Mietminderung für Bauarbeiten auf Nachbargrundstück

Mietminderung für Bauarbeiten auf Nachbargrundstück; dauerhafte Lärm- und Staubbelästigung; Mängel; Baulärm in Sanierungsgebieten; biologisch-physiologisch erheblichen Beeinträchtigungen; für den Mieter vorhersehbare konkrete bauliche Tätigkeit; vertragsgemäßer Zustand und Gebrauch

Auch im Sanierungsgebiet kann eine dauerhafte Lärm- und Staubbelästigung durch mehrere Baustellen in der Nachbarschaft zu einer Mietminderung berechtigen (Abgrenzung zu KG GE 2003, 116). (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. verlangt von den drei Bekl. Zahlung rückständiger Wohnungsmiete für den Zeitraum August 2006 bis einschließlich Juni 2007.

1. b) Mit Schreiben vom 30. November 2005 zeigten die Bekl. der Hausverwaltung ihrer damaligen Vermieter an, dass seit Oktober 2005 Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück stattfänden und sie wegen des dadurch in ihre Wohnung eintretenden Lärms und Staubes die Bruttomiete ab Dezember 2005 um monatlich 20 % mindern würden. Dem stimmte die vorerwähnte Hausverwaltung mit Schreiben vom 9. Januar 2006 zu, widerrief dies jedoch mit Schreiben vom 31. Januar 2006 für die Zeit ab Februar 2006 unter Berufung auf Rechtsprechung des Kammergerichts und des LG Berlin, wonach in Sanierungsgebieten mit Bauarbeiten zu rechnen sei und deswegen bautätigkeitsbezogene Minderungsansprüche von Mietern ausgeschlossen seien.

(2) (b) Die von den Bekl. behaupteten dauerhaften Lärm- und Staubbelästigungen in der von ihnen innegehaltenen Wohnung im 3. Geschoss rechts des Gebäudes an der ... , die durch die von ihnen geschilderten mehreren Baustellen im Zeitraum zwischen - zumindest - August 2006 und einschließlich Juni 2007 täglich - bis auf sonntags - zwischen 6.30 Uhr und - mindestens - 19.00 Uhr verursacht worden waren, sind den Wohnwert mindernde (und erhebliche) Mängel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 2 (§ 549 Abs. 1) BGB n.F. (vgl. KG, GE 2001, 620 f. m. w. N.; LG Berlin, GE 1996, 1051; LG Hamburg, WuM 2001, 444 m. w. N., Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage [2007], § 536, Rdn. 121 bis 124 m. w. N.; Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 66. Auflage [2007], § 536, Rdn. 22 m. w. N.).

(c) Von ihrem Vorliegen hat sich das Gericht auch durch den entsprechenden Sachvortrag der Bekl. in ihrem Schriftsatz vom 18. Oktober 2007 überzeugt (§§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 138 Abs. 1 und 3 ZPO).

(aa) Zum einen waren die Schilderungen der Bekl. - entgegen der Auffassung der Kl. bzw. ihrer Prozessbevollmächtigten - auch nicht unsubstantiiert. Im Gegenteil: Sie haben sie sogar in ihrem vorerwähnten Schriftsatz sehr detailreich über 3 1/2 DIN A4-Seiten Monat für Monat und zu jeder Beeinträchtigungsquelle bzw. -art dargeboten.

Zu einer darüber noch hinausgehenden Detaillierung jeglicher Lärm- und Staubbelastung durch die von ihnen behaupteten Bauarbeiten waren die Bekl. als Mieter auch nicht verpflichtet; vielmehr spricht die Lebenserfahrung - nicht zuletzt auch des erkennenden Richters mit entsprechenden jahrelangen und substanzangreifenden Bauarbeiten im Gebäude des AG Mitte (§§ 495, 291 ZPO) - für solche Beeinträchtigungen infolge von Erdaushub- und Fundamentlegungs- sowie sonstigen Bauarbeiten an bzw. in Gebäuden (vgl. KG, a. a. O., 621 m. w. N.; LG Berlin, GE 1996, 1051 m. w. N.; AG Mitte, Urteil vom 17. April 2007 - 9 C 648/06 -, Seite 6 bis 7 [nicht rechtskräftig]).

