Mietminderung bei Gehwegsarbeiten vor dem Ladenlokal

Gehwegsarbeiten vor einem Ladenlokal führen zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache und berechtigen demgemäß zur Mietminderung.

Die Mieterin hatte Gewerberäume gemietet und betrieb ein Modegeschäft. Sie kürzte die Miete wegen Gehwegsarbeiten (mit Preßlufthammer und Bagger) vor dem Ladengeschäft mit dem Vortrag von Lärm-, Staub- und Schmutzbelästigungen. Der Vermieter, der die Arbeiten nicht in Auftrag gegeben und auch sonst damit nichts zu tun hatte, war mit der Mietminderung nicht einverstanden und klagte die Rückstände ein. Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt, was beide Parteien nicht hinnehmen wollten.

(...) Die Bekl. war berechtigt, den Mietzins aufgrund von Bauarbeiten auf dem Gehsteig vor den gemieteten Gewerberäumen zu mindern (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F.).

Ein Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Äußere Einwirkungen in Gestalt von Lärm-, Staub- und Schmutzbelästigungen können die Eignung von gemieteten Gewerberäumen zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen und unabhängig davon einen Mangel der Mietsache begründen, ob sie vom Vermieter als Eigentümer gemäß § 906 BGB geduldet werden müssen. Bei einem Ladengeschäft wird der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache darüber hinaus durch den Außenkontakt bestimmt. Die Möglichkeit, Waren in einer Schaufensterauslage zu präsentieren, um das Interesse der Laufkundschaft zu erregen, ist ein wesentlicher Faktor für den erzielbaren Umsatz. Der ungehinderte Zugang zu den Verkaufsräumen ist auch für einen Kunden, der zum Kauf einer bestimmten Art von Produkten bereits entschlossen ist, ein wesentlicher Gesichtspunkt, seinen Entschluß gerade in dem konkreten Ladengeschäft zu verwirklichen. Die Attraktivität einer Geschäftsadresse und die damit verbundene Umsatzerwartung haben einen erheblichen Einfluß auf den Mietzins, so daß das Äquivalenzverhältnis zwischen den Hauptleistungspflichten aus § 535 BGB a. F. gestört wird, wenn der ungehinderte Zugang zu den gemieteten Gewerberäumen durch Bauarbeiten auf dem Gehweg beeinträchtigt wird. Diesen Umstand hat das OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung NZM 1998, 481 verkannt, indem es ausschließlich auf das Risiko der Anlieger abgestellt hat, daß sich die örtlichen Verhältnisse durch den allgemeinen Attraktivitätsverlust eines Gebietes, die Ansiedlung von marktstarken Konkurrenten und Verkehrsmaßnahmen verändern könnten. Einen pauschalen Erfahrungssatz des Inhalts, daß im Stadtbezirk Mitte von Berlin stets mit Bauarbeiten im Bereich der Verkehrswege zu rechnen sei, gibt es nicht, so daß der Bekl. nicht vorgeworfen werden kann, dieses Risiko bei Vertragsabschluß in Kauf genommen zu haben.

Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, daß zwischen dem 11. Juni 2001 und dem 9. August 2001 Bauarbeiten auf dem Gehsteig vor den streitgegenständlichen Gewerberäumen stattgefunden haben. (...)

Es ist unstreitig, daß in der ersten Phase des Baugeschehens der vorhandene Beton aufgestemmt worden ist und Verdichtungsarbeiten ausgeführt worden sind. (wird ausgeführt)

Für die Dauer dieser Phase des Baugeschehens erscheint eine Minderungsquote von 15 % angemessen, wobei die Bekl. nicht berechtigt war, die Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu kürzen. (...)

Straßenbauarbeiten vor einem Ladengeschäft können den Ladeninhaber zur Mietminderung berechtigen, selbst wenn der Vermieter für die Arbeiten überhaupt nicht verantwortlich ist.

Vor einem Modegeschäft wurden umfangreiche Gehwegsarbeiten mit entsprechenden Lärm-, Staub- und Schmutzbelästigungen durchgeführt. Der Gewerbemieter minderte und bekam vor dem Amts- und Landgericht teilweise recht.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, kam zu dem Ergebnis, daß die Mietminderung teilweise berechtigt war. Denn äußere Einwirkungen könnten die Eignung von gemieteten Gewerberäumen zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen und unabhängig davon einen Mangel der Mietsache begründen, ob sie vom Vermieter als Eigentümer nach § 906 BGB geduldet werden müssen.

