Mietminderung bei Wohnflächenabweichung

Mietminderung bei Wohnflächenabweichung; Beschaffenheitsvereinbarung zu Mietfläche; Wohnfläche; Minderfläche; vereinbarte Wohnfläche; Beschaffenheitsvereinbarung; kein Abzug für Kellerräume oder Balkone; Mangel; Flächendifferenz; Berücksichtigung von Hobbyräumen, Sauna und teilweise ausgebauten Dachböden; Grundfläche; Wohnflächenberechnung

Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Mietfläche, ist damit nicht (ohne Weiteres) die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) bzw. §§ 42-44 II. BV ermittelte Wohnfläche gemeint, sondern die objektiv angemietete Fläche. Dazu zählen alle dem Mieter zur alleinigen Benutzung überlassenen Nutzflächen, die auch Kellerräume oder Balkone ohne Abzüge beinhalten (Beschaffenheitsvereinbarung).

(Leitsatz der Redaktion)

In § 1 des Mietvertrages ist vereinbart: "Vermietet werden [...] die 3-Zimmerwohnung nebst Küche, Bad mit WC, Gäste-WC, Diele und Kellerraum, die Mietfläche beträgt ca. 135 m2." Ferner verfügt die Wohnung über einen Balkon. Aus einer Aufstellung über die Gesamtwohnfläche des Hauses vom 23.2.1987, die den Kl. anlässlich einer Abrechnung der Nebenkosten im November 2007 vorgelegt wurde, ergibt sich für die Wohnung im 3. OG links eine Wohnfläche von 120,78 m2.

Die Kl. ließen daraufhin am 8.12.2007 die Räumlichkeiten mit Ausnahme des Kellers durch Frau Dipl.-Ing. M. H. vermessen. In ihrem Gutachten wird die Wohnfläche mit 121,15 m2 angegeben (Abweichung zu 135 m2 = 10,26 %).

Der Bekl. hat die streitgegenständliche Wohnung durch Herrn H. K. aufmessen lassen. Dieser errechnete am 14.2.2008 eine Wohnfläche von 121,65 m2 (Abweichung zu 135 m2 = 9,89 %). Die Kl. setzten den Bekl. mit Schreiben vom 12.12.2007 über die geringere Wohnfläche in Kenntnis und verlangten erfolglos die Rückerstattung der - wegen der hohen Flächenabweichung - zu viel gezahlten Miete unter Hinweis auf § 536 BGB. [...]

Aus den Gründen: I. Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kl. haben gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung aus §§ 812 ff. BGB, weil ein Minderungsgrund nicht vorliegt. Eine teilweise Rückzahlung der Miete käme vorliegend nur dann in Betracht, wenn die Wohnung aufgrund einer tatsächlichen Flächenabweichung von über 10 % zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche mit einem zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB behaftet ist. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass gerade infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es dann nicht (BGH, GE 2007, 1047 sowie GE 2004, 680, 682 und 683).

Ein Mangel liegt indes nur dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache (Ist-Zustand) von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit (Soll-Zustand) nachteilig abweicht. Maßgeblich für die Feststellung des Soll-Zustandes ist vorrangig die mietvertragliche Vereinbarung, welche auszulegen ist (§§ 133, 157 BGB). Insofern wird der vertragsgemäße Zustand ergänzend bestimmt, durch die bei Mietvertragsschluss vorhandene, auch dem Mieter etwa aufgrund einer Besichtigung der Wohnung bekannte, Ausstattung sowie nach den sonst erkennbaren Gegebenheiten (LG Berlin, GE 2006, 1173).

Der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht ist auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und dementsprechend aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBI. I S. 2178) bzw. der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender (vgl. BGH, GE 2004, aaO.). Wenn Mietvertragsparteien eine sog. Beschaffenheitsvereinbarung wie z. B. zur wohnflächenmäßigen Berücksichtigung von Hobbyräumen, Sauna und teilweise ausgebauten Dachböden getroffen haben, berechnet sich die Wohnfläche nicht nach den §§ 42 bis 44 II. BV, sondern es gilt für die Fläche die Beschreibung des vertraglich geschuldeten Zustandes der Wohnung (LG Berlin, GE 2007, 448). Der Begriff der Wohnfläche ist also auslegungsbedürftig, wobei Vereinbarungen der Parteien oder eine Bezugnahme auf andere Regelungen und ihre Berechnung ausdrücklich für möglich erachtet werden (LG Berlin, GE 2007, 449; GE 2006, 1173).

