Mietminderung bei Wohnflächendifferenz

Mietminderung bei Wohnflächendifferenz; unverbindliche Größe

Wollen die Mietvertragsparteien mietvertraglich von einer nicht festgestellten Wohnfläche ausgehen, so müssen sie im Mietvertrag entweder keine Größe aufführen oder deutlich machen, daß eine erwähnte Fläche als eine bloße Schätzung oder die Angabe einer unverbindlichen Größenordnung zu verstehen sei.

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, bedarf es nicht (vgl. Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 = GE 2004, 682; Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 = GE 2004, 683). (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. mieteten eine im Dachgeschoß des Hauses der Bekl. gelegene Drei-Zimmer-Wohnung mit Balkon in R. Dabei handelte es sich ursprünglich um eine Zwei-Zimmer-Wohnung, die die Bekl. vor Beginn des Mietverhältnisses auf Wunsch der Kl. durch einen Wanddurchbruch um ein Zimmer vergrößern ließ. In § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 7. Mai 1995 heißt es: "Vermietet werden im Haus W. eine Einl.-Wohnung m. sep. Eingang u. Treppenhaus folgende Räume:

3 Zimmer, ... 1 Küche, 1 Treppenh. m. Diele ... Wohnfläche: 86,87 m2"

Die monatliche Miete betrug zunächst 1.129,31 DM (577,41 Euro). Im Jahr 2002 ließen die Kl. die Wohnung durch einen Privatgutachter ausmessen. Dieser ermittelte unter Zugrundelegung von §§ 42 f. der II. Berechnungsverordnung eine Wohnfläche von 73,18 m2. Das Mietverhältnis endete zum 31. Dezember 2002. Mit der Klage haben die Kl. im Hinblick auf die ihrer Ansicht nach zu geringe Wohnfläche anteilige Rückzahlung der geleisteten Mieten von monatlich 90,90 € für 48 Monate, mithin insgesamt einen Betrag von 4.363,20 € nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Den Kl. stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Die von den Kl. behauptete Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag stelle sich nicht als Mangel der Mietsache dar. Die Kl. hätten daher den von ihnen geforderten Betrag mit rechtlichem Grund geleistet. Trotz der genauen Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag sei aufgrund der vorangegangenen Umbauarbeiten ohne anschließende Neuvermessung der Wohnung bereits zweifelhaft, ob die Angabe der Wohnungsgröße nicht lediglich als unverbindliche Objektbeschreibung zu verstehen sei. Zudem läge ein zur Minderung berechtigender Mangel auch bei einer Flächenunterschreitung von mehr als 10 % nur dann vor, wenn dadurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht unerheblich beeinträchtigt sei. Hiervon könne bereits deshalb nicht ausgegangen werden, weil die Wohnung vor der Anmietung den Bedürfnissen der Kl. entsprechend umgebaut worden sei. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsgericht hat aufgrund seiner bisherigen Feststellungen einen Mangel der Mietsache zu Unrecht mit der Begründung verneint, bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag habe es sich lediglich um eine unverbindliche Objektbeschreibung gehandelt. Diese Auslegung (§§ 133, 157 BGB) ist rechtsfehlerhaft, wie die Revision zu Recht rügt. Daß die durch einen Umbau vergrößerte Wohnung vor Abschluß des Mietverhältnisses nicht neu vermessen worden war, spricht gerade gegen das vom Berufungsgericht gefundene Auslegungsergebnis. Besteht nach einem Umbau Unsicherheit über die tatsächliche Größe einer Wohnung, so läßt die genaue Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag - wie hier von 86,87 m2 - vermuten, daß die Vertragsparteien diese Unsicherheit beseitigen und eine bestimmte Wohnungsgröße verbindlich festlegen wollten. Hätten die Parteien hingegen weiterhin von einer nicht festgestellten Wohnfläche ausgehen wollen, so hätten sie im Mietvertrag entweder keine Größe aufgeführt oder deutlich gemacht, daß die erwähnte Fläche als eine bloße Schätzung oder die Angabe einer unverbindlichen Größenordnung zu verstehen sei. Der Senat kann diese Auslegung selbst vornehmen, da keine weiteren Feststellungen zu erwarten sind. Daß der im Mietvertrag aufgeführten Wohnungsgröße hier nach dem Willen der Parteien aus anderen Gründen ausnahmsweise keine Verbindlichkeit zukommen sollte oder aber die vertragliche Vereinbarung lediglich den Sinn haben sollte, die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen, ist nicht ersichtlich. 2. Das Urteil des Berufungsgerichts kann auch mit der weiteren Begründung, ein Mangel der Mietsache sei bereits deshalb zu verneinen, weil die Kl. eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit nicht dargetan hätten, keinen Bestand haben. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Senat hat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden, daß es einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, nicht bedarf (Senat, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 b und VIII ZR 133/03, NZM 2004, 456 unter

htigt. Der Senat hat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden, daß es einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, nicht bedarf (Senat, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 b und VIII ZR 133/03, NZM 2004, 456 unter II). Dies gilt auch für den vorliegenden Fall. Daß die Wohnung vor Abschluß des Mietvertrages durch Vergrößerung an die Bedürfnisse der Kl. angepaßt wurde, ist unerheblich. Es macht keinen Unterschied, ob die Kl., die eine Drei-Zimmer-Wohnung suchten, eine derartige Wohnung, die ihren Bedürfnissen von Anfang an entsprach, anmieteten oder ob eine Zwei-Zimmer-Wohnung auf ihren Wunsch entsprechend vergrößert wurde. Die mietvertraglich vereinbarte Fläche einer Wohnung stellt in beiden Fällen ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung dar. Dieser ist ohne weitere Darlegung beeinträchtigt, wenn die tatsächliche Fläche der Wohnung um mehr als 10 % geringer ist (Senat aaO.).

