Mietminderung auch bei Ca.-Wohnflächenangabe im Mietvertrag

Auch wenn es im Mietvertrag heißt: "Wohnfläche ca. 96 m2" stellt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter einer Drei-Zimmer-Mietwohnung in dem Mehrfamilienhaus der Bekl. in Berlin. In § 1 des Mietvertrages heißt es: "Wohnfläche ca. 96 m2". In § 5 Ziff. 6 des Mietvertrages, der die Umlegung der Betriebskosten regelt, ist die Wohnfläche mit 96 m2 angegeben. Die Wohnfläche der vermieteten Wohnung beträgt tatsächlich nur 85,91 m2. Mit der Klage verlangen die Kl. Rückzahlung der auf die Flächendifferenz entfallenden Miete. [...]

I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2003, 882 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: Den Kl. stehe kein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete zu. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit "ca. 96 m2" stelle keine Zusicherung dar, sondern sei lediglich eine unverbindliche Beschreibung des Objekts. Ein Mangel der Mietsache liege ebenfalls nicht vor. Es sei nicht ersichtlich, daß durch die Flächenabweichung die Gebrauchstauglichkeit der Räume in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt sei. Zudem sei die Flächendifferenz von 10,51 % noch von der allgemein anerkannten Maßtoleranz von 10 % gedeckt. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. und einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröffentlichung bestimmt). Im vorliegenden Fall ist die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschritten. Eine darüber hinausgehende Maßtoleranz ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts im Interesse der Rechtssicherheit nicht anzuerkennen. Sie widerspräche der gesetzlichen Regelung des ohnehin schon als Ausnahme gefaßten § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n. F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F.). Mit der Festlegung der Wesentlichkeitsgrenze auf 10 % steht einerseits fest, daß geringere Abweichungen eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit darstellen. Andererseits ergibt sich daraus, daß größere Differenzen in jedem Fall als erheblich anzusehen sind. Dem steht nicht entgegen, daß die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit "ca. 96 m2" angegeben ist. Zwar läßt diese Formulierung, wie das Berufungsurteil im Ansatz zutreffend angenommen hat, erkennen, daß es den Parteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße von 96 m2 ankam, sondern durchaus Toleranzen hingenommen werden sollten. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung im Sinne der §§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n. F. und 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. endet. Diese Grenze ist, wie oben ausgeführt, im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit bei 10 % zu ziehen. Eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt; sie würde im übrigen das Problem der Abgrenzung zwischen unwesentlicher und nicht mehr unwesentlicher Tauglichkeitsminderung nur verlagern.

Die Rechtsprechung war bisher der Auffassung, daß der Mieter nur ausnahmsweise zur Minderung berechtigt ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner als die im Mietvertrag angegebene ist (OLG Dresden GE 1998, 122). Dies sollte nur ausnahmsweise gelten, wenn es sich um eine zugesicherte Eigenschaft handelte oder zusätzlich die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch durch die Flächendifferenz gemindert war. Der BGH ist nunmehr anderer Auffassung.

Im ersten Fall hieß es im Mietvertrag, daß die Wohnfläche mit 126,45 m2 "vereinbart" sei. Im zweiten Fall (aus Berlin) hieß es, die Wohnfläche betrage "ca." 96 m2. In beiden Fällen war die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner. Die Mieter minderten und bekamen vom BGH recht.

Mit Urteil vom 24. März 2004 stellte der BGH dar, daß ein Mangel immer dann vorliege, wenn von der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit erheblich abgewichen werde. Das sei bei einer Flächendifferenz von mehr als 10 % der Fall. Eine zusätzliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit sei nicht erforderlich, sondern in diesen Fällen sei immer die Miete zu mindern, und zwar entsprechend der prozentualen Flächenabweichung. Im zweiten Urteil vom selben Tag meinte der BGH, dies gelte auch bei einer Ca.-Flächenangabe. Auch hier sei die Maßtoleranz von 10 % einzuhalten.