Die Besonderheit des vorliegenden Falles liegt darin, dass die Parteien keine "Wohnfläche" vereinbart haben, sondern - unter Aufzählung der umschlossenen Räumlichkeiten - eine "Mietfläche". Der unstreitig vorhandene Balkon ist nicht ausdrücklich genannt, dagegen ist der Kellerraum aufgeführt. Die "Mietfläche" ist vorliegend bei objektiver Auslegung (§§ 133, 157 BGB) des Mietvertrages nicht identisch mit der "Wohnfläche", sondern geht über sie hinaus. Da bereits die volle Berücksichtigung der Balkon- oder Kellerfläche vorliegend dazu führt, dass die von der Rechtsprechung des BGH angesetzte Grenze von 10 % nicht erreicht wird, liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht vor. Das Mietrecht kennt unterschiedliche Flächenangaben: beheizte und unbeheizte Flächen, Grundfläche, Wohnfläche, Nutzfläche und Mietfläche. Die Begriffe meinen nicht (immer) dieselbe Fläche. So können Wohn- und Nutzfläche voneinander abweichen, weil bestimmte Abstell-, Hobby- oder Kellerräume mit ihrer gesamten Fläche zur Nutzfläche zählen können, aber nicht zur Wohnfläche. Gleiches gilt für Flächen ohne ausreichende Deckenhöhe oder nicht zu Wohnzwecken geeignete Souterrainräume. Es gibt keinen Grundsatz, dass die mietvertraglich vereinbarte Fläche - wie auch immer sie genauer bezeichnet ist - immer die Wohnfläche nach den §§ 42-44 II. BV darstellen soll. Wenn selbst das Wort "Wohnfläche" auslegungsbedürftig ist, so bedarf es erst recht konkreter Anhaltspunkte, die dafür sprechen, dass die Parteien mit der "Mietfläche" nur die Wohnfläche nach §§ 42-44 II. BV meinen wollten. Ohne solche Umstände ist die "Mietfläche" schon nach ihrem Wortlaut eben nicht "Wohnfläche", sondern meint objektiv die angemietete Fläche, einschließlich aller dem Mieter zur alleinigen Benutzung überlassenen Nutzflächen und damit sowohl den Kellerraum als auch den Balkon (ohne Abzüge). Die sich auf einen Minderungsgrund berufenden Kl. sind für das Vorliegen eines Mangels darlegungs- und beweispflichtig, müssen also Tatsachen darlegen, die darauf hindeuten, dass die Wohnfläche gleich der Mietfläche sein soll und damit der vereinbarte Soll-Zustand nicht dem Ist-Zustand entspricht. Dazu haben sie nichts vorgetragen. Weder ist ersichtlich, dass die Mietfläche von 135 m2 auch in den Nebenkostenabrechnungen zugrunde gelegt worden ist, noch haben die Kl. erklärt, dass anlässlich der Wohnungsbesichtigung der Kellerraum und/oder der Balkon nicht von der Mietfläche erfasst werden sollten. Die Darlegungslast ist insoweit nicht vergleichbar mit den zitierten Entscheidungen. Denn in ihnen ging es jeweils um die Auslegung des Begriffs der vertraglich vereinbarten "Wohnfläche", für die der Grundsatz gelten mag, dass diese nach den gesetzlichen Regelungen (z. B. II. BV) zu ermitteln ist, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben. Die Verwendung des Begriffs "Mietfläche" oder "Grundfläche"(vgl. dazu LG Berlin, GE 2005, 619) bedeutet objektiv aber nicht "Wohnfläche", es sei denn, die Parteien haben dies vereinbart oder sind übereinstimmend von der gesetzlich vorgeschriebenen Wohnfläche ausgegangen. Dafür fehlt es aber an irgendwelchen Anhaltspunkten, zumal die grundlegenden Entscheidungen des BGH vom 24.3.2004 zur Wohnflächenabweichung vor dem hiesigen Vertragsschluss liegen, so dass gerade die abweichende Bezeichnung der Fläche darauf hindeuten kann, dass der Vermieter bewusst auf eine bestimmte Wohnfläche verzichtete. Gegen eine Identität beider Flächen spricht auch, dass in der

