Mietminderung bei Wohnflächenabweichung unter 10 %

Eine Flächenabweichung unter 10 % rechtfertigt nur dann die Annahme eines Mangels i. S. d. § 536 I 3 BGB, wenn hierdurch eine (vom Mieter darzulegende) erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs verursacht worden ist.

Die Berufung war nach § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluß zurückzuweisen, da sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache nicht von grundsätzlicher Bedeutung ist und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats nicht erfordert. Zur Begründung wird zunächst Bezug genommen auf den Hinweis des Senats vom 14. Juli 2005, der wie folgt lautet:

"In der Sache beabsichtigt der Senat nach Vorberatung, die Berufung durch Beschluß nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Der Senat hält das Urteil des Landgerichts für zutreffend. Im Hinblick auf die Berufungsbegründung ist lediglich folgendes zu bemerken:

a) Die behauptete Flächenabweichung beträgt etwa 6,2 % und liegt daher unter der vom BGH in seinen Entscheidungen vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - und - VIII ZR 133/03 - festgelegten Grenze, wonach eine Unterschreitung von mehr als 10 % der vereinbarten Fläche stets einen Mangel i. S. d. § 536 BGB darstellt. Diesen Grundsatz hat der 12. Zivilsenat des BGH zwar für den Bereich der Geschäftsraummiete in seinem Urteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - übernommen. Aus den Entscheidungsgründen des Urteils ergibt sich aber nichts dafür, daß der BGH nunmehr auch bei einer geringeren Unterschreitung automatisch von einer Minderung ausgeht: Die zitierten Ausführungen auf S. 8 und 9 der Urteilsgründe besagen lediglich, daß eine Abweichung als solche zu einer Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs führt, nicht aber, daß es sich zugleich auch um eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB handelt. Die Ausführungen des BGH auf S. 9 des Urteils beziehen sich (nur) darauf, daß es (für die Minderung) nicht darauf ankommt, ob der Mieter die Mietsache in der fraglichen Zeit auch genutzt hat (das Urteil vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 144/85 - betrifft den Fall eines wegen mangelhafter Lackierung in einer Werkhalle untergebrachten geleasten Flugzeugs und die Frage, ob auch während dieser Zeit eine Gebrauchsbeeinträchtigung anzunehmen war). Entscheidend ist deshalb, ob die Unterschreitung von 6,2 % hier zu einer tatsächlich nicht unerheblichen Beeinträchtigung geführt hat: hierzu gibt es keinen Vortrag.

b) Auf § 1, 1.1 des Vertrages kann sich der Kl. nicht berufen; das Landgericht hat zu Recht ausgeführt, daß hier kein Fall der Veränderung der Fläche vorliegt. Die Klausel ist auch weder überraschend noch mehrdeutig i. S. d. § 305 c BGB.

c) Es liegt weder der Fall eines Kalkulationsirrtums vor noch kann von der Zusicherung einer bestimmten Größe ausgegangen werden. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts wird Bezug genommen."

An dieser Betrachtungsweise hält der Senat fest. Entgegen der vom Kl. in dessen Schriftsatz vom 28. Juli 2005 vertretenen Auffassung ist bei einer Unterschreitung der tatsächlichen Fläche von bis zu 10 % die Darlegung erforderlich, daß hierdurch der Mietgebrauch erheblich beeinträchtigt wird. Es trifft eben nicht zu, daß der Bundesgerichtshof in dem Urteil vom 4. Mai 2005 entschieden hat, daß jede Flächenabweichung zwischen 0,1 % und 10,0 % einen die Minderung auslösenden Mangel zur Folge hat. Der BGH hat (nur) ausgeführt, daß eine geringere Fläche zu einer Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs führt, nicht aber, daß eine Flächenabweichung (und insbesondere eine solche wie hier behauptet von 6,2 %) automatisch eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung darstellt.

Soweit sich der Kl. auf die Entscheidung des Senats vom 25. Januar 2001 (- 8 U 9675/99 -, KGReport Berlin 2001, 238) bezieht, geht der Hinweis hierauf deshalb fehl, weil es sich dort um eine "echte" Quadratmetermiete handelte; hier ist der Mietzins hingegen in § 5 des Mietvertrages ausdrücklich "pauschal" auf den vereinbarten Betrag festgelegt worden. (...)

Nach BGH kann die Miete jedenfalls gemindert werden, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % geringer ist als die im Mietvertrag angegebene. Was ist aber bei einer Flächenabweichung unter 10 %? Hier muß der Mieter eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darlegen.

Ein Geschäftsraummieter stellte eine geringere Mietfläche von 6,2 % fest und begehrte Minderung. Das LG wies die Klage ab, das KG wies die Berufung durch Beschluß nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück.

Der 8. Senat des KG kam zu dem Ergebnis, daß der Mieter die erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darlegen müsse. Nur bei einer Flächenabweichung über 10 % greife die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH, die von dem für die Geschäftsraummiete zuständigen XII. Senats übernommen worden sei (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 95/03 - = GE 2004, 682; Urteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - = GE 2005, 861). Weist danach eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar. Nur dann bedarf es keiner zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert sei.