Mietminderung bei Nichteinhaltung vereinbarten Konkurrenzschutzes

Eine vertragswidrige Konkurrenzsituation stellt einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel der Mietsache dar.

II. Die Berufung der Kl. ist unbegründet.

Die Kl. haben gegen die Bekl. weder gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung von im Zeitraum von Juni 2003 bis Oktober 2005 ohne Rechtsgrund gezahlten Mietzinses, noch haben die Kl. gemäß § 256 ZPO einen Anspruch auf Feststellung, dass sie berechtigt sind, bis zur Beseitigung des Konkurrenzverhältnisses zwischen ihnen und der Frau Dr. Y. die Miete um 1.032,17 € pro Monat zu mindern.

Entgegen der vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung vertretenen Rechtsauffassung scheitern die geltend gemachten Ansprüche allerdings nicht daran, dass, wie das Landgericht rechtsirrig meint, ein Konkurrenzschutzverstoß nicht zu einem Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB führe.

Die Mietsache ist seit Juni 2003 mit einem Sachmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB behaftet. Die Bekl. hat die ihr vertraglich obliegende Verpflichtung, den Kl. Konkurrenzschutz zu gewähren, verletzt.

Im Sommer 2000 vermietete die Bekl. in dem streitgegenständlichen Gebäudekomplex Räumlichkeiten an Frau Dr. Y. zum Betrieb einer Arztpraxis mit dem Tätigkeitsschwerpunkt chinesische Heilpraxis. Später - nämlich spätestens im Juni 2003 - erweiterte Frau Dr. Y. ihre Tätigkeit und wurde auch als praktische Ärztin tätig.

Spätestens seit Juni 2003 wurde der zwischen den Parteien vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz durch die Tätigkeit der Ärztin Dr. Y. verletzt. Laut Mietvertrag wird Konkurrenzschutz für folgenden Umfang vereinbart: "Praktischer Arzt speziell hausärztlicher Internist".

Diese Vereinbarung kann nur dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Konkurrenzschutz sowohl auf die Tätigkeit praktischer Arzt als auch hausärztlicher Internist beziehen soll. Es handelt sich bei dem praktischen Arzt und dem hausärztlichen Internisten um verschiedene Fachärzte mit identischem Tätigkeitsbereich. Beide betreiben eine so genannte Hausarztpraxis, haben also eine identische Klientel. Unerheblich ist, dass Frau Dr. Y. als praktische Ärztin mit der speziellen Ausrichtung Chinesische Heilkunde tätig ist. Als praktische Ärztin ist sie Konkurrentin der Kl. Unerheblich für die Konkurrenzsituation ist auch der Umstand, dass es sich bei Frau Dr. Y. um eine gebürtige Chinesin und bei dem Kl. zu 1) um einen gebürtigen Russen handelt. Entscheidend ist die von den beiden Ärzten ausgeübte Tätigkeit als praktischer Arzt.

Es ist sowohl in der Literatur (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 536, Rdn. 172; Ermann, BGB, 11. Auflage, § 535, Rdn. 45; Dr. Joachim, BB Beilage 6/1986 zu Heft 19/1986; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B Rdn. 1250; Staudinger, BGB, 2003, § 535, Rdn. 23; Soergel, BGB, 12. Auflage, §§ 535, 536, Rdn. 175; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Auflage, § 536, Rdn. 11; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II, 518; Dr. Gather, GE 2000, 1450; Kulik, NZM 1999, 546), als auch in der Rechtsprechung (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1033; OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 583; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 451; RGZ 119, 353; OLG Karlsruhe; NJW-RR 1990, 1234) herrschende Meinung, dass eine vertragswidrige Konkurrenzsituation einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel der Mietsache darstellt. Entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 23. Dezember 1953 (ZMR 1954, 78 = BB 1954, 177) nicht ausgeführt, dass ein Konkurrenzschutzverstoß nicht zu einem Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB führe. Nach den Ausführungen des BGH in dieser Entscheidung sind die Mieträume eines hinzukommenden Mieters nicht mit einem Sachmangel behaftet, wenn die Vermietung an diesen hinzukommenden Mieter einer Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters gegenüber einem anderen Mieter zuwiderläuft, weil diese schuldrechtliche Verpflichtung die Tauglichkeit der Räume des Zweitmieters nicht unmittelbar beeinflusse. Damit ist aber nicht gesagt, dass das örtliche Konkurrenzverhältnis als solches keinen Mangel der Mieträume darstellen kann, denn hierauf kam es in jenem Fall gar nicht an, weil der Zweitmieter die örtliche Konkurrenzsituation bei Vertragsschluss genau kannte. Er irrte nur über den Umfang des Konkurrenzschutzes des ansässigen Mieters und damit über dessen Abwehrbefugnisse gegenüber der Zweitvermietung (Bub/Treier, aaO.). Aufgrund des Konkurrenzschutzverstoßes weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache in für den Mieter nachteiliger Weise von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache ab (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 536, Rdn. 16). Für die Beurteilung der Frage, ob ein Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache führt, ist es ohne Belang, ob dieser nachweisbar mit Umsatzeinbußen des Mieters einhergeht (OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 451; OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 583; OLG Düsseldorf, Kulik, aaO.). Dass die Abweichung des vertraglich vereinbarten Zustandes vom tatsächlichen Zustand der Mietsache bei Vorliegen eines Konkurrenzschutzverstoßes für den Mieter nachteilig ist, ergibt sich schon allein daraus, dass die Miete für ein Objekt ohne Konkurrenz im Allgemeinen höher ist als diejenige für Räume, bei denen eine Konkurrenzsituation besteht (OLG Düsseldorf aaO., Kulik, aaO.).

