Mietminderung wegen Schimmels, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Grundsätzlich reicht es für den Ausschluss gebäudeseitiger Ursachen - soweit keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, die sich auf die Feuchtigkeitsbildung auswirken können - zunächst aus, dass der Vermieter nachweist, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung des Gebäudes entspricht und insoweit keine baulichen Mängel vorliegen.

Nur zwei Lüftungsvorgänge je Woche seitens des Mieters sind unzureichend. Dieses Lüftungsverhalten weicht weit von dem Notwendigen ab. Wenn bei einer Beheizung bis 19 °C eine Schimmelbildung durch die zwei- bis dreimalige tägliche Stoßlüftung vermeidbar gewesen wäre, scheidet eine Mietminderung aus.

Die Kl. ist Vermieter, die Bekl. Mieter der bezeichneten Wohnung. Die Kl. begehrt Räumung nach außerordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Die Miete betrug im April 2021 mtl. 350 € netto zzgl. 200 € Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Ab Mai 2021 wurde die Miete einvernehmlich auf mtl. netto 449 € zzgl. 200 € Vorauszahlung auf die Betriebskosten erhöht. In der Wohnung trat ab etwa März 2021 Schimmel auf. Die Bekl. zahlten im April und Mai 2021 jeweils 440 €, also 110 € (April) bzw. 209 € (Mai) weniger als vereinbart. Im Juni 2021 zahlten sie 493,30 €. von Juli 2021 bis November 2021 jeweils 466,65 € und von Dezember 2021 bis Februar 2022 jeweils 454,30 €. Mit anwaltlichem Schreiben vom 8.2.2022 erklärte die Kl. die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges.

Die Kl. behauptet, der Schimmelbefall in der Wohnung sei von den Bekl. selbst verursacht durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten. so dass die vereinbarte Miete in voller Höhe hätte gezahlt werden müssen.

Die Bekl. behaupten, der Schimmelbefall sei auf die Bausubstanz zurückzuführen. Der Wohnungseingangsflur, von dem alle Türen abgingen, sei unbeheizt. Es bestehe zudem der Verdacht, dass in der Ecke im Wohnzimmer Feuchtigkeit von außen in das Mauerwerk eindringe. Der Keller sei feucht und unbeheizt. Die feuchte Kälte im Keller übertrage sich auf die Decke zwischen Keller und EG und von dort auch auf die Außenwände. Sie würden täglich mehrmals lüften durch Stoßlüftung und gekippte Fenster.

Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung stattgegeben.

II. Ein Minderungsrecht der Bekl. nach § 536 BGB bestand nicht, weshalb die außerordentlich erklärte Kündigung der Kl. vom 8.2.2022 wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB berechtigt war und die Kl. die hierfür entstandenen außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten i.H.v. 627,13 € nebst Zinsen nach §§ 280, 286 BGB in Form einer 1,3 Geschäftsgebühr (§§ 13 RVG, Nr. 2300 W RVG) nebst Pauschale für Post und Kommunikation (Nr. 7002 W RVG) und Mehrwertsteuer (Nr. 7008 W RVG) geltend machen kann.

Tritt wie im vorliegenden Fall im Laufe der Mietzeit Schimmel in den Mieträumen auf, so liegt im Grundsatz ein Mangel der Mietsache vor, denn die durch den Schimmel bedingte Tauglichkeitsminderung ist ohne Rücksicht auf die zugrunde liegende Ursache jedenfalls nicht vertraglich vorausgesetzt (Kammer, Urt. v. 12.4.2000, 1 S 63/00). Eine Haftung des Vermieters scheidet aber dann aus, wenn der Schimmel vom Mieter selbst zu vertreten ist, weil dieser sein Verhalten nicht in zumutbarem Umfang auf den Zustand der Mietsache abgestellt und durch ausreichendes Heizen und Lüften dafür gesorgt hat, den Mangel zu vermeiden (Kammer, aaO.).

Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können (BGH, Urt. v. 10.11.2004, XII ZR 71/01, ZMR 2005, 120 = NZM 2005, 17). Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (BGH, aaO.). Der Vermieter muss also zunächst beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und der Zustand der Fenster, Türen sowie Heizung keinen Einfluss auf die Kondensatbildung ausübt (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VIII 169). Grundsätzlich reicht es für den Ausschluss gebäudeseitiger Ursachen - soweit keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, die sich auf die Feuchtigkeitsbildung auswirken können - zunächst aus, dass der Vermieter nachweist, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung des Gebäudes entspricht und insoweit keine baulichen Mängel vorliegen. Wenn aber feststeht, dass bauliche Gegebenheiten wie Wärmebrücken, Fenster pp. vorliegen, die das Auftreten von Schimmel begünstigen, muss der Vermieter zusätzlich den Nachweis führen, dass bei Einhaltung eines zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhalten kein Schimmel auftritt.

Vorliegend steht fest, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung des Gebäudes entspricht, dass aber die Bekl. nur unzureichend gelüftet haben. So hat der Sachverständige durch Langzeitmessungen festgestellt, dass zwar anfangs noch einige Lüftungsvorgänge im Wohnzimmer stattfanden, in den Wochen darauf aber nur noch zwei Lüftungsvorgänge in der Woche bzw. gar keine mehr. Im Flur wurde über einen Monat gar nicht nachhaltig gelüftet. Das Lüftungsverhalten wich weit von dem Notwendigen ab. Der Sachverständige hat ebenfalls nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, dass die Wohnung trotz der baulichen Gegebenheiten (eingebauter Heizkörper im Badezimmer, Altbauwohnung mit hohen Wänden und geringerem Wärmeschutz, keine Heizung im Flur, Glasbausteine, evtl. schlechtere Beheizbarkeit) durch zwei bis drei Lüftungsvorgänge pro Tag mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit hätte schimmelfrei gehalten werden können. Insbesondere hinsichtlich des Einwands der Bekl., dass eine ausreichende Beheizung des Wohnzimmers gar nicht möglich gewesen sei, konnte er nachvollziehbar feststellen, dass auch dann, wenn nur eine Beheizung bis 19 °C möglich gewesen wäre, eine Schimmelbildung durch die zwei- bis dreimalige Stoßlüftung vermeidbar gewesen wäre. Dies stellt ein zumutbares Lüftungsverhalten dar (vgl. LG Bonn, Urt. v. 13.9.2012, 6 S 69/12, ZMR 2013, 534). Dass der Sachverständige seine Messungen nicht in sämtlichen Räumen der Mietwohnung vorgenommen hat, schadet nicht. Bauliche Mängel waren beispielweise auch im Kinderzimmer nicht gegeben. Die Kl. hat nachgewiesen, dass trotz der vorliegenden baulichen Gegebenheiten, die die Schimmelbildung begünstigen können, bei Einhaltung eines zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhalten kein Schimmel auftritt.

Liegt, sofern keine sich auf die Feuchtigkeitsbildung auswirkenden baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, in einer Wohnung Schimmelbefall vor, kann sich der Vermieter durch den Nachweis entlasten, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung entspricht und insoweit keine baulichen Mängel vorliegen. Dann kommt das Lüftungs- und Heizungsverhalten des Mieters ins Spiel. Nur zwei Lüftungsvorgänge je Woche sind unzureichend, weil dieses Lüftungsverhalten weit von dem Notwendigen abweicht. Wäre bei einer Beheizung bis 19 °C eine Schimmelbildung durch zwei- bis dreimalige tägliche Stoßlüftung vermeidbar gewesen, scheidet eine Mietminderung aus.

Die Klägerin verlangt Räumung nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges, der aufgrund von Mietminderungen der Beklagten zustande gekommen war, wozu sich die Beklagten für berechtigt hielten, weil in der Wohnung ab etwa März 2021 Schimmelbildung aufgetreten war.

Die Klägerin behauptet, der Schimmelbefall in der Wohnung sei von den Beklagten durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht worden, so dass die vereinbarte Miete in voller Höhe hätte gezahlt werden müssen.

