Mietminderung wg. Diebstahls der ausgelagerten Einbauküche

Diebstahl der im Keller gelagerten Vermieterküche führt zur Mietminderung.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Klage ist begründet.

Die von der Kl. geschuldete Miete ist aufgrund der fehlenden Einbauküche in Höhe von 15,59 € gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

Die Parteien schlossen wirksam einen Mietvertrag über die Einbauküche. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Zusatzvereinbarung über die monatliche Zahlung für die von der Vermieterin gestellte Einbauküche um einen eigenständigen Mietvertrag handelt oder lediglich um eine Ergän­zung des vom selben Tage geschlossenen Wohnungsmietvertrags, denn es handelt sich jedenfalls auch bei der Zusatzvereinbarung um Miete im Sinne von § 535 BGB, da es sich um ein vertragliches Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter auf Gebrauchsgewährung einer Sache gegen Entgelt handelt. Die Leistungsverpflichtung der Bekl. beschränkt sich nicht auf die konkrete bei Vertragsbeginn vorhandene Küche. Denn sie ist im Rahmen der ihr obliegenden Instandsetzungspflicht gegebenenfalls auch durch eine neue zu ersetzen. Im Übrigen wären etwaige Ansprüche aus Unmöglichkeit gemäß §§ 275, 326 BGB nach erfolgter Gebrauchsüberlassung durch die mietvertraglichen Gewährleistungsansprüche, hier § 536 Abs. 1 BGB verdrängt (Palandt-Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 536 BGB, Rn. 10).

Ein Sachmangel ist gegeben. Ein solcher liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht.

Der vertragsgemäße Zustand besteht vorliegend durch die Zusatzvereinbarung in der Überlassung der Einbauküche durch die Bekl. Die Regelungen über den Ausbau und die Lagerung dieser Küche vom 22. März 2010 der Bekl. haben keine Veränderung dieser Überlassungspflicht zur Folge. Die Küche war danach weiterhin von der Bekl. der Kl. zur Nutzung zu überlassen. Denn die Zusatzvereinbarung wird nur insoweit abgeändert, als die Einbauküche sich nicht mehr in dem Küchenraum der Wohnung der Kl. befinden muss, sondern anderweitig, und zwar sorgfältig gelagert werden muss. Es wird insoweit auch keine besondere vertragliche Verwahrungspflicht für die Kl. begründet, da es sich letztlich nur um eine Klarstellung der ohnehin bestehenden vertraglichen Pflichten handelt. Die Vereinbarung beinhaltet keine weitergehende Obhutspflicht als in der gesetzlichen Bestimmung des § 535 BGB - Behandlung der Mietsache so pfleglich, dass sie nicht beschädigt und nicht mehr als vertragsgemäß abgenutzt wird - schon geregelt ist. Im Übrigen würde die Verletzung einer besonderen Verwahrungspflicht allenfalls zu einem Schadensersatzanspruch führen und nicht zum Nichtvorliegen eines Mangels. Auf die Frage, ob die Ersatzleistung durch die Versicherung der Kl. an die Bekl. weitergeleitet worden ist, kommt es deshalb für das Vorliegen des Mangels auch nicht an.

Der Ist-Zustand weicht von diesem Soll-Zustand ab. Die von der Bekl. gestellte Einbauküche ist nicht mehr vorhanden. Dieser Umstand ist nicht von der Kl. zu vertreten. Sie verletzte nicht die im Verkehr erforderliche Sorgfalt, denn sie lagerte die Küche vereinbarungsgemäß in ihrem Kellerraum, aus dem diese entwendet wurde. Der Ist-Zustand ist nicht unter Berücksichtigung der derzeit in der Wohnung vorhandenen eigenen Küche der Kl. zu beurteilen, denn er umfasst nur die vom Vermieter zur Verfügung gestellte oder ihm zurechenbare Ausstattung. Die Küche in der Wohnung hat die Kl. jedoch selbst auf eigene Kosten einbauen lassen. Dadurch ist auch keine Mängelbeseitigung durch die Kl. erfolgt. Diese bestünde in der Ersatzbeschaffung für die abhanden gekommene Küche. Die von der Kl. eingebaute Küche diente hierzu erkennbar nicht, denn sie war schon zuvor vorhanden. Aus diesem Grund besteht weiterhin aus § 535 Abs. 1 BGB ein Leistungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Überlassung einer gleichwertigen Küche.

Eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung liegt vor. Unerheblich nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ist ein Fehler nur dann, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - XII 251/02, Rn. 13). Das Fehlen einer kompletten Einbauküche ist kein unerheblicher Fehler, die Ersatzkosten im vorliegenden Fall von annähernd 3.000 € sind nicht als gering anzusehen. Auch die daraus folgenden Gebrauchsbeeinträchtigungen sind erheblich und schränken die Nutzbarkeit einer Wohnung maßgeblich ein. Der Umstand, dass die Kl. trotzdem über eine Küche verfügt, steht dem nicht entgegen. Wie bereits dargelegt, weicht dadurch der Soll- von dem Ist-Zustand ab. Es besteht zwar kein tatsächlicher Nachteil für die Kl. durch die eigene Küche in der Wohnung und das Fehlen der Einbauküche im Keller, maßgeblich ist aber ein objektiver Vergleich des Soll- mit dem Ist-Zustand. Subjektive Umstände, die nur für den im konkreten Fall betroffenen Mieter gelten, bleiben hierbei außen vor. Bei dem Ersatz einer Einbauküche handelt sich auch nicht eine geringfügige und zumutbare Maßnahme des Mieters, welche den Nachteil mindern oder gar ausschließen würde und nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zum Wegfall des Minderungsrechts führen würde.

Die Höhe der von der Kl. geltend gemachten Minderung von monatlich 15,59 € erscheint unter Berücksichtigung der aus dem Fehlen einer Einbauküche folgenden Gebrauchsbeeinträchtigung nicht unangemessen und wird von der Bekl. auch nicht in Frage gestellt.

Revision zugelassen und eingelegt.

Wenn der Mieter für die vom Vermieter gestellte Kücheneinrichtung vereinbarungsgemäß Miete entrichten muss, soll diese Verpflichtung entfallen, wenn die vom Mieter in seinem Keller gelagerte Einrichtung gestohlen wird, so das LG Berlin in einem Fall, dem eine besondere Vereinbarung der Mietparteien zugrunde lag.

Die Parteien hatten im März 1997 einen Mietvertrag und eine Zusatzvereinbarung geschlossen, in der sich die Klägerin zur Zahlung eines monatlichen Betrages von 34,64 DM für die von der Beklagten gestellte Einbauküche verpflichtete. Im März 2010 erlaubte die Klägerin den Austausch der Einbauküche, weil die Klägerin eine eigene Küche einbauen wollte. Hierzu vereinbarten die Parteien u. a. Folgendes:

„Die vermieterseits vorhandenen Küchenelemente sind sachgerecht zu lagern. Bei Lagerung im Keller ist darauf zu achten, dass die Lagerung ca. 10 cm über dem Boden erfolgt, um eventuelle Nässeschäden auszuschließen. Die Genehmigung erfolgt nach Maßgabe der Bestimmungen des Mietvertrages und folgender Bedingungen: …

5. Für alle im Zusammenhang mit der genehmigten Maßnahme eintretenden Schäden sowie für den Verlust oder Beschädigung der … aufzubewahrenden Teile sind Sie haftpflichtig …“ Nachdem die von der Klägerin in ihrem Keller gelagerte Kücheneinrichtung im Februar 2014 gestohlen worden war, meinte sie, zur Zahlung des vereinbarten Betrages nicht mehr verpflichtet zu sein und erhob eine entsprechende Feststellungsklage.

Das AG Pankow/Weißensee wies die Klage ab, die Berufung hatte Erfolg. Mit der Zusatzvereinbarung von 1997 hätten die Parteien einen Mietvertrag über die Kücheneinrichtung geschlossen bzw. den Mietvertrag vom selben Tag ergänzt. Nach dem Diebstahl weiche der Soll- vom Ist-Zustand ab, so dass die Klägerin zur Minderung in Höhe des vertraglich vorgesehenen Betrages berechtigt sei.

Der Beurteilung des LG, das Revision zugelassen hat, steht doch die Regelung in Ziffer 5 der Vereinbarung vom März 2010 entgegen: Dort wird der Klägerin ohne Wenn und Aber die Haftung für den Verlust der Küche auferlegt, und zwar in jedem Fall zulässigerweise, weil die – individualvertraglich getroffene – Regelung weder nach § 307 BGB noch nach § 138 BGB unwirksam bzw. nichtig ist. Es handelt sich um eine vertragliche Haftungsverschärfung durch Übernahme einer schuldunabhängigen Haftung (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 276 Rn. 24, 25). Das bedeutet aber zugleich, dass die Geltendmachung des Wegfalls der Einbauküche auch im Rahmen der §§ 536 ff. BGB ausgeschlossen ist: Die Parteien haben eben mit der Vereinbarung zugleich etwaige durch den Verlust der Küche mögliche Mängelansprüche ausgeschlossen.