Mietminderung wg. Legionellenbefalls bei Überschreiten des Maßnahmewertes durch Besorgnis von Gesundheitsgefahren

1. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der TrinkwV (100 KbE/100 ml) überschritten wird. Ausreichend ist bereits die sich aus dem Überschreiten des Maßnahmewertes ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter.

2. Die zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis entfällt nicht, bevor der Mieter wegen der von ihm zu besorgenden Gesundheitsgefahren nachvollziehbar entwarnt worden ist.

I. Die Kl. begehrt die Feststellung einer 10 %igen Mietminderung wegen Legionellenbelastung in ihrer Wohnung im Zeitraum 5.3.2014 bis 17.6.2021.

In dem streitgegenständlichen Wohnobjekt wurde nach Trinkwasseruntersuchungen im Zeitraum von 2014 bis 2017 ein der Kl. wiederholt mitgeteilter Legionellenbefall von bis zu maximal 3.700 kbE (koloniebildenden Einheiten/100 ml) festgestellt. Im Rahmen einer durch die Bekl. beauftragten Gefährdungsanalyse wurden aufgrund Ende 2015 und Anfang 2016 entnommener Proben die Gefahrenquellen in den Wohnungen mit den Risikoklassen 4 (signifikant) bis 6 (hoch), an den außerhalb der Wohnung belegenen Leitungen mit bis zu der Risikoklasse 7 (sehr hoch) klassifiziert und konkrete Maßnahmen zur Behebung dieser Gefahrenquellen empfohlen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Ein Mangel liege nicht vor, da eine akute Gesundheitsgefährdung durch Legionellen im Trinkwasser auch nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen nicht zweifelsfrei festgestellt werden könne.

II. 1. Die Berufung hat - in dem nach teilweiser Rücknahme reduzierten Umfang - vollumfänglich Erfolg.

Die Feststellungsklage ist zulässig. Soweit die Bekl. einwendet, eine Mietminderung in Höhe von 10 % aufgrund des Legionellenbefalls ab dem 5.3.2014 bis zum 30.11.2014 „gutgeschrieben“ zu haben, steht dies nicht entgegen. Denn die Bekl. hat auch insoweit die Minderung weder im Rechtssinne anerkannt noch vorgetragen, den etwa gutgeschriebenen Betrag zugunsten der Kl. tatsächlich verrechnet zu haben.

Die Klage hat auch in der Sache Erfolg. Der Mietzins war in dem streitgegenständlichen Zeitraum vom 5.3.2014 bis 17.6.2021 gemäß § 536 Abs. 1 BGB um 10 % gemindert.

Für die Feststellung des Mangels der Mietsache, der eine lediglich 10 %ige Minderung rechtfertigt, kommt es nicht darauf an, ob die Nutzung der Wasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hat, wie etwa bei der Überschreitung eines durch Richtlinien oder Verordnungen aufgestellten - für den Legionellenbefall nicht festgelegten - Grenzwertes. Vielmehr genügt, dass eine solche Gefährdung in dem nunmehr streitgegenständlichen Zeitraum nicht ausgeschlossen werden kann. Bereits die aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen in dieser Zeit begründete Besorgnis einer nicht nur unerheblichen Gesundheitsgefahr führt zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs, wenn und weil sie nur in der Befürchtung der durch eine mit ihr in einer konkreten Beziehung stehenden Gefahrenquelle begründete Gefahrverwirklichung benutzt werden kann. Damit ist der ungestörte Gebrauch der Mietsache so lange beeinträchtigt, bis die Gesundheitsgefahr sicher behoben ist, ohne dass es aufgrund der bereits minderungsrelevanten latenten Gesundheitsgefahr eines tatsächlichen Schadenseintritts oder der Feststellung unmittelbar bevorstehender Schädigungen bedarf (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 13.2.2002 - 30 U 20/01, NZM 2003, 395; juris Tz. 68; Beschl. v. 25.3.1987 - 30 REMiet 1/86, WuM 1987, 248, juris Tz. 20; BGH, Urt. v. 15.3.2006 - VIII ZR 74/05, GE 2006, 777 = NZM 2006, 504, juris Tz. 12; Kammer, Urt. v. 21.12.2015 - 67 S 65/14, GE 2016, 259 = WuM 2016, 168, juris Tz. 8; LG Stuttgart, Urt. v. 12.5.2015 - 26 O 286/14, ZMR 2015, 720, juris Tz. 36).

Nach dieser Maßgabe steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Wohnung der Kl. jedenfalls im fraglichen Zeitraum mit einem Mangel behaftet war. Für eine begründete Gefahr durch Legionellenbelastung sprechen bereits die gemäß § 16 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 TrinkwV im Jahr 2016 durchgeführten Gefährdungsanalysen der X GmbH mit dem Ergebnis von Zuordnungen von Leitungen des Objekts, die auch die Wasserversorgung der Bekl. und nicht nur einzelne Wohnungen betreffen, zu den Risikoklassen 4 (signifikant) bis 6 (hoch) sowie die im Rahmen nachfolgender Untersuchungen wiederholt festgestellten und den Maßnahmewert um ein Vielfaches überschreitenden Werte mit einer mindestens mittleren Kontamination von bis zuletzt 3.700 KbE/100 ml. Die Annahme einer begründeten Gesundheitsgefahr findet ihre Bestätigung in der allgemeinen Aussage des Sachverständigen im Rahmen seiner mündlichen Anhörungen, wonach es zwar keinen durch wissenschaftliche Erkenntnisse belegten Grenzwert für die Unbedenklichkeit von Legionellenkonzentrationen gebe, die vorliegend festgestellten, den Maßnahmewert deutlich überschreitenden Werte jedoch bereits eine maßgebliche Gesundheitsgefährdung bewirken können, die weitergehend sogar bei einer den Maßnahmewert unterschreitenden Kontamination nicht ausgeschlossen sei, da auch eine geringe Konzentration eine vermeidbare Gesundheitsgefährdung begründen könne.

