Mietminderung für Bordellbetrieb in innerstädtischem Wohnhaus

Mietminderung für Bordellbetrieb in innerstädtischem Wohnhaus; erhöhtes Risiko durch sozial auffällige Personen

1. Es bleibt offen, ob allein der Betrieb eines Bordells in einem Wohnhaus die Wohnungsmieter zu einer Mietminderung berechtigt.

2. Beeinträchtigungen durch einen Bordellbetrieb in einem städtischen Wohnhaus können zu einer Mietminderung berechtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) begehrt von dem Bekl. (Mieter) die Zahlung von weiterem Mietzins über den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag hinaus. Die Bekl. haben aufgrund einer Reihe von Beeinträchtigungen durch den Betrieb eines im Erdgeschoss des Hauses befindlichen Bordells die Miete gemindert. Das AG hatte eine Mietminderung von 10 % alleine durch den Betrieb des Bordells für gerechtfertigt gehalten, ohne dass es im Einzelnen auf Beeinträchtigungen ankomme (vgl. ausführlichen Tatbestand und Gründe des AG Neukölln - 5 C 141/06 -, GE 2008, 606). Das LG hielt die Berufung für unbegründet.

[...] Die Kl. hat keinen Anspruch gem. § 535 Abs. 2 BGB gegen die Bekl. auf Zahlung von weiterem Mietzins für den streitgegenständlichen Zeitraum über den von dem Amtsgericht zugesprochenen Betrag hinaus. Denn die Miete war in diesem Zeitraum gem. § 536 BGB um 10 % gemindert, wie dies das Amtsgericht seiner Entscheidung zu Grunde gelegt hat.

Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die Auffassung des Amtsgerichts zutreffend ist, dass allein der Betrieb eines Bordells in einem Wohnhaus die Wohnungsmieter zu einer Minderung der Miete berechtigt. Denn hier ist von Beeinträchtigungen durch das Bordell auszugehen, die eine Minderung von 10 % der Miete rechtfertigen. Diese Beeinträchtigungen werden von dem Amtsgericht im Grunde bei seiner Entscheidung auch weitgehend benannt und zur Begründung der Mietminderung angeführt.

So verfügt das Bordell nicht über einen separaten Eingang, sondern ist nur über den allgemeinen Hausflur des Wohnhauses erreichbar. Dadurch kommt es zu Begegnungen der Mieter mit Freiern im Hausflur.

Nach der Aussage des Bordellbetreibers P. vor dem Amtsgericht in der Sitzung vom 9.2.2007 steht auch fest, dass die Hauseingangstür zum leichteren Betrieb des Bordells nachts entgegen der Hausordnung nicht mehr abgeschlossen wird. Das Bordell wird nachts über 23.00 Uhr hinaus betrieben, wie sich aus den eingereichten Werbeanzeigen ergibt, und unstreitig ist am Haus eine Werbefläche in Form einer Leuchtreklame angebracht, die auf das Bordell hinweist. Für das Bordell wird bei Angabe der Adresse u. a. in örtlichen Tageszeitungen geworben.

Insbesondere der Zugang der Bordellbesucher zum allgemeinen Hausflur und auch nachts, wenn während der Schlafenszeit das Treppenhaus weitgehend unbeaufsichtigt ist, stellt eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohnwerts dar. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, wird in der Regel das Zusammentreffen mit Freiern im Hausflur als unangenehm und Störung des sittlichen Empfindens wahrgenommen. Auf die Ausführungen des Amtsgerichts dazu kann verwiesen werden. Zu ergänzen ist insbesondere, dass in der Regel berechtigte Bedenken Erziehungsberechtigter bestehen werden, ihre minderjährigen Kinder unbeaufsichtigt einen Hausflur benutzen zu lassen, der Zugang zu einem Bordell ist. Die Bekl. sind im streitgegenständlichen Zeitraum Eltern eines Säuglings gewesen. Auch wenn für den streitgegenständlichen Zeitraum dessen selbständiges Betreten des Hausflures wohl noch nicht möglich war, so stand es den Bekl. doch jederzeit frei, auch Besuch von Familien mit Kindern zu erhalten, so dass der gegenwärtige Zustand jedenfalls objektiv auch dann einen Mietmangel darstellt, solange die Bekl. noch keine eigenen Kinder hatten.

