Mietminderung wegen nach Modernisierung eingetretener Verschattung der Wohnung und Verkleinerung der Balkone

1. Wird ein ursprünglich nicht überdachter Balkon durch die Errichtung eines Balkons bzw. einer Dachterrasse für eine darüber liegende Dachgeschosswohnung überdacht, liegt darin nicht automatisch ein zur Mietminderung berechtigender Mangel wegen angeblicher Verschattung. Es spricht sogar einiges dafür, dass aufgrund der je nach Jahreszeit variierenden Sonnenhöchststände gerade in den lichtärmeren Zeiten Frühjahr, Herbst und Winter die Sonne ohnehin nicht so hoch steht, als dass der über der Wohnung der Mietpartei liegende Balkon zu einer (relevanten) Verschattung führen würde, während sich im Sommer die Überdachung als sommerlicher Wärmeschutz sogar gebrauchswerterhöhend auswirkt.

2. Soweit sich aufgrund einer Fassadendämmung mit ca. 14 cm dicken Polystyrolplatten die Fläche des Balkons verkleinert und die Fassade im Verhältnis zu den Fensterflächen etwas weiter herausragt (mieterseits behaupteter „Schießscharteneffekt“), liegt hierin allenfalls eine nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, welche den Mieter nicht zur Minderung berechtigt.

3. Eine ca. 10 cm hohe Verkofferung an der Decke stellt keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien streiten um eine Mietminderung. Die Bekl. kündigte im Jahr 2015 Modernisierungsmaßnahmen an. Die Kl. widersprach den Modernisierungsmaßnahmen. Die Parteien schlossen vor dem Amtsgericht einen Vergleich. Darin verpflichtete sich die jetzige Kl. zur Duldung der Modernisierung nach Maßgabe der Modernisierungsankündigung; die Bekl. verpflichtete sich zu Ausgleichszahlungen für die Zeit der Modernisierungsmaßnahmen. In der Folge ließ die Bekl. die Fassade dämmen und baute das Dachgeschoss im 6. und 7. OG aus. In diesem Zusammenhang ließ sie über dem Balkon der Kl. Dachterrassen errichten.

Die Kl. behauptet, dass durch die angebrachte Dämmung und den neu im 6. OG angebrachten Balkon ihr Balkon, das Schlafzimmer, die Küche und teilweise das Wohnzimmer deutlich verschattet würden. Zudem sei ihr Balkon durch die Fassadendämmung um ca. 0,75 m2 kleiner als zuvor. Die Kl. beantragt dauerhafte Minderung der Miete um 10 %. […]

Der Kl. steht gegenüber der Bekl. für die streitbefangene Wohnung kein Minderungsrecht gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.

(1) Der zwischen den Parteien am 15.10.2015 vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg unter dem Geschäftszeichen 23 C 140/15 geschlossene Vergleich steht dem Minderungsverlangen der Kl. nicht entgegen. Die jetzige Kl. verpflichtete sich zur Duldung der Modernisierung nach Maßgabe der Modernisierungsankündigung vom 31. März 2015; die jetzige Bekl. verpflichtete sich zu Ausgleichszahlungen gegenüber der Kl. für die Zeit der Modernisierungsmaßnahmen. Der Vergleich enthält keine Vereinbarung, die eine spätere Minderung der Miete aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen durch die Kl. ausschließt. Ebenso wenig ist eine Minderung aufgrund der Verpflichtung der Kl. zur Duldung der Modernisierung ausgeschlossen. Auch wenn die Kl. zur Duldung der Maßnahme verpflichtet war, kann ihr Mietzins gemindert sein; LG Berlin Urt. v. 13.11.2013 - 18 S 99/13 -, zitiert nach beck-online. Der Duldungsanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter stellt kein Gestaltungsrecht dar, mit welchem der Vermieter einseitig den Mietvertrag in Bezug auf die Sollbeschaffenheit verändern kann. Dies entspricht nicht der Interessenlage der Parteien, weil eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme durchaus eine nachteilige Beschaffenheit im Vergleich zum nicht modernisierten Zustand zur Folge haben kann; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 555 b Rn. 12.

