Mietminderung/Kaution

Mietminderung/Kaution; Verrechnung/Kaution mit Mietminderung; Kaution/Verrechnung mit Mietminderung; Mietrückstand/Verrechnung mit Kaution; Mietkaution/Minderung; Minderung des Mietzinses/Verwirkung; Verwirkung/Minderungsrecht wegen vorbehaltloser Zahlung; Zahlung/vorbehaltlose als Anschluß des Minderungsrechts; Aufrechnung/Mietkaution; Verwirkung/Mietzinsanspruch bei Hinnahme der Minderung

1. Das Verwertungsrecht des Vermieters, sich während der Mietzeit aus der Kaution zu befriedigen, besteht nicht gegenüber einer streitigen Forderung.

2. Mindert der Mieter über einen längeren Zeitraum wie hier über 1 1/2 Jahre den Mietzins, ohne daß der Vermieter nachdringlich mahnt oder in sonstiger eindeutiger und wiederholter Weise seine Rechte aus § 535 BGB durchzusetzen versucht, darf der Mieter darauf vertrauen, daß sich der Vermieter mit der Mietminderung abfindet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. aufgrund der Vereinbarung der Parteien in § 19 des Mietvertrages ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution von 4260,- DM zu. Diese Rückzahlungsforderung ist nicht durch Verrechnung seitens der Bekl. mit Mietrückständen erloschen. Es kann dahinstehen, ob die Kl. zwischen Dezember 1985 und Juni 1987 gemäß § 537 BGB berechtigt war, den Mietzins zu mindern, denn auf diese Minderung durfte die Bekl. die Kaution selbst dann nicht verrechnen, wenn die Kl. die Minderung zu Unrecht genommen hätte. Zwar ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, sich auch während der Mietzeit aus der Kaution zu befriedigen, jedoch besteht dieses Verwertungsrecht nicht gegenüber einer streitigen Forderung. Es widerspricht dem Wesen der Kautionsabrede, wenn der Vermieter die Sicherheit zur erleichterten Durchsetzung streitiger und untitulierter Ansprüche nutzt. Gesichert sind während der Mietzeit daher nur die unbestrittenen Ansprüche des Vermieters (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Anmerkung III 250 f.). Hinzu kommt, daß auch die Befriedigung des Vermieters aus der Kaution eine entsprechend eindeutige und klare Erklärung voraussetzt. In dem Zeitpunkt, in dem die Kaution durch die Mietminderung aufgezehrt gewesen wäre, also bereits im März 1987, hätte die Bekl. analog § 388 BGB die Verrechnung deutlich erklären müssen. Da sie aber statt dessen die Mietminderung sogar noch bis Juni 1987 weiter hinnahm, ohne die Mieten abzumahnen oder eine erneute Kaution zu fordern, hätte es einer eindeutigen Erklärung bedurft.

Der Rückzahlungsanspruch der Kl. auf die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses ist auch nicht durch eine Aufrechnung, wie sie in der Klageerwiderung liegen könnte, gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Ein Mietzinsanspruch der Bekl. nach § 535 BGB ist verwirkt.

Analog zu § 539 BGB verwirkt der Mieter seinen Mietminderungsanspruch, wenn er nach Überlassung der Mietsache einen Mangel erkennt und gleichwohl den vollen Mietzins entrichtet (vgl. BGH, NJW 1974, 2233). Dieser Rechtsgrundsatz gilt im umgekehrten Verhältnis auch für den Vermieter. Mindert der Mieter über einen längeren Zeitraum wie hier über 1 1/2 Jahre den Mietzins, ohne daß der Vermieter nachdringlich mahnt oder in sonstiger eindeutiger und wiederholter Weise seine Rechte aus § 535 BGB durchzusetzen versucht, darf der Mieter darauf vertrauen, daß sich der Vermieter mit der Mietminderung abfindet.