Zunächst wird auf die Entscheidung des Kammergerichts in GE 2003, 115 sowie auf die Kommentierung dazu in GE 2003, 90 f. Bezug genommen. In dem dortigen Fall handelte es sich um ein Baugeschehen in der Nachbarschaft, was den Mieter zur Mietminderung veranlaßte. Land- und Kammergericht waren zu dem Ergebnis gekommen, daß schon bei Mietvertragsabschluß mit diesem Bau zu rechnen gewesen sei, der Mieter also schon mit diesem Bauproblem behaftete Räume gemietet habe. Es stellt sich nun die Frage, ob diese Argumentation auch für den Fall Platz greifen kann, in dem Straßen- bzw. Gehwegsarbeiten in unmittelbarer Nähe des Mietobjektes durchgeführt werden. In diesem Zusammenhang gibt es die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 18. November 1997 (NZM 1998, 481), wonach kein Mangel der vermieteten Sache vorliegt, wenn im Zuge von Straßenbauarbeiten der Zugang zu einem vermieteten Ladenlokal behindert wird. Denn jeder Anlieger müsse hinnehmen, daß die Straße, von der er Nutzen ziehen könne, entsprechend den öffentlichen Bedürfnissen erneuert und umgestaltet werde. Er könne nicht darauf vertrauen, daß sie im gleichen Zustand verbleibe, wie er sie vorgefunden habe. So wie er die Chancen nutzen könnte, die sich aus der Lage an der Straße böten, so müsse er auch die damit unweigerlich verbundenen Beeinträchtigungen tragen. Das gelte sowohl für den Eigentümer als auch den Mieter. Die ZK 67 meint, in dieser Entscheidung werde verkannt, daß das Äquivalenzverhältnis zwischen den Hauptleistungspflichten gestört werde, wenn der ungehinderte Zugang zu den vermieteten Gewerberäumen durch Bauarbeiten auf dem Gehsteig beeinträchtigt würde. Es könne nicht ausschließlich auf das Risiko der Anlieger abgestellt werden. Es gebe im übrigen keinen pauschalen Erfahrungssatz des Inhalts, daß im Stadtbezirk Mitte von Berlin stets mit Bauarbeiten im Bereich der Verkehrswege zu rechnen sei. Unabhängig von der Frage, ob derzeit noch in bestimmten Bezirken von Berlin, so auch im Stadtbezirk Mitte, mit Bauarbeiten im Bereich der Verkehrswege gerechnet werden muß, weil eben in den neuen Bundesländern die Infrastruktur noch anzugleichen ist, stellt sich tatsächlich wohl die Frage, ob nicht mit Straßenarbeiten immer gerechnet werden muß, derartige Arbeiten also mietvertragsimmanent sind. Das dürfte jedenfalls für Ausbesserungs- und Sanierungsarbeiten gelten, die der Mieter hinnehmen müßte, ohne von seinem Vermieter Mietminderung verlangen zu können. Es bleiben gravierende Straßenbauarbeiten, die zu ganz erheblichen Beeinträchtigungen führen, wie Erschütterungen, Lärm- und Staubentwicklung. Das OLG Düsseldorf trifft auch eine entsprechende Abgrenzung und trennt zwischen den "normalen" Beeinträchtigungen und Arbeiten, die dieses Maß überschreiten. Hierzu verweist das Gericht allerdings auf einen entsprechenden Entschädigungsanspruch nach dem Straßengesetz von Nordrhein-Westfalen, den auch der Anlieger, somit auch der Mieter als Betriebsinhaber, in Anspruch nehmen könne. Für einen derartigen Verweis ist rechtlich keine Grundlage ersichtlich - unabhängig davon, daß das Berliner Straßengesetz derartiges nicht vorsieht. Im Verhältnis der Mietvertragsparteien kommt es nur darauf an, ob bei Abschluß des Mietvertrages der Mieter mit bestimmten Arbeiten rechnen mußte, was bei normalen Erhaltungsarbeiten an der Straße der Fall ist, aber nicht bei tiefgreifenden Umgestaltungsarbeiten. Insofern kann im Ergebnis der Entscheidung der ZK 67 zugestimmt werden, weil in der entsprechenden

der Mietvertragsparteien kommt es nur darauf an, ob bei Abschluß des Mietvertrages der Mieter mit bestimmten Arbeiten rechnen mußte, was bei normalen Erhaltungsarbeiten an der Straße der Fall ist, aber nicht bei tiefgreifenden Umgestaltungsarbeiten. Insofern kann im Ergebnis der Entscheidung der ZK 67 zugestimmt werden, weil in der entsprechenden Beweisaufnahme erhebliche Eingriffe in das Straßenland festgestellt worden waren.