Mietminderung bei Wohnflächenabweichung

Mietminderung bei Wohnflächenabweichung; Vorwegabzug bei Betriebskosten im Mischobjekt mit Gewerbe

1. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag mit "ca." angegebenen Fläche nur um 7 % ab, so liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel vor.

2. Bei der Umlage von Grundsteuern, Müllabfuhr, Versicherungen und Wasserkosten für ein Mischobjekt mit Gewerbe muß der Vermieter im einzelnen darlegen, daß die Kosten durch das Gewerbe nicht beeinflußt sind.

(...) Die Bekl. schulden den ungeminderten Mietzins.

Die Abweichung der Wohnfläche um etwa 7 % berechtigt nicht zur Kürzung der Kaltmiete um 7 %. Vielmehr liegt kein Mangel im Sinne des § 537 BGB vor und ist ein Anspruch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB, so die erstinstanzliche Entscheidung) auch nicht deshalb herzuleiten, weil die Bekl. die geringere Wohnfläche ausweislich der Ausführungsplanung zumindest kennen mußten. Wenn es keine Eigenschaftszusicherung gibt, liegt grundsätzlich kein Mangel vor und kommt eine Kürzung der Miete nicht in Betracht (Kinne, Der Wohnraummietvertrag, Rz. 52), weil es sich um eine bloße Objektbeschreibung handelt (KG GE 2002, 257), die sich auf den Nutzungsinhalt nicht auswirkt (Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., Teil 1, § 537 Rz. 9). Dies gilt zumindest dann, wenn es sich nicht um eine erhebliche Flächendifferenz handelt und eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit gerade durch die geringere Fläche nicht bedingt ist (Schach, ebenda m. w. N.). Vorliegend ist wegen der "ca."-Angabe von 125 qm gerade keine Zusicherung anzunehmen, die Flächendifferenz liegt unter 10 %, und zudem ist eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit nicht ersichtlich. Bei einer Flächendifferenz bis zu 10 % ist aber eine Minderung nicht gerechtfertigt (OLG Dresden GE 1998, 122; OLG Karlsruhe NZM 2002, 218; KG a. a. O.; LG Hamburg ZMR 2001, 133).

2. Die Berufung war zurückzuweisen, soweit die Kl. aus der Abrechnung der Betriebskosten Zahlung von den Bekl. fordert.

Grundsteuer, Müllabfuhr, Versicherung und Wasserkosten können aufgrund der nicht zwischen dem vorhandenen Gewerbe und dem Wohnraum trennenden Abrechnung nicht auf die Bekl. umgelegt werden. Die Kl. muß bei einer Aufteilung zwischen Gewerbe und Wohnraum im Grundsteuerbescheid einen Vorwegabzug machen (LG Berlin GE 1998, 1027; Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 556 RZ 57 m. w. N.). Sie hat sich aber nicht zum Grundsteuerbescheid erklärt bzw. diesen nicht vorgelegt. Zu den übrigen offenkundigen fehlenden Vorwegabzügen hat die Kl. trotz der Auflagen vom 2. Juli 2002 und 3. September 2002 nichts vorgetragen.

Nach der letzten Berechnung der Kl. sind von den anteiligen Betriebskosten Grundsteuer, Müllabfuhr und Versicherung in Abzug zu bringen. Kaltwasserkosten sind nicht umzulegen, da ebenfalls nicht dargelegt ist, daß das Gewerbe darauf keinen Einfluß hatte. (...)

Bei einer im Mietvertrag mit "ca. ..." angegebenen Fläche berechtigt eine Abweichung von 7 % von der tatsächlichen Fläche nicht zur Minderung.

Im Mietvertrag war die Wohnfläche mit "ca. ..." angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche wich um etwa 7 % davon ab. Die Mieter minderten, was ihnen auch vom AG zugestanden wurde. Ferner griffen sie die Betriebskostenabrechnung wegen des fehlenden Vorwegabzugs für Gewerbe an.

Das Landgericht Berlin, ZK 64, kam zum Ergebnis, daß die Mieter den ungeminderten Mietzins schuldeten. Es handele sich bei der Angabe im Mietvertrag nur um eine Objektbeschreibung. Jedenfalls dann, wenn es sich nicht um eine erhebliche Flächendifferenz handele und eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit gerade durch die geringere Fläche nicht bedingt sei, könne keine Minderung erfolgen. Zu den Betriebskosten stellt sich die Kammer bezüglich der Grundsteuer auf den Standpunkt, daß ein Vorwegabzug für Gewerbe erfolgen müsse, jedenfalls dann, wenn der Vermieter nicht durch Vorlage des Grundsteuerbescheides darlege, daß kein Unterschied zwischen Wohnraum und Gewerbe gemacht werde. Für die übrigen Betriebskosten (Müllabfuhr, Versicherung, Wasserkosten) könne eine Umlegung nicht erfolgen, da nicht dargelegt sei, daß das Gewerbe darauf keinen Einfluß habe.

Zu dem Problem der Flächenabweichung vgl. Kinne GE 2003, 100 und Feuerlein GE 2002, 1110 ff.