Mietminderung bei Wohnflächenabweichung

Mietminderung bei Wohnflächenabweichung; Heizkostenabrechnung bei mitvermieteten Kellerräumen; Kürzung der nach Ablauf der Eichfristen ausgefallenen Wasserzähler umgelegten Wasserkosten nach Quadratmetern

1. Beträgt die Wohnfläche der vermieteten Wohnung 151,96 m2, kann der Mieter die Miete nicht deswegen mindern, weil nach dem Mietvertrag die vermietete Fläche mit „Nutzraum + Wohnfläche 175,09 m2" angegeben ist.

2. Bei der Heizkostenabrechnung brauchen die ausweislich der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Wohnfläche gehörenden Kellerräume nicht berücksichtigt zu werden, wenn verbrauchunabhängig (nur) 30 % abgerechnet werden.

3. Wird der Wasserverbrauch wegen Ausfalls der Wasserzähler infolge Defekts und Ablaufs der Eichfristen nach Quadratmetern umgelegt, ist der auf den Mieter insoweit entfallende Kostenanteil um 15 % zu kürzen.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] 2. Die Berufung ist nur zu einem geringen Teil erfolgreich. Im Übrigen ist sie unbegründet.

a) Zahlungsklage - 9.902,81 €

Die Kl. haben nach den zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils keinen Anspruch auf Rückzahlung zu viel bezahlter Mieten gemäß § 812 Abs. 1 BGB. Die von den Kl. angemietete Wohnung ist nicht mangelhaft. Eine nicht nur unerhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche liegt nicht vor.

Eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit kann vorliegen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Flächengröße von der tatsächlichen Fläche um mehr als 10 % abweicht, wobei es grundsätzlich darauf ankommt, was die Parteien als Wohnfläche vereinbart haben (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 536 Rn. 50; BGH, Beschluss vom 29.9.2009, VIII ZR 242/08, GE 2009, 1487).

Die Bekl. haben an die Kl. sowohl die Wohnung im 1. OG als auch zwei ausgebaute Kellerräume vermietet, wobei die Wohnfläche im 1. OG unstreitig 151,96 m2 beträgt. Eine darüber hinausgehende Wohnfläche haben die Parteien in dem streitgegenständlichen Mietvertrag nicht vereinbart. Vielmehr lässt sich der im Mietvertrag gewählten Formulierung „Nutzraum + Wohnfläche: 175,09 m2" eindeutig entnehmen, dass sich die genannte und zwischen den Parteien vereinbarte Flächenangabe aus einer Summe der Wohnfläche und der Nutzfläche zusammensetzt, mithin die Fläche der Wohnung im 1. OG darin enthalten ist. Es bestehen auch keine vernünftigen Zweifel daran, dass mit der Bezeichnung „Nutzraum" die beiden ausgebauten und mitvermieteten Kellerräume gemeint sind, und diese nicht zur „Wohnfläche" zählen. Dies ergibt sich nach sachgerechter Auslegung des streitgegenständlichen Mietvertrages aus der darin enthaltenen Aufzählung der „vermieteten Räume", bei denen zunächst die Räume der Wohnung im 1. OG und sodann die zwei Kellerräume aufgeführt werden. Unsubstantiiert und nicht schlüssig ist der Einwand der Kl., es könnten mit „Nutzraum" auch der Waschraum oder die Garage gemeint sein. Unabhängig davon, dass die Kl. unstreitig die Kellerräume zur Miete erhalten haben und diese 23 m2 groß sind, werden der Waschraum und auch die Garage im Mietvertrag nicht im Zusammenhang mit der vereinbarten Gesamtfläche aufgezählt. Auch der weitere Einwand der Kl., aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 ergebe sich, dass eine Wohnfläche von 179,09 m2 vereinbart worden sei, greift nicht durch, denn auch in der Nebenkostenabrechnung wird nur von „Wohn-Nutz-Fläche" gesprochen.

b) Widerklage Nebenkostenabrechnung 2008

Die Bekl. haben gegen die Kl. einen Anspruch auf Nachzahlung von 564,12 € aus der Nebenkostenabrechnung 2008 gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag.

Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 ist formell wirksam. Eine Abrechnung ist formal ordnungsgemäß, wenn sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterungen der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen enthält (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 556 Rn. 333). Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Abrechnung gerecht. Insbesondere die verwendeten Umlageschlüssel werden nachvollziehbar im Rahmen der Abrechnung erläutert.

Die Abrechnung der Heizkosten ist materiell nicht zu beanstanden.

Die Bekl. haben die Heizkosten zu 70 % verbrauchsabhängig und zu 30 % nach der Wohnfläche abgerechnet. Diese Art der Kostenverteilung ist gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenV zulässig. Nicht zu beanstanden ist, dass die Bekl. der Abrechnung die Wohn- und nicht die Nutzfläche zugrunde gelegt haben, § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV. Die im Keller vorhandenen Räumlichkeiten, die ausweislich der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Wohnfläche gehören, müssen bei der Abrechnung nicht berücksichtigt werden. Dies erscheint auch trotz deren Beheizbarkeit nicht unbillig. Denn der Umstand, dass diese Fläche bei den „übrigen Kosten" (30 % der Gesamtkosten) berücksichtigt wird, wirkt sich prozentual nur geringfügig aus.

Die Abrechnung der Wasserkosten ist jedoch materiell fehlerhaft. Zwar wurde auch hier der Flächenmaßstab nachvollziehbar angegeben, jedoch haben die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten vereinbart.

Gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB muss der Vermieter verbrauchsabhängig erfasste Betriebskosten auch entsprechend dem Verbrauch auf den Mieter umlegen, es sei denn, die Parteien haben eine andere Abrechnungsmethode vereinbar -t (vgl. Weidenkaff in Palandt, 69. Aufl. 2010, BGB, § 556 a Rn. 2).

Die Parteien haben im Mietvertrag vereinbart, dass die Nebenkosten entsprechend der Nebenkostenabrechnung der vorherigen Mieter für das Jahr 2005 abgerechnet werden sollen. In dieser Abrechnung, die gemäß § 20 des Mietvertrages Bestandteil desselbigen geworden ist, ist die Position Wasser mit vier Sternchen gekennzeichnet, was ausweislich der beigefügten Legende einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht. Auch den Erläuterungen zu der ersten Nebenkostenabrechnung für die Kl. aus dem Jahr 2007 lässt sich eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten („lndividualverbrauchsmengen") entnehmen. Die - nunmehr unstreitig auf den jeweiligen Etagen vorhandenen Wasseruhren wurden von den Bekl. jedoch nicht der Abrechnung zugrunde gelegt, weil diese zum Teil defekt bzw. die Eichfristen für die Wasserzähler abgelaufen waren.

Können und dürfen die Wasseruhren nicht mehr zur Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs verwendet werden, so gilt der gesetzliche Umlagemaßstab, mithin die Abrechnung nach Quadratmetern, § 556 a Abs. 1 BGB (vgl. LG Kleve, Urteil vom 19.4.2007, 6 S 205/06, ZMR 2007, 620, Rn. 18, zitiert nach Juris).

Die von den Bekl. vorgenommene Abrechnung der Wasserkosten nach Quadratmetern ist jedoch um 15 % zu kürzen, wobei es sich um einen Erfahrungswert zur Kostendifferenz zwischen verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Abrechnung handelt (LG Kleve, Urteil vom 19.4.2007, 6 S 205/06, ZMR 2007, 620, Rn. 18 - zitiert nach Juris; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht aktuell, 10. Aufl. 2011, § 556 Rn. 351).

Unter Berücksichtigung eines Abzugs von 15 % reduzieren sich die Be- und Entwässerungskosten von insgesamt 888,43 € für das Jahr 2008 um 133,26 € auf 755,23 €.

Der von den Bekl. gegen die Kl. aus der Betriebskostenabrechnung 2008 geltend gemachte Nachzahlungsbetrag von 697,38 € reduziert sich entsprechend auf 564,12 €.