Sowohl die Öffnungszeit bis mindestens 23.00 Uhr als auch der Kundenkreis unterscheiden ein Bordell von einem normalen Gewerbebetrieb, mit dem die Bekl. auf Grund des Vorhandenseins von Ladenräumen rechnen mussten. Die Zugänglichkeit des Hausflures für die Öffentlichkeit auch nachts stellt damit eine gegenüber dem Zustand, mit dem die Bekl. bei Anmietung rechnen durften, erhöhte Gefährdung dar. Hinzu kommt, dass sowohl bei den in einem Bordell Tätigen und ihrem Umfeld als auch bei den Kunden von einem erhöhten Risiko sozial auffälliger Personen ausgegangen werden muss (vgl. insoweit auch OLG Stuttgart, GE 2007, 220, wonach ein Kundenkreis von benachbarten Gewerberäumen, bei dem von erhöhter sozialer Auffälligkeit ausgegangen werden kann, einen Mietmangel darstellen kann, wenn der [Gewerbe-] Mieter von einer üblichen Büronutzung ausgehen durfte).

Hinzu kommt, dass durch ein - wie hier - durch Werbefläche am Haus und Zeitschriftenwerbung nach außen als solches erkennbares Bordell die Wohnadresse beeinträchtigt wird. So besteht jedenfalls die nicht fernliegende Gefahr, dass das Ansehen der Bekl. sowohl im Geschäfts- oder Privatleben beeinträchtigt wird, wenn bekannt wird, dass sie in einem Haus wohnen, das eine Bordelladresse ist, etwa bei den Eltern potentieller Spielkameraden ihres Sohnes, die ihre Kinder sich nicht in das Umfeld eines Bordells begeben lassen wollen.

Ob allein der Betrieb eines Bordells in einem städtischen Wohnhaus zur Mietminderung berechtigt, ohne dass es zu greifbaren Belästigungen kommt (so das AG Neukölln, GE 2008, 606), bleibt offen. Das LG Berlin hat in der Berufungsentscheidung die amtsgerichtliche Entscheidung zwar bestätigt, aber mit anderen Gründen.

Die Beklagten (Mieter) hatten die Miete wegen einer Reihe von Belästigungen gemindert, die von einem im Erdgeschoss des Wohnhauses betriebenen Bordell herrührten. Der Vermieter hatte auf Zahlung des Mietzinses geklagt. Das AG hatte eine Mietminderung von 10 % für gerechtfertigt gehalten und im Übrigen dem Zahlungsanspruch stattgegeben. Eine derartige Minderung stehe den Wohnungsmietern durchgängig zu, auch wenn keine bordelltypischen Störungen aufträten, hatte das AG entschieden.

Das Landgericht Berlin ließ es ausdrücklich offen, ob die Entscheidung von dieser Begründung getragen werde. Die Berufung des Vermieters hielt es deshalb nicht für begründet, weil die vom Mieter vorgetragenen Beeinträchtigungen die Minderung von 10 % rechtfertigten.

Die Beeinträchtigungen benannte das Gericht noch einmal wie folgt:

• Das Bordell verfügte nicht über einen separaten Eingang, so dass es zu Begegnungen zwischen Mietern und Freiern im Hausflur kam.

• Der Zugang der Bordellbesucher zum allgemeinen Hausflur und auch nachts stelle eine erhebliche Wohnwertbeeinträchtigung dar, insbesondere für Mieter mit Kindern.

• Es liege eine erhöhte Gefährdung vor, weil in einem solchen Fall von einem erhöhten Risiko durch sozial auffällige Personen ausgegangen werden müsse.

• Werbeflächen am Haus und Zeitschriftenwerbung machten das Bordell auch nach außen als solches erkennbar und beeinträchtigten die Wohnadresse. Damit könne das Ansehen der anderen Mieter im Geschäfts- wie im Privatleben beeinträchtigt sein.