Die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebieten es aber den Kl., ein Minderungsrecht zu versagen (so auch OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 451). Nach dem Ergebnis der am 11. Januar 2007 durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senates fest, dass der Kl. zu 1) vor Abschluss des Mietvertrages zwischen der Bekl. und der Konkurrentin Dr. Y. im Frühjahr 1999 in Vertretung für die Kl. zu 2) unter Verzicht auf alle Formerfordernisse ausdrücklich erklärt hat, dass sie kein Problem damit hätten, wenn Frau Dr. Y. im selben Haus eine Praxis für chinesische Medizin etabliere und als Allgemeinmedizinerin tätig werden würde. (wird ausgeführt)

Der durch den vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz gesicherte Erstmieter kann bei Verstoß dagegen die Miete für seine Praxis unabhängig davon mindern, ob der Verstoß gegen den vereinbarten Konkurrenzschutz zu Umsatzeinbußen seiner Praxis führt. Die Berufung auf das Minderungsrecht kann aber im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages mit der Konkurrentin ausdrücklich erklärt hat, dass er mit der Vermietung an diese "kein Problem" hätte.

In dem mit einem Hausarzt geschlossenen Mietvertrag war Konkurrenzschutz für "Praktischer Arzt, speziell hausärztlicher Internist" vereinbart. Im Sommer 2000 wurden in dem streitgegenständlichen Gebäudekomplex Räumlichkeiten zum Betrieb einer Arztpraxis mit dem Tätigkeitsschwerpunkt chinesische Heilpraxis vermietet, nachdem der Erstmieter vor Abschluss des Mietvertrages mit der Konkurrentin ausdrücklich erklärt hatte, dass er kein Problem damit hätte, wenn die Zweitmieterin in demselben Haus eine Praxis für chinesische Medizin etabliere und als Allgemeinmedizinerin tätig werden würde.

Die darin tätige Ärztin erweiterte im Juni 2003 ihre Tätigkeit und wurde auch als praktische Ärztin tätig. Der Erstmieter zahlte zunächst die Miete für seine Praxis weiter, verlangte dann aber teilweise Rückzahlung der für die Zeit vom Juni 2003 bis Oktober 2005 gezahlten Miete und Feststellung, dass er berechtigt sei, bis zur Beseitigung des Konkurrenzverhältnisses die Miete zu mindern. Das Landgericht wies die Klage mit der Begründung ab, ein Verstoß gegen den vereinbarten Konkurrenzschutz führe nicht zu einem eine Minderung rechtfertigenden Sachmangel. Dagegen richtete sich die Berufung der Erstmieter.

Das Kammergericht bejahte zwar einen Verstoß gegen den vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz und einen dadurch eingetretenen Sachmangel, denn die Vereinbarung in dem Mietvertrag mit dem Erstmieter könne nur dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Konkurrenzschutz sowohl auf die Tätigkeit als praktischer Arzt als auch hausärztlicher Internist beziehen solle. Beide Ärzte hätten als Hausärzte auch eine identische Klientel unabhängig davon, dass die Zweitmieterin eine spezielle Ausrichtung mit chinesischer Heilkunde habe. Die vertragswidrige Konkurrenzsituation stelle auch einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel unabhängig davon dar, ob der Verstoß gegen den vereinbarten Konkurrenzschutz zu Umsatzeinbußen der Praxis des Erstmieters führe. Der Erstmieter könne aber deswegen nicht mindern, weil er vor Abschluss des Mietvertrages mit der Konkurrentin ausdrücklich erklärt habe, dass er kein Problem damit hätte, wenn die Zweitmieterin in demselben Haus eine Praxis für chinesische Medizin etabliere und als Allgemeinmedizinerin tätig werden würde.