(2) Der Mietzins ist indes nicht gemindert; es liegt allenfalls eine nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung vor, welche die Kl. als Mieterin nicht zur Minderung berechtigt, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.

§ 536 BGB befreit den Mieter von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses in dem Umfang, in dem die vermietete Sache zur Zeit oder nach der Überlassung mit einem Mangel behaftet ist, der die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Maßgebend für das Vorliegen eines Mangels sind in erster Linie die Parteivereinbarungen. Der Mietvertrag enthält in § 7 die Vereinbarung, dass die Mieträume wie besichtigt übernommen werden. Unstreitig wurde sodann auf der Grundlage der Modernisierungsankündigung der Bekl. aus dem Jahr 2015 die Fassade mit ca. 14 cm dicken Polystyrolplatten gedämmt und über der Wohnung der Kl. ein Balkon bzw. Dachterrassen angebracht, so dass die Mietsache insofern nunmehr von dem zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bestehenden Zustand abweicht. Anders als im scheinbar ähnlich gelagerten Fall einer zunehmenden Verschattung durch wachsende Bäume musste die Kl. zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahr 2011 nicht damit rechnen, dass sich die Lichtverhältnisse in ihrer Wohnung verändern würden; vgl. dazu AG Neukölln, Urteil vom 2. Juli 2008 - 21 C 274/07 -, zitiert nach juris. Eine durch die Bekl. bzw. die vorherige Eigentümerin beabsichtigte Modernisierung war der Kl. zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bekannt.

Die Minderung der Tauglichkeit ist jedoch lediglich unerheblich und muss damit gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB außer Betracht bleiben. Unerheblich sind Mängel, die den Gebrauchswert der Wohnung nur geringfügig beeinträchtigen, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstoßen würde (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 536 Rn. 46 ff. m.w.N.).

Hinsichtlich der geltend gemachten Verschattung der Wohnung einschließlich eines sog. Schießscharteneffekts hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kl. schon das Vorliegen eines minderungsrelevanten Mangels nicht hinreichend vorgetragen. Unstreitig liegt die Wohnung im 5. Obergeschoss mit süd- bzw. südöstlicher Ausrichtung der Fensterflächen; vor diesem Hintergrund gesteht die Kl. selbst zu, dass die Wohnung „immer noch recht hell“ ist. Diesen Eindruck gewinnt auch das erkennende Gericht in Ansehung der zu den Akten gereichten Fotos von dem großen Wohnzimmer der streitgegenständlichen Wohnung. Dieses verfügt über drei Fenster, von denen keines von den Terrassen tangiert wird; allein die Balkontür geht zu der überdachten Fläche hinaus. Fotos, aus denen sich eine (relevante) Verschattung des weiteren Raumes (Schlafzimmer) und der Küche sowie der behauptete Schießscharteneffekt ergeben könnten, reicht die Kl. auch auf den entsprechenden Hinweis in der mündlichen Verhandlung nicht ein. Angesichts einer Dämmstärke von lediglich 14 cm in Relation zu der aus den eingereichten Fotografien ersichtlichen Größe der Fenster vermag das Gericht auf der Grundlage des klägerischen Vortrags einen solchen Schießscharteneffekt nicht zu erkennen. Ohne dass es danach noch entscheidungserheblich darauf ankommt, spricht in diesem Zusammenhang zudem einiges dafür, dass - wie die Bekl. vorträgt - aufgrund der je nach Jahreszeit variierenden Sonnenhöchststände gerade in den lichtärmeren Zeiten Frühjahr, Herbst und Winter die Sonne ohnehin nicht so hoch steht, als dass der über der Wohnung der Kl. liegende Balkon zu einer (relevanten) Verschattung führen würde, während sich im Sommer die Überdachung als sommerlicher Wärmeschutz sogar gebrauchswerterhöhend auswirkt.