Wird eine Wohnung zusammen mit zwei ausgebauten Kellerräumen vermietet und im Mietvertrag vereinbart, dass „Nutzraum + Wohnfläche 175,09 m2" betragen, kann der Mieter nicht deshalb wegen Minderwohnfläche die Miete mindern, weil die Fläche der Wohnung (ohne Kellerräume) nur 151,96 m2 beträgt. Vielmehr handelt es sich bei so vereinbarter Fläche um die Summe aus Wohn- und zusätzlicher Nutzfläche, entschied das Landgericht Berlin. Der Entscheidung ist außerdem zu entnehmen, dass dann, wenn die Wasserkosten wegen defekter und/oder nicht (mehr) geeichter Wasserzähler nach Fläche abgerechnet werden, der Mieter seinen Kostenanteil um 15 % kürzen darf.

Der Mieter minderte die Miete, weil im Mietvertrag die vermietete Fläche mit „Nutzraum + Wohnfläche 175,09 m2" angegeben war, die Wohnfläche der vermieteten Wohnung aber nur 151,96 m2 betrug. Ferner beanstandete er, dass bei der Heizkostenabrechnung auch die – ausweislich der mietvertraglichen Vereinbarung (siehe oben) nicht zur Wohnfläche gehörenden – Kellerräume berücksichtigt wurden. Schließlich hielt er die verbrauchsunabhängige Umlage der Wasserkosten nach Quadratmetern für unzulässig, weil eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach den vorhandenen Wasseruhren vereinbart, aber nicht erfolgt sei.

Die ZK 63 hielt eine Minderung nicht für begründet, weil es sich bei der im Mietvertrag angegebenen Fläche um die Summe aus der Fläche der Wohnung (151,96 m2) und der daneben vermieteten Nutzfläche (ausgebaute und beheizbare Kellerräume) gehandelt habe. Bei der Heizkostenabrechnung hätten die ausweislich der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Wohnfläche gehörenden Kellerräume nicht berücksichtigt werden dürfen; unerheblich sei, dass bei der Abrechnung des verbrauchsunabhängigen Anteils 30 % berücksichtigt würden. Die verbrauchsunabhängige Umlage der Wasserkosten nach Quadratmetern sei unzulässig, weil eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach den vorhandenen Wasseruhren vereinbart worden sei. Daher sei der insoweit nach Quadratmetern umgelegte Kostenanteil des Mieters um 15 % zu kürzen.

Nach dem – auch zitierten – Beschluss des BGH vom 29. September 2009 (VIII ZR 242/08, GE 2009, 1487) kommt einer mietvertraglichen Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind, Vorrang zu. Im Gegensatz zu dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Fall, in dem die Auslegung des Mietvertrages ergab, dass die Fläche der mitvermieteten Souterrainräume in die für die Minderung maßgebende Wohnfläche einzubeziehen war, ergibt sich in vorliegendem Fall aus der Bezeichnung „Nutzraum + Wohnfläche 175,09 m2", dass zwischen beiden unterschieden wurde. Unerheblich ist, ob die Kellerräume als Wohnung genutzt werden durften.

Fraglich ist die Auffassung der ZK 63, dass bei der Heizkostenabrechnung die ausweislich der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Wohnfläche gehörenden Kellerräume nicht hätten berücksichtigt werden dürfen. Denn nach § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkV sind sämtliche Heizkosten teilweise nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Da die Kellerräume beheizbar waren, musste der dortige Wärmeverbrauch ebenfalls erfasst und teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Ob die darauf entfallende Fläche als Wohnfläche oder Nutzfläche ausgewiesen war, ist unerheblich.

Vertretbar ist die Entscheidung zur Kürzung der Wasserkosten. Ungeeichte Wasseruhren können keine Grundlage für Betriebskostenabrechnungen sein (AG Löbau, Urteil vom 12. Februar 2008, 6 C 0290/06, WuM 2008, 486). Insoweit ist es vertretbar, den nach der Umlage nach Quadratmetern auf den Mieter entfallenden Kostenanteil entsprechend § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV mit dem – auch in der Entscheidung zitierten – Urteil des LG Kleve vom 19. April 2007, 6 S 205/06, ZMR 2007, 620) um 15 % zu kürzen.