Das dagegen gerichtete Bestreiten der Kl. ist hingegen unbeachtlich, weil es unsubstantiiert und auch gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig ist: Zum einen hätte die Kl. aufgrund des detaillierten Sachvortrages der Bekl. zu den in Rede stehenden Lärm- und Staubbelästigungen in deren Wohnung mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2007 nunmehr selbst nach § 138 Abs. 2 ZPO detailliert hierauf eingehen und konkret schildern müssen, welche davon nicht bzw. nur eingeschränkt zutreffen (vgl. BGH, VIZ 2004, 494 m.w. N.; NJW 1999, 1404, 1405 m. w. N.; AG Mitte, a. a. O., Seite 7; so im Ergebnis auch LG Berlin, Urteil vom 1. Oktober 2007 - 62 S 166/07 -, Seite 4 bis 5; Greger, in: Zäher, Zivilprozessordnung, 26. Auflage [2007], § 138, Rdn. 10 a m. w. N., in Verbindung mit Rdn. 8 a m. w. N.). Zum anderen lagen die Behauptungen der Bekl. durchaus im eigenen Geschäfts- und Verantwortungsbereich der Kl. als Vermieterin, der unter anderem zur Abwicklung des streitbefangenen Mietverhältnisses vor Ort in Berlin eine Hausverwaltung eingeschaltet hatte. Dann aber hätte sich die Kl. bei dieser Hausverwaltung entsprechend erkundigen und substantiiert zu den gerügten Belästigungen vortragen müssen, ihr diesbezügliches Bestreiten war indes - prozessual - unzulässig (vgl. BGH, NJW-RR 2002, 612, 613 m. w. N.; LG Berlin, GE 2006, 1295, 1296; so im Ergebnis auch LG Berlin und AG Mitte, jeweils a. a. O.; Greger, in: Zähler, a. a. O., § 138, Rdn. 16 m. w. N.).

(bb) Zum anderen gehören diese, für einen durchschnittlich empfindlichen Mieter in der Person der Bekl. jedenfalls biologisch-physiologisch erheblichen Beeinträchtigungen - dies erkennt nunmehr offenbar auch die 62. (Berufungs-) Kammer des LG Berlin an (Urteil vom 1. Oktober 2007, a. a. O.) (so im Ergebnis auch KG, GE 2001, 620, 621; LG Berlin, GE 1996, 1051; LG Hamburg, WuM 2001, 444 m. w. N., Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, a. a. O., Rdn. 121 bis 124 m. w. N.).

(cc) Schließlich sind die drei Bekl. entgegen der Auffassung der Kl. bzw. ihrer Prozessbevollmächtigten auch nicht mit entsprechenden Minderungsrechten ausgeschlossen, weil die vorerwähnten Lärm- und Staubbeeinträchtigungen vertragsgemäßer Zustand der Mietwohnung im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 (§ 549 Abs. 1) BGB n.F. oder aber nach § 536 Abs. 1 Satz 3 (§ 549 Abs. 1) BGB n.F. "zumutbar" sind.

(aaa) Das KG geht in seinem Urteil vom 3. Juni 2002 (GE 2003, 116 f.) für seine Auffassung, dass Minderungsrechte des Mieters wegen Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten ausgeschlossen seien, von der Prämisse aus, "dass Bautätigkeit in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts auch bereits (bei Abschluss des Mietvertrages) ortsüblich war und das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen dem Vertragsschluss mit zugrunde lag", solange es sich nicht um ein Neubau-Gebiet handelt und deswegen der Mieter "im Hinblick auf die ältere Bausubstanz jederzeit mit baulichen Veränderungen und Reparaturen zu rechnen" habe. Demgegenüber scheint das LG Berlin in seinem Urteil vom 2. April 2007 (GE 2007, 1188 f.) dies jedoch in Abkehr von seiner Entscheidung noch vom 28. August 2006 (GE 2006, 1295, 1296) zu differenzieren und darauf abzustellen, inwieweit die konkrete bauliche Tätigkeit für den Mieter vorhersehbar war oder nicht (a. a. O., 1189).