Soweit sich aufgrund der Fassadendämmung die Fläche des Balkons verkleinert hat, folgt hieraus ebenfalls keine Minderung, da es sich auch insoweit um einen lediglich unerheblichen Mangel handelt. Nach dem Vortrag der Kl. hat sich die Fläche des Balkons um 0,75 m2 verkleinert. Dies entspricht einem Anteil von 1,57 % der Gesamtwohnfläche von 47,87 m2. Nach § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung ist die Grundfläche eines Balkons in der Regel nur zu einem Viertel auf die Wohnfläche anzurechnen. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass der Balkon nicht das ganze Jahr über nutzbar ist. Nach ständiger Rechtsprechung stellt zudem erst eine Flächenabweichung von mehr als 10 % einen erheblichen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar; BGH, Urteil vom 28.9.2005 - VIII ZR 101/04 -, zitiert nach juris. Dass hier bereits durch die geringe Flächenabweichung von 0,39 % (worauf 3,51 € der Gesamtmiete entfallen) eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs entstanden ist, hat die Kl. weder dargelegt noch ist dies den Fotos zu entnehmen, noch kann dies in Anbetracht dessen, dass es sich lediglich um den Balkon der Wohnung handelt, angenommen werden; vgl. KG, Beschluss vom 15.8.2005 - 8 U 81/05 -, zitiert nach juris. Aus den von der Kl. eingereichten Fotos wird vielmehr deutlich, dass auf dem Balkon weiterhin ein kleiner Tisch mit zwei Stühlen ausreichend Platz findet und dieser auch gut von zwei Personen genutzt werden kann, ohne dass beim Verlassen des Balkons die andere Person aufstehen muss.

Das LG Berlin hat durch Hinweisbeschluss vom 12. April 2019 - 66 S 14/19 - der Berufung der Kl. keine Erfolgsaussicht beigemessen und dazu aufgeführt:

„Das Amtsgericht hat die Klage auf Feststellung einer Mietminderung zu Recht abgewiesen. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen entsprechenden Anspruch aus § 536 Abs. 1 BGB i. V. m. § 256 Abs. 1 ZPO.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter für die Zeit, während der die Mietsache einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, nur einen angemessen herabgesetzten Mietzins zu entrichten. Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 bleibt dabei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht. Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass ein Mangel vorliegt, da nach dem Abschluss des Mietvertrages die Mietsache sich nach den Modernisierungsmaßnahmen unstreitig verändert hat.

Die Mängel berechtigen jedoch nicht zur Minderung, denn sie sind unerheblich. Unerheblich sind Mängel, die den Gebrauchswert der Wohnung nur geringfügig beeinträchtigen, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstoßen würde (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. § 536 Rn. 46 ff.). So kann es liegen, wenn die Abweichung objektiv geringfügig ist und nur das ästhetische Empfinden, nicht aber wesentlich die Brauchbarkeit stört (vgl. Häublein in MüKo, 7. Aufl. § 536, Rn. 21). Dies ist vorliegend der Fall. Im Einzelnen:

Die nachträgliche Verschattung der Wohnung aufgrund der oberhalb des Balkons errichteten Dachterrasse bzw. der Schießscharteneffekt durch die 14 cm breite Dämmung stellen allenfalls einen solchen unerheblichen Mangel dar.