Die Beklagten verteidigen sich mit dem Argument, der Schimmelbefall sei auf die Bausubstanz zurückzuführen. Der Wohnungseingangsflur, von dem alle Türen abgingen, sei unbeheizt. Es bestehe zudem der Verdacht, dass in der Ecke im Wohnzimmer Feuchtigkeit von außen in das Mauerwerk eindringe. Der Keller sei feucht und unbeheizt. Die feuchte Kälte im Keller übertrage sich auf die Decke zwischen Keller und EG und von dort auch auf die Außenwände. Sie würden täglich mehrmals durch Stoßlüftung und gekippte Fenster lüften.

Ein nach Langzeitmessung erstelltes Sachverständigengutachten stützte das Vorbringen der Mieter allerdings nicht. Es kam vielmehr zu dem Ergebnis, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung des Gebäudes entsprach, dass aber die Mieter nur unzureichend gelüftet hätten.

Tritt im Laufe der Mietzeit Schimmel in den Mieträumen auf, so liegt grundsätzlich ein Mangel der Mietsache vor. Zunächst ist eine durch Schimmelbildung bedingte Minderung der Gebrauchstauglichkeit ohne Rücksicht auf die zugrunde liegende Ursache nicht Inhalt des Mietvertrags. Eine Haftung des Vermieters scheidet aber dann aus, wenn die Schimmelbildung vom Mieter selbst zu vertreten ist, weil dieser sein Verhalten nicht in zumutbarem Umfang auf den Zustand der Mietsache abgestellt und durch ausreichendes Heizen und Lüften dafür gesorgt hat, den Mangel zu vermeiden.

Entscheidend ist die Verteilung der Beweislast. Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können (ständige BGH-Rechtsprechung). Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass nicht er die Feuchtigkeitsschäden zu verantworten hat.

Der Vermieter muss also zunächst beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und der Zustand der Fenster, Türen sowie Heizung keinen Einfluss auf die Kondensatbildung ausübt. Grundsätzlich reicht es für den Ausschluss gebäudeseitiger Ursachen – soweit keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, die sich auf die Feuchtigkeitsbildung auswirken können – zunächst aus, dass der Vermieter nachweist, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung des Gebäudes entspricht und insoweit keine baulichen Mängel vorliegen. Wenn dagegen feststeht, dass bauliche Gegebenheiten wie Wärmebrücken vorliegen, die das Auftreten von Schimmel begünstigen, muss der Vermieter zusätzlich den Nachweis führen, dass bei Einhaltung eines zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhaltens keine Schimmelbildung aufgetreten wäre.

Vorliegend stehe aufgrund des Sachverständigengutachtens aber zunächst fest, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung des Gebäudes entsprochen habe. Fest stehe aber auch, dass die Beklagten nur unzureichend gelüftet hätten. Der Sachverständige habe durch Langzeitmessungen festgestellt, dass zwar anfangs noch einige Lüftungsvorgänge im Wohnzimmer stattgefunden hätten, in den Wochen darauf aber nur noch zwei Lüftungsvorgänge in der Woche bzw. gar keine mehr. Im Flur sei über einen Monat hin gar nicht nachhaltig gelüftet worden. Ein solches Lüftungsverhalten weiche weit von dem ab, was notwendig sei.

Der Sachverständige hat ebenfalls ausgeführt, dass die Wohnung trotz der baulichen Gegebenheiten (eingebauter Heizkörper im Badezimmer, Altbauwohnung mit hohen Wänden und geringerem Wärmeschutz, keine Heizung im Flur, Glasbausteine, evtl. schlechtere Beheizbarkeit) durch zwei bis drei Lüftungsvorgänge pro Tag mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit hätte schimmelfrei gehalten werden können. Insbesondere hinsichtlich des Einwands der Beklagten, dass eine ausreichende Beheizung des Wohnzimmers gar nicht möglich gewesen sei, habe er nachvollziehbar festgestellt, dass auch dann, wenn nur eine Beheizung bis 19 °C möglich gewesen wäre, eine Schimmelbildung durch eine zwei- bis dreimalige Stoßlüftung vermeidbar gewesen wäre. Ein solches Lüftungsverhalten sei dem Mieter auch zumutbar.