Mietminderung bei vertragswidrigem Konkurrenzbetrieb

Mietminderung bei vertragswidrigem Konkurrenzbetrieb; Konkurrenzschutz gegenüber Vermietergewerbebetrieb

Entsteht nach Abschluß des Mietvertrages über Gewerberäume eine vertragswidrige Konkurrenzsituation, indem der Vermieter selbst in 5 Metern Abstand vom Mietobjekt einen Gewerbebetrieb betreibt, liegt ein zur Minderung des Mietzinses berechtigender Sachmangel vor.

I. [...] Der Kl. trägt zur Begründung der Berufung vor:

Entgegen der Auffassung des Landgerichts stelle der vertragswidrige Konkurrenzbetrieb des Bekl. zu 2) einen Sachmangel dar, der ihn, den Kl., zur Minderung des Mietzinses um 50 % berechtige. [...]

II. [...] Entgegen der Auffassung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung war der von dem Kl. zu zahlende monatliche Mietzins in dem Zeitraum von Mai 2003 bis Dezember 2003 gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen der in diesem Zeitraum auf dem streitgegenständlichen Gelände zwischen dem Kl. und dem Bekl. zu 2) bestehenden Konkurrenzsituation gemindert.

Wie der Senat bereits mit Teilurteil vom 21. Oktober 2004 - 8 U 51/04 - ausgeführt hat, haben die Bekl. gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz verstoßen, indem der Bekl. zu 2), der bis kurz vor Eröffnung des Konkurrenzbetriebes mit dem Kl. ein gemeinsames Geschäft betrieben hat, in nur 5 Metern Entfernung auf dem selben Gelände unter Mitnahme zumindest eines Teils der ehemaligen Kunden ein Konkurrenzunternehmen eröffnet hat.

Es ist sowohl in der Literatur (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 536, Rdnr. 172; Ermann, BGB, 11. Auflage, § 535, Rdnr. 45; Dr. Joachim, BB Beilage 6/1986 zu Heft 19/1986; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B Rdnr. 1250; Staudinger, BGB, 2003, 535, Rdnr. 23; Soergel, BGB, 12. Auflage, § 535, 536, Rdnr. 175; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Auflage, 536, Rdnr. 11; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II, 518; Gather, GE 2000, 1450; Kulik, NZM 1999, 546) als auch in der Rechtsprechung (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1033; OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 583; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 451; RGZ 119, 353; OLG Karlsruhe; NJW-RR 1990, 1234) herrschende Meinung, daß eine vertragswidrige Konkurrenzsituation einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel der Mietsache darstellt. Entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 23. Dezember 1953 (ZMR 1954, 78 = BB 1954, 177 = LM Nr. 3 zu § 537 BGB) nicht ausgeführt, daß ein Konkurrenzschutzverstoß nicht zu einem Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB führe. Nach den Ausführungen des BGH in dieser Entscheidung sind die Mieträume eines hinzukommenden Mieters nicht mit einem Sachmangel behaftet, wenn die Vermietung an diesen hinzukommenden Mieter einer Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters gegenüber einem anderen Mieter zuwiderläuft, weil diese schuldrechtliche Verpflichtung die Tauglichkeit der Räume des Zweitmieters nicht unmittelbar beeinflusse. Damit ist aber nicht gesagt, daß das örtliche Konkurrenzverhältnis als solches keinen Mangel der Mieträume darstellen kann, denn hierauf kam es in jenem Fall gar nicht an, weil der Zweitmieter die örtliche Konkurrenzsituation bei Vertragsschluß genau kannte. Er irrte nur über den Umfang des Konkurrenzschutzes des ansässigen Mieters und damit über dessen Abwehrbefugnisse gegenüber der Zweitvermietung (Bub/Treier, a.a.O.).