Die starke Verdunkelung des Wohnzimmers kann zwar grundsätzlich eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung begründen. Wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, ist die Wohnung ‚immer noch recht hell‘. Das große Wohnzimmer verfügt über drei Fenster, von denen keines von den Terrassen tangiert wird. Nichts anderes folgt aus dem Vortrag der Kl., sie müsse in der dunklen Jahreszeit das Licht am Morgen länger angeschaltet lassen und am Abend früher einschalten. Dieser Vortrag ist gänzlich pauschal und einer Beweiserhebung nicht zugänglich. Selbst die Kl. trägt nicht vor, das Zimmer sei nur mit eingeschalteter Lichtquelle tatsächlich nutzbar. Für die weitere Behauptung der Kl., das Schlafzimmer und die Küche seien deutlich verschattet, hat die Kl. nunmehr zwar Fotos eingereicht. Diese belegen ihr Vorbringen jedoch nicht. Die Schwarz-Weiß-Abzüge sind, soweit sie nicht den Balkon, das Wohnzimmer und die Abkofferung betreffen, völlig undeutlich und lassen keinerlei Rückschlüsse auf die gerügte Situation zu. Welches Fenster dort abgebildet ist, erschließt sich nicht; eine Küche vermag die Kammer auf den Fotoausdrucken nicht zu erkennen.

Nicht zu beanstanden sind die Ausführungen des Amtsgerichts zur Nichterheblichkeit der Verkleinerung der Balkonfläche. Nach ständiger Rechtsprechung wird ein erheblicher Mangel bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % der Wohnungsgröße indiziert (BGH, Urteil vom 28.9.2005 - VIII ZR 101/04, zitiert nach juris). Dies schließt allerdings nicht aus, dass im Einzelfall schon bei geringeren Abweichungen die Erheblichkeitsschwelle überschritten wird. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Denn nach dem eigenen Vortrag der Kl. hat sich die Fläche des Balkons nur um 0,75 m2 verkleinert, was einem Anteil von 1,57 % der Gesamtwohnfläche von 47,87 m2 entspricht. Durch die Verkleinerung des Balkons wird auch nicht dessen Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in nicht unerheblicher Weise gemindert. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Schließlich ist es nicht ersichtlich, inwieweit durch die Dämmung der Zugang zum Balkon verkleinert worden wäre, da die Balkontür, wie aus den zur Akte gereichten Fotos ersichtlich, in das Wohnzimmer hinein öffnet.

Schließlich folgt auch aus der an der Decke des Schlafzimmers angebrachten Verkofferung keine erhebliche Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Selbst wenn die Verkofferung einen Streifen von 80 cm betreffen sollte, ist sie doch nur ca. 10 cm breit. Die von der Kl. geltend gemachte Störung des bloßen ästhetischen Empfindens reicht nicht für die Erheblichkeit des Mangels aus. Es ist für die Kammer ebenfalls nicht nachvollziehbar, warum sich durch die Verkofferung die Durchführung von Schönheitsreparaturen wesentlich erschweren sollte. Dass eine gerade Fläche leichter malermäßig instand zu setzen sei, ist in dieser Form bereits nicht zutreffend, macht den Mangel im Übrigen auch nicht zu einem erheblichen.“

Das LG Berlin hat durch Beschluss vom 13. Mai 2019 die Berufung der Kl. endgültig zurückgewiesen und zur Begründung auf den Hinweisbeschluss vom 12. April 2019 verwiesen.

Wird ein ursprünglich nicht überdachter Balkon durch die Errichtung eines Balkons bzw. einer Dachterrasse für eine darüber liegende Dachgeschosswohnung überdacht, liegt darin nicht automatisch ein zur Mietminderung berechtigender Mangel wegen angeblicher Verschattung. Es spricht sogar einiges dafür, dass sich die Überdachung als sommerlicher Wärmeschutz sogar gebrauchswerterhöhend auswirkt. Soweit sich aufgrund einer Fassadendämmung die Balkonfläche verkleinert und die Fassade im Verhältnis zu den Fenstern etwas weiter herausragt, liegt hierin allenfalls eine nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, welche den Mieter nicht zur Minderung berechtigt.