Schon diese Prämisse vermag der hier erkennende Vorsitzende nicht nachzuvollziehen: Nur weil eine der Vertragsparteien mit einem Umstand - angeblich - rechnen "muss", der für sie ungünstig ist, bedeutet dies noch lange nicht, dass dieser Umstand als vertragsgemäßer Zustand einer Sache - und mit der anderen Vertragspartei - vereinbart worden ist bzw. "dem Mietvertragsschluss mit zugrunde (lag)" oder "als nach dem Vertrag vorausgesetzt" ist (so KG, a. a. O.; LG Berlin, GE 2006, 1295, 1296; Urteil vom 1. Oktober 2007, a. a. O., Seite 5). Denn dazu bedarf es einer entsprechenden zweiseitigen Abrede (§§ 311 Abs. 1; 535 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.), die zwar auch stillschweigend zustande kommen kann (§§ 145 ff. BGB), woran aber gerade bei den hier in Rede stehenden und erheblichen Einwirkungen auf die Wohnung der Bekl. sehr strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. auch Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, a. a. O., § 535, Rdn. 49 bis 50 sowie 194 ff. m. w. N.). Diese Prämisse wird für den Vorsitzenden auch nicht dadurch überzeugender, dass - so das LG Berlin in seinem Urteil vom 1. Oktober 2007 (a. a. O.) - dies auf Baulücken bei Nachbargrundstücken "insbesondere" zuträfe, weil "Baulücken innerhalb ansonsten geschlossener städtischer Bebauung regelmäßig nicht unbebaut (blieben), was um so mehr für den Stadtbezirk Mitte gelte, wo der bevorzugten Lage wegen in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich viel gebaut wurde. Darauf, dass das brachliegende Nachbargrundstück, weil es auf Jahre unbebaut geblieben war, auch in Zukunft nicht bebaut werden würde", dürfe der Mieter "nicht vertrauen". "Nicht zuletzt aus den Medien war allgemein bekannt, dass die Eigentumsverhältnisse im ehemaligen Ostteil der Stadt häufig lange ungeklärt blieben, wodurch Grundstücke nicht selten für Jahre brachlagen." Wollte man dieser Prämisse folgen, so müsste der Mieter im Ergebnis jegliche negative Einwirkung auf die Mietwohnung "ersatzlos" hinnehmen, solange und soweit er nur mit ihr "generell rechnen musste". Dann aber dürften davon auch Einbruchsdiebstahl-, Sturm- oder Wasserschäden gedeckt sein - was bislang aber (noch) nicht vertreten worden sein dürfte. So braucht es auch im Kaufrecht einer besonderen Abrede, wenn der an sich mangelhafte Zustand der Kaufsache vertragsgemäß sein soll (§§ 434 Abs. 1 Satz 1; 444 in Verbindung mit § 434 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB). Warum dies gerade im Wohnungsmietrecht anders sein soll, leuchtet dem Vorsitzenden nicht ein - zumal auch § 535 Abs. 1 Satz 2 (in Verbindung mit § 549 Abs. 1) BGB n.F. vom "vertragsgemäßen" Gebrauch spricht.

Im Übrigen ist es keineswegs so, dass überall im Bezirk Mitte des Lands Berlin in den 1990er Jahren "überdurchschnittlich viel gebaut" wurde: So ist zum Beispiel der ehemalige "Todesstreifen" an der Bernauer Straße auf ehemals DDR-Gebiet bis heute so gut wie nicht bebaut (§§ 495, 291 ZPO). Dass man aber dann jemanden, der "gleichwohl" zwischen 1991 und 1995 eine dort in unmittelbarer Nähe liegende Wohnung (auf Ost- als auch auf West-Berliner Gebiet) gemietet hat, noch in drei, fünf oder zehn Jahren - von heute an gerechnet, darauf verweisen können darf, er habe ja mit einer solchen Bautätigkeit "rechnen müssen", wenn dann mit Bautätigkeiten begonnen wird, ist gerade im Hinblick auf die anderslautende gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 (§ 549 Abs. 1) BGB n.F. nicht plausibel. [...]

(ccc) Schließlich sind die von den Bekl. geschilderten Lärm- und Staubbeeinträchtigungen - soweit sie hier streitgegenständlich sind - über fast zwölf Monate - nach Auffassung des Vorsitzenden auch nicht mehr "zumutbar" bzw. unerheblich im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 (§ 549 Abs. 1) BGB n.F. (so aber KG, a. a. O.; LG Berlin, GE 2006, 1295, 1296).