altspunkten, zumal die grundlegenden Entscheidungen des BGH vom 24.3.2004 zur Wohnflächenabweichung vor dem hiesigen Vertragsschluss liegen, so dass gerade die abweichende Bezeichnung der Fläche darauf hindeuten kann, dass der Vermieter bewusst auf eine bestimmte Wohnfläche verzichtete. Gegen eine Identität beider Flächen spricht auch, dass in der eingereichten Anlage K3, die im Jahr 1987 erstellt worden ist, die Gesamtwohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung mit 120,78 m2 angegeben ist. Weshalb sollte also der Bekl. mietvertraglich "ca. 135 m2" Mietfläche vereinbaren und damit die Wohnfläche meinen wollen, wenn er von der geringeren Wohnfläche aus seinen Unterlagen wusste bzw. wissen konnte? [...]

Vereinbaren die Mietvertragsparteien mietvertraglich eine Mietfläche, so ist damit nicht (ohne Weiteres) die Wohnfläche gemeint, sondern die gesamte angemietete Fläche, einschließlich Kellerraum und Balkon (ohne Abzüge).

Im Mietvertrag stand, dass die Mietfläche ca. 135 m2 beträgt. Ein Aufmaß nach Wohnfläche ergab eine geringere Fläche, wobei die Abweichung nach Aufmaß des Mieters mehr als 10 %, nach Aufmaß der Vermieterseite weniger als 10 % beträgt. Der Mieter verlangte Rückzahlung überzahlter Miete wegen Wohnflächenabweichung von mehr als 10 %.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab. Wenn Mietvertragsparteien eine sog. Beschaffenheitsvereinbarung getroffen hätten, berechne sich die Wohnfläche nicht nach §§ 42-44 II. BV (jetzt Wohnflächenverordnung), sondern es gelte für die Fläche die Beschreibung des vertraglich geschuldeten Zustandes der Wohnung. Vorliegend sei eine Mietfläche vereinbart, was nicht identisch mit Wohnfläche sei. Da bereits die volle Berücksichtigung der Balkon- oder Kellerfläche vorliegend dazu führe, dass die von der Rechtsprechung des BGH angesetzte Grenze von 10 % nicht erreicht werde, liege ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht vor. Es bedürfe konkreter Anhaltspunkte, die dafür sprechen, dass die Parteien mit der Mietfläche nur die Wohnfläche meinen wollten. Ohne solche Umstände sei die Mietfläche schon nach ihrem Wortlaut eben nicht Wohnfläche, sondern meine objektiv die angemietete Fläche, einschließlich aller dem Mieter zur alleinigen Benutzung überlassenen Nutzflächen und damit sowohl den Kellerraum als auch den Balkon (ohne Abzüge).

Die Wohnflächenverordnung (und vorher die §§ 42-44 II. BV) definieren für die Wohnraummiete die Begriffe der Wohn- und Grundfläche. § 2 WoFlV bestimmt, welche Grundflächen zur Wohnfläche gehören (z. B. nicht der Kellerraum, selbst wenn er mitvermietet ist und damit zur Wohnung gehört). Die §§ 3 und 4 WoFlV bestimmen, inwiefern die (reine) Grundfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche berücksichtigt werden darf. Zu unterscheiden ist also zwischen der eigentlichen Grundfläche und der für die Wohnraummiete rechtlich definierten Grundfläche. Beispielsweise gehört ein Balkon zur Wohnung. Seine Grundfläche darf jedoch nach § 4 Nr. 4 WoFlV höchstens zur Hälfte der eigentlichen Grundfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche angerechnet werden.

Der Begriff der Mietfläche ist gesetzlich nicht definiert. Man könnte argumentieren, dass bei der Benutzung dieses Begriffes auf die für die Wohnraummiete geltenden Rechtsbegriffe Bezug genommen wird mit der Folge, dass die rechtlichen Einschränkungen zur Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung gemeint sind. Wie das vorliegende Urteil zeigt, kann man jedoch auch zu den Begrifflichkeiten weiter differenzieren und auf die Fläche abstellen, die (mit-) gemietet ist, also auch z. B. ein Kellerraum. Für ein Mieterhöhungsverlangen ist insofern nichts "gewonnen". Hier kommt es auf die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung an. Die differenzierende Betrachtungsweise ist jedoch bei der Beurteilung der "Wesentlichkeitsgrenze" von 10 % bei der Berechnung einer Minderung wegen Wohnflächendifferenz maßgeblich und führte insofern im vorliegenden Fall zur Klageabweisung, weil die Grenze nicht überschritten war.