Die Parteien streiten um die Berechtigung einer Mietminderung. Die beklagte Vermieterin kündigte 2015 Modernisierungsmaßnahmen an, denen die Klägerin widersprach. In der Folge schlossen die Parteien vor dem AG einen Vergleich. Darin verpflichtete sich die Klägerin zur Duldung der Modernisierung und die Beklagten zu Ausgleichszahlungen für die Zeit der Bauarbeiten. In der Folge ließ die Beklagte die Fassade dämmen und baute das Dachgeschoss im 6. und 7. OG aus. In diesem Zusammenhang ließ sie über dem Balkon der Klägerin Dachterrassen errichten. Die Klägerin behauptet, dass durch die Dämmung und den im 6. OG angebrachten Balkon ihr Balkon, das Schlafzimmer, die Küche und teilweise das Wohnzimmer deutlich verschattet würden. Zudem sei ihr Balkon durch die Fassadendämmung um ca. 0,75 m2 kleiner als zuvor, weshalb sie eine Dauerminderung um 10 % verlangt.

Das Amtsgericht weist die Klage der Mieterin ab. Grundsätzlich stehe allerdings der zwischen den Parteien geschlossene Vergleich dem Minderungsverlangen der Klägerin nicht entgegen. Jedoch sei der Mietzins nicht gemindert, weil allenfalls eine nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung vorliege, die nicht zur Minderung berechtige (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Hinsichtlich der geltend gemachten Verschattung der Wohnung einschließlich eines sog. Schießscharteneffekts habe die Klägerin schon das Vorliegen eines minderungsrelevanten Mangels nicht hinreichend vorgetragen. Unstreitig liege die Wohnung im 5. OG mit süd- bzw. südöstlicher Ausrichtung der Fensterflächen; die Klägerin gestehe zu, dass die Wohnung „immer noch recht hell“ ist. Dieser Eindruck werde durch die zu den Akten gereichten Fotos vom großen Wohnzimmer, das über drei Fenster verfüge, von denen keines von den Terrassen tangiert werde, bestätigt; allein die Balkontür gehe zu der überdachten Fläche hinaus. Fotos, aus denen sich eine (relevante) Verschattung des weiteren Raumes (Schlafzimmer) und der Küche sowie der behauptete Schießscharteneffekt ergeben könnten, habe die Klägerin trotz eines entsprechenden Hinweises in der mündlichen Verhandlung nicht eingereicht. Angesichts einer Dämmstärke von lediglich 14 cm in Relation zu der Größe der Fenster lasse sich auch kein Schießscharteneffekt erkennen. Auch stehe aufgrund der je nach Jahreszeit variierenden Sonnenhöchststände gerade in den lichtärmeren Zeiten Frühjahr, Herbst und Winter die Sonne ohnehin nicht so hoch, als dass der über der Wohnung der Klägerin liegende Balkon zu einer (relevanten) Verschattung führen würde, während sich im Sommer die Überdachung als sommerlicher Wärmeschutz sogar gebrauchswerterhöhend auswirke.

Auch die aufgrund der Fassadendämmung verkleinerte Fläche des Balkons führe, weil nur unerheblich, zu keiner Minderung. Die Balkonfläche habe sich um 0,75 m2 verkleinert, was einem Anteil von 1,57 % der Gesamtwohnfläche von 47,87 m2 entspreche. Nach ständiger Rechtsprechung stelle aber erst eine Flächenabweichung von mehr als 10 % einen erheblichen, zur Minderung berechtigenden Mangel dar. Aus den von der Klägerin eingereichten Fotos werde vielmehr deutlich, dass auf dem Balkon weiterhin ein kleiner Tisch mit zwei Stühlen ausreichend Platz finde und dieser auch gut von zwei Personen genutzt werden könne, ohne dass beim Verlassen des Balkons die andere Person aufstehen müsse.

Das LG Berlin hat durch Hinweisbeschluss vom 12. April 2019 - 66 S 14/19 - der Berufung der Klägerin keine Erfolgsaussicht beigemessen. Das AG habe die Klage zu Recht abgewiesen. Die ins Felde geführten Mängel berechtigten nicht zur Minderung, denn sie seien unerheblich. Durch Beschluss vom 13. Mai 2019 wurde die Berufung der Klägerin endgültig zurückgewiesen.