Zwar hat das OLG Frankfurt in einer Entscheidung vom 1. Juli 1985 - 4 U 167/84 - (EWIR 1985, 555) ausgeführt, daß die Duldung eines Konkurrenzbetriebes durch den Vermieter in demjenigen Bereich, in dem er dem Bekl. Räume zum Betrieb des Teppichgeschäfts vermietet hat, keinen Fehler der Mietsache darstelle. Das OLG Frankfurt hat dabei aber ausdrücklich offengelassen, ob etwas anderes zu gelten habe, wenn der Vermieter dem Konkurrenten vertraglich gestattet, ein gleichartiges Geschäft zu betreiben. Über die hier zu entscheidende Situation, wo der Vermieter selbst sich zum Konkurrenten des Mieters gemacht hat, hat das OLG Frankfurt folglich keine Entscheidung getroffen.

Aufgrund des im streitgegenständlichen Fall vorliegenden Konkurrenzschutzverstoßes weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache in für den Mieter nachteiliger Weise von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache ab (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 536, Rdnr. 16). Für die Beurteilung der Frage, ob ein Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache führt, ist es ohne Belang, ob dieser nachweisbar mit Umsatzeinbußen des Mieters einhergeht (OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 451; OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 583; OLG Düsseldorf, Kulik, a.a.O.). Daß die Abweichung des vertraglich vereinbarten Zustandes vom tatsächlichen Zustand der Mietsache bei Vorliegen eines Konkurrenzschutzverstoßes für den Mieter nachteilig ist, ergibt sich schon allein daraus, daß die Miete für ein Objekt ohne Konkurrenz im allgemeinen höher ist als diejenige für Räume, bei denen eine Konkurrenzsituation besteht (OLG Düsseldorf a.a.O., Kulik, a.a.O.).

Dem geltend gemachten Rückzahlungsanspruch steht entgegen der Auffassung der Bekl. § 814 BGB nicht entgegen, da der Kl. in dem hier streitgegenständlichen Zeitraum den Mietzins nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet hat (Palandt/Sprau, BGB, 66. Auflage, § 814 BGB, Rdnr. 5). (wird ausgeführt)

Nicht gefolgt werden kann dem Kl., soweit er eine Mietzinsminderung in Höhe von 50 % geltend macht. Der Senat schätzt die Höhe der eingetretenen Minderung nach freier Überzeugung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO (vgl. Palandt, a.a.O., § 536, Rdnr. 33) auf 25 %. Bei der Festsetzung der Höhe der Minderung war zu berücksichtigen, daß der Kl. vor dem Entstehen der Konkurrenzsituation mit dem Bekl. zu 2) einen gemeinsamen Betrieb geführt hat und daß der Bekl. zu 2), der seit Dezember 2001 auch Vermieter des Kl. ist, in nur 5 Metern Entfernung vom Betrieb des Kl. auf demselben Gelände unter Mitnahme zumindest eines Teils der ehemaligen Kunden ein Konkurrenzunternehmen eröffnet hat. Bei der Bemessung der Höhe des Minderungsbetrages war die zwischen den Parteien streitige Frage, wie viele Kunden der Bekl. zu 2) täglich hat, nicht zu berücksichtigen, da sie in keinem erkennbaren Zusammenhang mit der Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache des Kl. steht.

Betreibt der Vermieter vertragswidrig in unmittelbarer Nähe zum Mietobjekt einen Konkurrenzbetrieb, kann der (Geschäftsraum-) Mieter Mietminderung geltend machen.

Der Vermieter betrieb in unmittelbarer Nähe (5 m Abstand) des gemieteten Geschäfts einen Konkurrenzbetrieb. Der Mieter minderte die Miete wegen eines Sachmangels und bezifferte die Minderung auf 50 %. Das LG kam zu dem Ergebnis, daß ein Sachmangel nicht vorliege. Das führte zur Berufung zum KG.

Der VIII. Senat des KG (Einzelrichter) kam zu dem Ergebnis, daß ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliege. Der Vermieter habe gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz verstoßen, indem er in nur 5 m Entfernung auf demselben Gelände unter Mitnahme zumindest eines Teils der ehemaligen Kunden ein Konkurrenzunternehmen eröffnet habe. Dabei schließt sich das KG ausdrücklich einer sehr verbreiteten Meinung in Literatur und Rechtsprechung an. Die Höhe der eingetretenen Minderung schätzte der Senat jedoch entgegen der Meinung des Mieters nur auf 25 % ein.