Mietminderung bei Lärmbelästigung vom Nachbargrundstück

Mietminderung bei Lärmbelästigung vom Nachbargrundstück; Lärmbelästigung durch Stromgenerator

Zum Umfang der Minderung bei Geräuschimmissionen vom Nachbargrundstück.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter einer Wohnung im Hause B.straße, deren Vermieterin die Bekl. ist. Der nach dem Mietvertrag geschuldete Mietzins beträgt 612,81 € bruttowarm monatlich. Auf dem Nachbargrundstück des Hauses, in dem die Wohnung der Kl. ist, befindet sich ein Hostel, in dessen Innenhof seit Herbst 2010 vom Hotel ein Stromgenerator betrieben wird, dessen Lärm einem laufenden Lkw-Motor ähnelt, und der über 50 Dezibel beträgt.

Durch den Lärm werden die Kl. bei der Nutzung ihrer Wohnung beeinträchtigt und können insbesondere nachts nicht schlafen.

Seit dem 24. Januar 2011 ist dieser Generator abgestellt.

Mit der am 14. Januar 2011 bei Gericht eingegangenen Klage haben die Kl. die Bekl. zunächst verpflichten wollen, dafür Sorge zu tragen, dass das auf dem Nachbarhotel befindliche Hostel es unterlässt, im Innenhof des Grundstücks einen Stromgenerator laufen zu lassen, wodurch es zu einer nächtlichen Lärmbelästigung über 50 Dezibel kommt.

Mit dem Antrag zu 2. beantragten die Kl. die Feststellung eines bestimmten Minderungsbetrags der Höhe nach.

Den Antrag zu 1. der ursprünglichen Klage haben beide Parteien im Termin am 11. Mai 2011 übereinstimmend für erledigt erklärt und insoweit mit widerstreitenden Kostenanträgen verhandelt.

Die Kl. tragen vor, die Bekl. habe dafür Sorge zu tragen, dass der Stromgenerator und die davon ausgehende Lärmbelästigung aus dem Innenhof des Nachbargrundstücks abgestellt werden. Ferner seien die Kl. berechtigt, für die Zeit ab November 2011 bis zur Beseitigung des Lärms eine Mietminderung von 30 % durchzuführen.

Die Kl. beantragen, festzustellen, dass den Kl. für die Zeit ab November 2010 bis zur Beseitigung des Lärms eine Mietminderung in Höhe von 30 % zusteht.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie bestreitet, für den vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärm verantwortlich zu sein. Sie sei nicht Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich das Hostel befinde, und hätte daher das Aufstellen des Generators nicht verhindern können.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren vorgetragenen Inhalt ausdrücklich Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist, soweit sie nicht hinsichtlich des ursprünglichen Antrags zu 1. in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Kl. haben zunächst ein Feststellungsinteresse dahin gehend, dass sie berechtigt sind, für die Dauer der Lärmbeeinträchtigung durch den auf dem Nachbargrundstück betriebenen Generator eine Mietminderung durchzuführen. Die Berechtigung zur Mietminderung ergibt sich aus § 536 Abs. 1 BGB.

Es kann dahinstehen, ob und inwieweit die Bekl. für die unstreitig entstandene Lärmbeeinträchtigung durch den Betrieb des Stromgenerators auf dem Nachbargrundstück verantwortlich ist, denn Lärm aus der Umgebung ist ebenfalls als Mangel zu bewerten, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Vermieter diesen Lärm zu vertreten hat, oder ob er den Lärm abwehren kann (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage, zu § 536 Rdnr. 36).

In Anbetracht der unstreitigen Beeinträchtigung der klägerischen Wohnung und der Kl. durch den vom Generator ausgehenden Lärm für die Zeit ab November 2010 bis zum Abschalten des Generators am 24. Januar 2011 hält das Gericht in Anbetracht der vorgetragenen Beeinträchtigung der Nachtruhe eine Minderung von 20 % der Bruttowarmmiete monatlich für angemessen und berechtigt.

Die Klage auf Feststellung der Minderung ist daher in dieser Höhe begründet. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist über die Kosten insoweit gemäß § 91 a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes zum Zeitpunkt der Erledigung und des voraussichtlichen Ergebnisses des Rechtsstreits ohne Eintritt der Erledigung zu entscheiden. Dies führt hier dazu, die Kosten auch insoweit der Bekl. aufzuerlegen, denn diese hätte dafür Sorge tragen müssen, dass der auf dem Nachbargrundstück betriebene Stromgenerator abgeschaltet wird, da er eine erhebliche Lärmbeeinträchtigung darstellte. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob die Bekl. Eigentümerin des Nachbargrundstücks ist, denn auch insoweit hätte sie Möglichkeiten, die Betreiberin des Stromgenerators im Wege einer Unterlassungsklage auf Abstellen des Lärms in Anspruch zu nehmen. Es bleibt generell dem Vermieter überlassen, auf welche Art und Weise er einen vorhandenen erheblichen Mangel beseitigt. [...]

Ist ein unbezifferter Klageantrag, der die Minderungsquote in das Ermessen des Gerichts stellt, zur Vermeidung des Kostenrisikos des mindernden Mieters zulässig?

Weil von einem auf dem Nachbargrundstück betriebenen Stromgenerator auch nachts erheblicher Lärm ausging, erhoben die Mieter u. a. Feststellungsklage, dass die Miete um 30 % gemindert sei.