Wer wie die Bekl. in der von ihnen innegehaltenen Wohnung bzw. der Vorsitzende beruflich im Gebäude des AG Mitte über einen solchen langen Zeitraum gleichsam auf einer Baustelle lebt bzw. arbeitet, kann nicht nachvollziehen, wie ein Mensch "ersatzlos hinnehmen" müssen soll, dass um ihn herum an sechs von sieben Tagen in der Woche zum Teil dauerhaft ohrenbetäubender Lärm aus verschiedensten Quellen und in diversen Tonlagen zuzüglich Staubeinwirkungen herrschen (so aber KG und LG Berlin, jeweils a. a. O.) bzw. dies nur dann nicht der Fall ist, wenn "Merkmale einer erheblichen Überschreitung der üblicherweise von solchen Baustellen ausgehenden Lärmstörungen" vorhanden sind, wozu Bauarbeiten unter der Woche von 7.00 Uhr bis 19.00 Uhr und am Samstag bis 17.30 Uhr aber nicht zählen sollen (so LG Berlin, Urteil vom 1. Oktober 2007, a. a. O., Seite 6). Ein den Wohnwert beeinträchtigender Umstand im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 2 (§ 549 Abs. 1) BGB n.F. liegt nach Meinung des Vorsitzenden aber nicht erst dann vor, wenn der Mieter deswegen Gesundheitsschäden erleidet oder gar daran stirbt. [...]

(4) Der Höhe nach ist der - etwaige - Mietzahlungsanspruch der Kl. für die Monate August 2006 bis einschließlich Juni 2007 auch jeweils um mindestens 66,57 Euro - an der Bruttowarmmiete von 516,67 Euro (vgl. BGH, GE 2005, 666 m. w. N.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, a. a. O., § 536, Rdn. 343 m. w. N.) auf jeweils 450 Euro reduziert worden (§ 536 Abs. 1 Satz 2 [§ 549 Abs. 1] BGB n.F.).

Denn diese Differenz macht nur knapp 13 % der monatlichen Bruttowarmmiete von 516,57 Euro aus. Letztgenannte kann aber ohne besonderen weiteren Vortrag bei den in Rede stehenden Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft als um (mindestens) 20 % reduziert angenommen werden (vgl. KG, GE 2001, 620 f. m. w. N.; LG Berlin, GE 1996, 1051; LG Hamburg, WuM 2001, 444 m. w. N.). [...]

Das Minderungsrecht des Mieters greift auch dann ein, wenn der Vermieter den Mangel nicht verschuldet hat, ihn auch nicht beseitigen kann, wie etwa bei einer Beeinträchtigung durch eine legale Baustelle in der Nachbarschaft. Fraglich ist allerdings, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Es gibt einige Entscheidungen Berliner Gerichte, die darauf abstellen, ob der Mieter mit Bauarbeiten in der Nachbarschaft rechnen musste.

Die Mieterin hatte wegen monatelanger Staub- und Lärmbelästigung durch mehrere Baustellen in der Nachbarschaft die Miete gemindert und die Beeinträchtigungen im Einzelnen dargelegt. Die Hausverwaltung hatte die Minderung zunächst akzeptiert, dann aber wenige Wochen später unter Berufung auf die Rechtsprechung des Kammergerichts und des Landgerichts Berlin die Mieter darauf hingewiesen, dass sie in einem Sanierungsgebiet mit Bauarbeiten hätten rechnen müssen.

Mit Urteil vom 27. November 2007 wies das Amtsgericht Mitte die Klage des Vermieters auf Zahlung der einbehaltenen Mieten ab, da die Minderung von knapp 13 % der Gesamtmiete jedenfalls angemessen sei. Es habe sich um eine erhebliche Beeinträchtigung gehandelt, die von den Mietern substantiiert geschildert worden seien. Dem sei der Vermieter nicht konkret genug entgegengetreten. Für eine Beeinträchtigung sprächen auch die Lebenserfahrung und die eigenen Erlebnisse des erkennenden Richters im Zusammenhang mit Bauarbeiten im Gebäude des Amtsgerichts Mitte. Der entgegenstehenden Rechtsprechung des Kammergerichts und des Landgerichts Berlin, wonach Mieter im Großstadtbereich in Sanierungsgebieten mit solchen Arbeiten rechnen müssten, weswegen eine Minderung ausscheide, sei nicht zu folgen. Schließlich liege ein Mangel nicht erst dann vor, wenn der Mieter wegen Staub und Lärm Gesundheitsschäden erleidet oder gar daran stirbt.