Mietminderung für Gewerberäume wg. nicht ausreichender Temperaturen

Mietminderung für Gewerberäume wg. nicht ausreichender Temperaturen; Beheizung und offene Kneipentür

1. Liegen die Raumtemperaturen in einer Kaffee- und Bierbar in den Wintermonaten deutlich unter 20 Grad, ist eine Minderung der Bruttomiete von mindestens 35 % gerechtfertigt.

2. Der Mieter von Geschäftsräumen in einer Einkaufspassage ("Mall") ist wegen des Anziehungseffekts berechtigt, die Tür zur Mall auch im Winter offenstehen zu lassen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung weiteren Mietzinses für die Monate Januar und Februar 2000 gemäß § 535 Satz 2 BGB, da der Mietzins in diesen beiden Monaten gemäß § 537 Abs. 1 BGB gemindert ist.

Aufgrund der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, daß in den Monaten Januar und Februar 2000 in den Mieträumen regelmäßig Temperaturen deutlich unter 20 Grad Celsius geherrscht haben. Das Landgericht hat die Aussagen der Zeugen J. F., R. K., F. D., M. K., G. S., G. K. und S. K. in der angefochtenen Entscheidung umfassend und rechtsfehlerfrei gewürdigt. Es besteht keinerlei Veranlassung, von der Glaubwürdigkeitsbeurteilung des Landgerichts abzuweichen. Unerheblich ist, daß keiner der Zeugen das zur Ermittlung der in den Meßprotokollen festgehaltenen Temperaturen verwendete Thermometer auf seine Funktionstüchtigkeit überprüft hat, und daß die Bekl. nicht den Nachweis erbracht haben, daß das verwendete Thermometer zuvor geeicht worden ist. Sämtliche Zeugen haben, wie das Landgericht auch zutreffend gewürdigt hat, das subjektive Kälteempfinden eindringlich und überzeugend geschildert. Da sich das geschilderte subjektive Kälteempfinden mit den gemessenen und in den von den Bekl. eingereichten Meßprotokollen festgehaltenen Temperaturen in Einklang bringen läßt, können keinerlei vernünftige Zweifel daran bestehen, daß die Raumtemperaturen, wie von den Bekl. behauptet, in den Monaten Januar und Februar 2000 regelmäßig deutlich unter 20 Grad Celsius lagen.

Wegen dieser geringen Raumtemperaturen war die Mietsache mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch zumindest in dem vom Landgericht festgestellten Umfang von 35 % des Bruttomietzinses minderte.

Schon allein aufgrund der in § 1 Nr. 2 des Mietvertrages vertraglich vereinbarten Nutzung des Mietobjektes als Geschäft zum Betrieb einer Kaffee- und Bierbar durften die Bekl. erwarten, daß die Räume auf mindestens 20 Grad Celsius zu beheizen sind. (...)

Für die Behauptung, die Bekl. hätten die geringen Raumtemperaturen selbst zu verantworten, weil sie ständig nicht nur die Tür zur Mall, sondern auch die Tür zur Breiten Straße offen hielten und hierdurch Zugluft entstehe, ist die Kl. beweisfällig geblieben. Daß die Bekl. - auch im Winter - berechtigt sind, die zur Mall ausgerichtete dreiteilige Falttür geöffnet zu lassen, ergibt sich bereits aus der Lage der Mieträume selbst. Der Reiz eines in einer Mall gelegenen Geschäftsbetriebes besteht üblicherweise gerade darin, daß ein potentieller Kunde schon von der Mall aus in den Geschäftsbetrieb hineingehen kann und diesen, ohne eine weitere Hemmschwelle - wie etwa eine Tür - überwinden zu müssen, betreten kann. Dieser Anziehungseffekt wäre zerstört, wenn der Geschäftsbetrieb von der Mall durch eine Tür oder gar durch einen zusätzlichen kälteabhaltenden Vorhang abgetrennt werden würde. Die Falttür, die wie die Bekl. ausgeführt haben, so konstruiert ist, daß sie nicht ständig geöffnet und wieder geschlossen werden kann, läßt ebenfalls nur den Schluß zu, daß der Geschäftsbetrieb der Bekl. sommers wie winters zur Mall hin geöffnet sein sollte.

Ein Mieter, der unzureichende Beheizung rügen will, tut gut daran, Meßprotokolle anzufertigen und sich möglichst viele Zeugen zu notieren. Ein Geschäftsraummieter, der so vorgegangen war, hatte deshalb auch beim Kammergericht Erfolg: Seine in einer Einkaufspassage gelegene Kneipe hatte er bei geöffneter Tür betrieben - was ihm das Kammergericht zugestand -, die Heizung schaffte keine Erwärmung auf 20 Grad. Für Mietmangel gab es 35 % Minderung.

Zum Betrieb einer Kaffee- und Bierbar hatten die Beklagten Räume in einer Einkaufspassage gemietet. Angestellte und Gäste der Bar froren allerdings im Winter, so daß die Mieter Minderung geltend machten. Die Vermieterin entgegnete, die Mieter hätten Zugluft selbst zu vertreten, weil sie auch im Winter die Tür zur Passage und eine andere Tür ständig offengehalten hatten.

Mit Urteil vom 11. März 2002 betätigte das Kammergericht das Urteil der Vorinstanz, wonach eine Minderung von 35 % der Bruttomiete gerechtfertigt war. Die umfangreiche Zeugenvernehmung hatte die Richtigkeit der Meßprotokolle betätigt, wonach die Temperatur deutlich unter 20 °C lag. Die Mieter hatten sich auch vertragsgerecht verhalten, wenn sie die Tür zur Einkaufspassage offenhielten, denn schließlich soll ja gerade dadurch die Hemmschwelle für potentielle Kunden gesenkt werden. Daß noch eine zweite Tür offenstand, hatte die Vermieterin nicht beweisen können.