 a BGB berufen, wonach die Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht hätten anzeigen müssen. Dies schon deshalb nicht, weil § 552 a BGB eine vertragliche Vereinbarung (Einschränkung oder Ausschluß) über das Zurückbehaltungsrecht voraussetzt, wofür im vorliegenden Falle nichts ersichtlich ist. Insbesondere hat die Kl. nicht nachweisen können, mit den Bekl. einen schriftlichen Mietvertrag mit einer solchen Klausel abgeschlossen zu haben. Unabhängig davon würde eine solche Klausel auch gegen § 11 Nr. 2 AGBG verstoßen. Es ist gerichtsbekannt, daß Mietverträge der Kl., wenn es zum Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages kommt, formularmäßig abgefaßt werden, so daß die Sonderregelung des § 11 Nr. 2 AGBG (vgl. LG Berlin GE 1986, 910, 911) hier eingreift.

Nach § 322 BGB führt das Zurückbehaltungsrecht der Bekl. nicht zur Klageabweisung, sondern nur zu einer Verurteilung Zug um Zug. Dies war auch bei der Kostenentscheidung zuungunsten der Bekl. zu berücksichtigen. Verzugszinsen stehen der Kl. insoweit jedoch nicht zu, da schon das bloße Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts den Verzug ausschließt (BGH 84, 44). ...