Mietminderung/Darlegungslast

Mietminderung/Darlegungslast; Beweislast/für die Voraussetzungen einer Mietminderung; Darlegungslast/für die Voraussetzungen einer Mietminderung; Feuchtigkeitsschäden/Entlastungsbeweis; Mängel der Mietsache/Beweislast; Minderung des Mietzinses/Beweislast; Nässe/Darlegungslast; Pilzbelag/Entlastungsbeweis; Schimmel/Entlastungsbeweis; Verschulden/Beweislast bei Mängeln; Minderungsquote/Feuchtigkeit

Grundsätzlich trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Mietzinsminderung gemäß § 537 BGB.

Bestreitet der Vermieter die Minderungsbefugnis, weil der Mieter den Mangel verschuldet habe, trifft den Vermieter insoweit die Darlegungs- und Beweislast, wenn die Mängelentstehung dem Gefahrenbereich und der Sachkenntnis des Mieters entzogen ist.

... Unstreitig war die Mietsache während der Zeit vom März bis zum September 1981 mit einem Mangel behaftet, denn die Küche der Wohnung wies eine erheblich über dem Durchschnitt liegende Luftfeuchtigkeit auf, es bildeten sich Nässe und Schimmel an der Außenwand hinter dem Vorratsschrank der Küche. Dies stellte auch eine erhebliche Minderung des Gebrauchswertes zumindest der Küche dar, denn eine Luftfeuchtigkeit von 80 % - wie sie nach dem eigenen Vorbringen der Kl. in der Küche vorhanden war - bedeutet ein ungesundes Wohnklima.

Darüber hinaus ist ein Schimmel- und Pilzbelag an der Wand - abgesehen von den hygienischen Anforderungen, die insbesondere in der Küche üblicherweise zu verlangen sind - ein auf die Dauer unzumutbarer Anblick.

Dies wird auch von der Kl. nicht ausdrücklich bestritten.

Für ihre Behauptung, dieser Sachverhalt sei allein auf das Verhalten der Bekl. zurückzuführen, ist die Kl. darlegungs- und beweispflichtig. Zwar trifft grundsätzlich im Falle der Minderung den Mieter die Beweislast für die Voraussetzungen des Minderungsanspruches, wenn der Vermieter jedoch vorträgt, an dem Mangel der Mietsache treffe ihn kein Verschulden, so hat er sich grundsätzlich zu entlasten, denn es ist dem Mieter nicht zuzumuten, den Beweis über Dinge zu führen, die seinem Gefahrenbereich und in der Regel auch seiner Sachkenntnis entzogen ist. Dieser Grundsatz in entsprechender Anwendung der §§ 282, 285 BGB findet auch für Mietverträge Anwendung, wenn der Vermieter sein Verschulden an dem Mangel bestreitet (BGH NJW 1964, Seite 34). Die Kl. hat das Vorbringen der Bekl., sie habe bauliche Maßnahmen zur Beseitigung der Nässeschäden Ende September 1981 vorgenommen, nicht bestritten, so auch nicht den Vortrag der Bekl., daß seither die Feuchtigkeitsbildung in der Küche beseitigt sei. Nach diesem Vorbringen ist es den Bekl. nicht mehr möglich, den Beweis über die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu führen. Die Kl. hätte daher zumindest vortragen müssen, welche baulichen Maßnahmen sie vorgenommen hat oder vor Ausführung der Baumaßnahmen ein Beweissicherungsverfahren einleiten müssen.

Auch ist ihr Vorbringen, die hohe Luftfeuchtigkeit sei ausschließlich auf das Wäschetrocknen im Wohnbereich und eine ungenügende Lüftung zurückzuführen, nicht schlüssig. In diesem Falle würden die Schäden nicht an einer Stelle nur in der Küche auftreten, zumal wenn sich in diesem Bereich, wie die Kl. selbst vorträgt, die Wäsche zum Trocknen nicht befand.

Der Höhe nach ergeben sich gegen den Minderungsbetrag von 50,- DM bei einem Gesamtmietbetrag von 570,- DM keine Bedenken.

Anmerkung: Vgl. dazu auch LG Berlin - Urteil vom 18.10.1985 - 64 S 234/85 - GE 1989, 41 f.; LG Berlin - Urteil vom 23.6.89 - 65 S 190/88 - MM 1989, 324