III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das angefochtene Urteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif. Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - offengelassen, ob und in welchem Umfang die tatsächliche Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen Größe abweicht. Diese Frage ist entscheidungserheblich, da hiervon das Vorliegen eines Mangels der Mietsache und entsprechende Rückforderungsansprüche der Kl. aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängen. Dazu bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen, insbesondere zu der von der Bekl. geltend gemachten Anrechnung der Flurflächen im Treppenhaus und der Fläche des Balkons. Zu letzterem können im Regelfall die Bestimmungen der §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung in der Fassung vom 12. Oktober 1990, die ab dem 1. Januar 2004 durch die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 im wesentlichen gleichlautend ersetzt worden sind, herangezogen werden (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa).

Der BGH setzt seine Rechtsprechung zum Minderungsrecht des Mieters bei Wohnflächendifferenz von mehr als 10 % fort, macht jedoch "en passant" ganz wichtige Ausführungen zur Möglichkeit, die Wohnungsgröße dem Streit der Parteien zu entziehen: keine Wohnflächenangabe im Mietvertrag oder Deutlichmachung einer unverbindlichen Größenangabe.

Bei der gemieteten Wohnung handelte es sich ursprünglich um eine Zwei-Zimmer-Wohnung, die auf Wunsch der Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses durch einen Wanddurchbruch um ein Zimmer vergrößert wurde. In dem Mietvertrag aus dem Jahre 1995 hieß es, daß die Wohnfläche 86,87 m2 beträgt. Später ließen die Mieter die Wohnung mit einer Wohnungsgröße von (nur) 73,18 m2 vermessen. Sie verlangten anteilige Rückzahlung geleisteter Mieten. Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab. Der BGH kassierte die Berufungsentscheidung in der zugelassenen Revision.

Der BGH ging von der im Mietvertrag festgehaltenen Wohnungsgröße aus und folgte nicht dem Landgericht mit seinem Argument, aufgrund der vorangegangenen Umbauarbeiten ohne anschließende Neuvermessung der Wohnung sei zweifelhaft, ob die Angabe der Wohnungsgröße nicht lediglich als eine unverbindliche Objektbeschreibung zu verstehen sei. Die genaue Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag lasse gerade vermuten, daß die Vertragsparteien die Unsicherheit beseitigen und eine bestimmt Wohnungsgröße verbindlich festlegen wollten. Hätten allerdings die Parteien weiterhin von einer nicht festgestellten Wohnfläche ausgehen wollen, so hätten sie im Mietvertrag entweder keine Größe aufführen sollen oder deutlich machen müssen, daß die erwähnte Fläche als eine bloße Schätzung oder die Angabe einer unverbindlichen Größenordnung zu verstehen sei.

Der BGH folgte auch nicht dem Landgericht dahingehend, daß die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht unerheblich beeinträchtigt sein müsse, wovon vorliegend deshalb nicht ausgegangen werden könne, weil die Wohnung vor der Anmietung den Bedürfnissen der Mieter entsprechend umgebaut worden sei. Der BGH setzt hingegen seine bisherige Rechtsprechung fort, daß der Mieter nicht zusätzlich darlegen müsse, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert (Urteil in GE 2004, 682, 683).

Die wichtigste Passage des Urteils liegt in einem "Hinweis" zur Möglichkeit, einen Minderungsstreit wegen einer Wohnflächendifferenz zu vermeiden: Es gibt - so ist der BGH wohl zu verstehen - zwei Möglichkeiten, nämlich

1. im Mietvertrag überhaupt keine Wohnungsgröße aufzuführen oder

2. im Mietvertrag deutlich zu machen, daß eine erwähnte Wohnfläche als eine bloße Schätzung oder die Angabe einer unverbindlichen Größenordnung zu verstehen sei. Dem BGH ist zu folgen. Denn nach § 535 BGB ist der Vermieter nur verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren. Das bedeutet nicht, daß im Mietvertrag zur räumlichen Abgrenzung eine (genaue) Angabe der Mietfläche unbedingt notwendig ist. Entscheidend ist nur, daß die Mietfläche feststellbar ist, also z. B. durch Angabe der gemieteten Räume nach Zahl und Örtlichkeit (Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl. 2005, § 535 Rdn. 23c). Wird im Mietvertrag (z. B. auf Wunsch des Mieters) eine Wohnflächengröße angegeben, sollte durch Zusatztext ausdrücklich kenntlich gemacht werden, daß damit keine genaue Umschreibung und Festlegung des Vertragsgegenstandes verbunden ist.

Klauselbeispiel (Schach in Kinne/Schach/Bieber, aaO.): "Die Wohnfläche beträgt ca. ... m2. Diese Angabe dient wegen möglicher Meßfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."