Das AG Wedding hielt eine Minderung von 20 % für gerechtfertigt, wies die weitergehende Klage ab und legte die Kosten des Rechtsstreits zu ¼ den Klägern und zu ¾ der beklagten Vermieterin auf.

Nach allgemeiner Meinung (vgl. nur MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536 Rn. 27) tritt bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 536 BGB (Mietmangel) die Mietminderung automatisch ein, so dass – je nach Umfang des Mangels – nur noch eine „angemessen herabgesetzte Miete" zu entrichten ist. Da es für den Minderungsumfang keine festen Berechnungsgrundlagen gibt, liegt es auf der Hand, dass Mieter und Vermieter unterschiedliche Auffassungen zur Höhe der Minderung vertreten, so dass im Streitfall eine gerichtliche Entscheidung zu erfolgen hat, die letztendlich auf eine Schätzung der Minderungsquote hinauslaufen wird (vgl. hierzu Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 536 Rn. 10; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 Rn. 338). Geht man davon aus, dass sich der Streitwert einer entsprechenden Klage auf den 42fachen Minderungsbetrag beläuft (vgl. z. B. BGH, Beschluss vom 17. März 2004 - XII ZR 162/00 - Rn. 14/15, NZM 2004, 423; Beschluss vom 21. September 2005 - XII ZR 256/03 - Rn. 14, GE 2006, 320; LG Berlin, Beschluss vom 5. Februar 2010 - 65 T 138/09, BeckRS 2010, 08108; a. A. mit ausführlichen Nachweisen: KG, Beschluss vom 4. August 2011 - 8 W 48/11, MietRB 2011, 344-345), kommt bei einer Bruttowarmmiete von etwa 600 € schon ein beachtlicher Streitwert (180 € x 42 = 7.560 €) mit einem erheblichen Kostenrisiko zustande, wenn das Gericht der begehrten Minderungsquote nicht oder nur zum Teil folgen sollte.

Der Mieter befindet sich in einem Dilemma: Obwohl die Gebrauchsfähigkeit der Mieträume betroffen und damit die Äquivalenz der der Mietpreisvereinbarung zugrunde liegenden beiderseitigen Leistungen gestört ist, gibt es keine feste Größe für die Berechnung der Mietminderung. In einer solchen Situation befindet sich auch derjenige, der wegen einer Körperverletzung Schmerzensgeld nach § 253 Abs. 2 BGB verlangt: Wie weit weichen die eigenen Vorstellungen vom Umfang der Entschädigung von denjenigen des Gerichts ab? Welcher Betrag soll geltend gemacht werden?

Entgegen dem Wortlaut des § 253 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO hält die Rechtsprechung (RGZ 140, 211; BGHZ 4, 138) einen unbestimmten Klageantrag hier deshalb für zulässig, weil die Bestimmung des begehrten Betrages von einer gerichtlichen Schätzung nach § 287 ZPO bzw. vom billigen Ermessen des Gerichts abhängig ist. Voraussetzung ist (lediglich), dass die Berechnungs- bzw. Schätzgrundlagen in der Klagebegründung deutlich dargestellt werden, um dem Gericht eine Bestimmung des Schmerzensgeldes zu ermöglichen, mit anderen Worten: Der Geschädigte muss ausreichende Tatsachen vortragen, die Berechnung des Schmerzensgeldes bleibt dem Gericht überlassen.

Nachdem der BGH mit Urteil vom 25. Oktober 2011 (VIII ZR 125/11, GE 2012, 60) erneut ausgeführt hat, dass die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt und der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, genügt und er das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) nicht vorzutragen braucht, steht wohl einer dem Schmerzensgeldanspruch entsprechenden Verfahrensweise bei der Geltendmachung einer Mietminderung – sei es bei deren Feststellung, sei es bei der Rückforderung überzahlter Miete – nichts entgegen (so für die Feststellungsklage Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 Rn. 471).

Soweit das Kammergericht in einem Urteil vom 14. Februar 2002 (8 U 8203/00, GE 2002, 666) einen unbezifferten Klageantrag für unzulässig gehalten hat, geschah dies ausdrücklich unter Hinweis auf die für die Entscheidung damals maßgeblichen §§ 537, 472 BGB a. F., die eine feste Formel für die Berechnung der Minderung vorsahen, also keine Ermessensentscheidung wie nach der Mietrechtsreform zuließen.

Lässt man unbezifferte Anträge zu, könnten diese wie folgt lauten:

a) „D. Bekl. wird verurteilt, an d. Kl. für die Zeit vom ... bis zum ... überzahlte Miete in einer in das Ermessen des Gerichts gestellten Höhe zu zahlen."

b) „Es wird festgestellt, dass die v. d. Kl. an d. Bekl. aufgrund des Mietvertrages v. ... zu zahlende monatliche Bruttomiete wegen folgenden/folgender Mangels/Mängel: ... in Höhe eines in das Ermessen des Gerichts gestellten Betrages gemindert ist."

Bei dieser Antragsfassung gibt es für den Kläger kein Kostenrisiko. Unbenommen bleibt es allerdings, in der Klagebegründung die eigene Einschätzung des Minderungsumfangs mitzuteilen. Damit sich hieraus aber keine kostenrelevante Einschränkung des gerichtlichen Ermessens ergibt („D. Kl. stellt sich einen Minderungsbetrag in Höhe von mindestens ... € vor"), muss klargestellt werden, dass es sich nur um eine Anregung handelt („D. Kl. hält einen Minderungsbetrag von ... € für angemessen, weist aber ausdrücklich darauf hin, dass es sich hierbei nur um eine für das Gericht unverbindliche Anregung handelt").