Die Entscheidungen sind von erheblicher praktischer Bedeutung, denn jedenfalls dann, wenn der Mietvertrag nach dem 31. August 2001 abgeschlossen wurde, kommt ein Verlust des Minderungsrechts durch vorbehaltlose Mietzahlung nach der Rechtsprechung des BGH nicht in Betracht (GE 2003, 1145). Eine Verwirkung nach § 242 BGB dürfte meist auch ausscheiden. Die Frage, ob und unter welchen Umständen ein nach der bisherigen Rechtsprechung (vorbehaltlose Mietzahlung für sechs Monate) verwirktes Minderungsrecht wiederaufleben kann, ist obergerichtlich noch nicht entschieden (vgl. LG Berlin GE 2004, 480). Auf jeden Fall müssen sich Vermieter bei bestehenden Mietverträgen darauf einstellen, daß die Mieter Rückzahlungsansprüche geltend machen. Ob die Rechtsprechung dem Vorschlag von Schläger (ZMR 2001, 196) folgt, ein Rückforderungsanspruch bestehe dann nicht, wenn auf der Basis der tatsächlichen geringeren Wohnfläche die ortsübliche Vergleichsmiete nicht niedriger sei als die tatsächlich vereinbarte, ist eher zweifelhaft. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete ist beim Abschluß des Mietvertrages kein Maßstab. Maßstab ist vielmehr der Sollzustand, wie er sich aus den vertraglichen Vereinbarungen ergibt und wofür eine bestimmte Miete vereinbart wird. Bei Abweichung des Istzustandes vom Sollzustand ist eben ein Minderungsanspruch gegeben.

Daraus ergibt sich allerdings eine Möglichkeit der Vertragsgestaltung für die Zukunft. Zwar kann eine Minderung bei Wohnraum nicht vertraglich ausgeschlossen werden (§ 536 Abs. 4 BGB). Auch kann in den meisten Fällen der Vermieter sich nicht auf § 536 b BGB berufen, wonach bei Kenntnis des Mieters oder grob fahrlässiger Unkenntnis vom Mangel ein Minderungsrecht entfällt. Auch bei einer Besichtigung vor Vertragsabschluß sind Flächenabweichungen kaum erkennbar. Auf die übliche Vertragsklausel, daß der Mieter die Wohnung besichtigt habe und sie als vertragsgerecht akzeptiere, kann sich der Vermieter nach §§ 309, 12 b BGB ebenfalls nicht berufen. Aus der Sicht des Vermieters bietet es sich daher an, im Mietvertrag überhaupt keine Angabe zur Wohnungsgröße aufzunehmen. In einem solchen Fall fehlt es am vertraglich vereinbarten Sollzustand, so daß eine Minderung ebenfalls ausscheidet. Ein Mangel liegt auch dann nicht vor, wenn instandetzungsbedürftige Räume gemietet werden und dieser tatsächliche Zustand der Sollzustand ist (KG GE 2000, 1620). Eine Wohnung kann damit nicht zu klein sein, wenn eine bestimmte Größe nicht vereinbart ist.

In Kauf nehmen muß der Vermieter allerdings dann, daß für spätere Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen der Maßstab, also die Wohnfläche, streitig werden kann. Dieser Maßstab ist dann notfalls durch Sachverständigengutachten (einmal) nachzuweisen. Eine vertragliche Vereinbarung liegt darin jedenfalls nicht mit der Folge, daß der Mieter daraus Minderungsrechte herleiten könnte, "da in solchen Abrechnungen immer Größen zugrunde gelegt werden müssen und der Angabe einer Größe hier gar kein Rechtsbindungswillen über die konkrete Abrechnung hinaus zukommt" (so wörtlich Börstinghaus in Schmidt-Futterer/Blank, 8. Aufl. Rdn. 71 zu § 558 BGB). Bei Neuverträgen ist daher immer zu prüfen, ob eine Wohnungsgröße im Mietvertrag angegeben werden soll. Eine nachträgliche "Entfernung" der Größenangabe aus bestehenden Mietverträgen scheidet allerdings aus. (siehe auch ausführlich zum Thema Seite 673 ff. sowie die weitere BGH-Entscheidung GE 2004, 672 zur Frage, nach welchen Vorschriften die Fläche zu ermitteln ist.