Davon ausgehend ist aufgrund der wiederholt festgestellten und nicht als gering einzustufenden Legionellenkonzentration unabhängig von der Wahrscheinlichkeit einer tatsächlichen Erkrankung der Kl. von einer hinreichend begründeten und den Mietgebrauch beeinträchtigenden Gesundheitsgefährdung auszugehen, dem die Bekl. als Vermieterin durch Tätigwerden im Sinne der in der Gefährdungsanalyse benannten Maßnahmen zu begegnen hatte. Dass sie dem nachgekommen und die nach Maßgabe der obigen Ausführungen maßgebliche Gesundheitsgefahr innerhalb des streitgegenständlichen Zeitraums sicher behoben war, ist von der hierfür darlegungs- und beweispflichtigen Bekl. weder konkret dargetan noch ersichtlich. Soweit die Bekl. auf von ihr im Jahr 2016 ergriffene technische Maßnahmen verweist, wird eine dadurch bewirkte endgültige und als sicher erscheinende Mangelbeseitigung bereits durch die ausweislich ihres Schreibens vom 15.3.2017 erneut festgestellte Legionellenbelastung in einer die vorherigen Messwerte sogar überschreitenden Konzentration widerlegt.

Eine andauernde Minderung von 10 % erscheint vorliegend als angemessen. Dafür reichte es aus, dass seit dem 3.3.2014 wiederholt an verschiedenen Messstellen der Warmwasserversorgung eine den technischen Maßnahmewert bei weitem überschreitende Legionellenbelastung festgestellt worden ist. Die zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis wäre allenfalls dann entfallen, wenn die Bekl. die Kl. ausdrücklich und durch signifikant von den Voruntersuchungen abweichenden Testergebnisse im Rahmen der angekündigten Folgeuntersuchungen des Trinkwassers entwarnt hätte (vgl. Emmerich, in: Staudinger BGB, Neubearb. 2021, § 536 Rz. 29 m.w.N.). An einer solchen Entwarnung fehlte es jedoch bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung. Soweit die Bekl. darauf verweist, die Kl. würde nicht mehr in der streitbefangenen Wohnung wohnhaft sein, verfängt dies nicht. Denn für die Beurteilung eines Mangels i.S.d. § 536 BGB kommt es nicht darauf an, ob der Mieter in der Mietsache aufhältlich ist oder nicht (vgl. KG, Urt. v. 10.3.2011 - 8 U 187/10, GE 2011, 690 = WuM 2012, 142, juris Tz. 4). Davon unabhängig ist der zuerkannte Minderungssatz selbst bei einem nicht in der Wohnung aufhältlichen und gesundheitlich nicht vorbelasteten Mieter gerechtfertigt.

2. […] Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, da die Frage, ob bzw. wann ein Legionellenbefall der Trinkwasserversorgungsanlage bei einer Überschreitung des technischen Maßnahmewertes nach Anlage 3 Teil II der TrinkwV von 100 KbE/100 ml zu einem Mangel der Mietwohnung führt, bislang nicht höchstrichterlich geklärt ist.

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert überschritten wird. Ausreichend ist bereits die sich aus dem Überschreiten des Maßnahmewertes ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter. Aber wie lange kann der Mangel geltend gemacht werden?

Weil in dem Wohnobjekt im Zeitraum von 2014 bis 2017 bei Trinkwasseruntersuchungen Legionellenbefall festgestellt worden war, veranlasste die Beklagte eine Gefährdungsanalyse, die die in den Wohnungen entnommenen Proben in die Risikoklassen 4 (signifikant) bis 6 (sehr hoch) und die außerhalb der Wohnung entnommenen Proben bis zur Risikoklasse 7 (sehr hoch) einordnete und konkrete Maßnahmen zur Behebung der Gefahrenquellen empfahl. Wegen dieses Untersuchungsergebnisses verlangt die Klägerin die Feststellung, dass die der Beklagten geschuldete Miete in der Zeit vom 5. März 2014 bis zum 17. Juni 2021 um 10 % brutto gemindert ist.

Das Landgericht änderte das Urteil des Amtsgerichts Mitte, das die Klage wegen des Fehlens einer akuten Gesundheitsgefährdung abgewiesen hatte, ab und gab der Klage statt. Für die Feststellung eines Mangels komme es nicht darauf an, ob die Nutzung der Wasserversorgung tatsächlich zu einer Gesundheitsgefährdung geführt habe, wie etwa bei der Überschreitung eines durch Richtlinien oder Verordnungen aufgestellten Grenzwertes. Es genüge vielmehr, dass eine solche Gefährdung in dem streitgegenständlichen Zeitraum nicht ausgeschlossen werden könne. Die nach den Feststellungen des vom Amtsgericht beauftragten Sachverständigen begründete Besorgnis einer nicht unerheblichen Gesundheitsgefahr führe zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs, die so lange andauere, bis die Gesundheitsgefahr sicher behoben worden sei; es komme daher nicht darauf an, ob es wegen der latenten Gesundheitsgefahr bereits zu einem tatsächlichen Schadenseintritt oder einer unmittelbar bevorstehenden Schädigung gekommen sei.