Mietminderung wegen erheblicher Verschattung und Verdunkelung des Wohnraums durch heranrückenden Neubau

Die erhebliche Verschattung und Verdunkelung einer Mietwohnung infolge eines heranrückenden Neubaus im Innenhof stellt einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung von 5 % rechtfertigt.

Die Parteien streiten um Feststellung einer Mietminderung wegen vermeintlicher Verschattung und Verdunkelung ihrer Wohnung nach Errichtung eines weiteren Gebäudes vor dem Balkon bzw. der Loggia ihrer Wohnung. Das AG hat der Klage überwiegend stattgegeben und festgestellt, dass die monatliche Bruttomiete wegen der durch den Neubau im Innenhof der Wohnanlage einhergehenden Verschattung und Verdunkelung um 5 % herabgesetzt ist. Hinsichtlich einer höheren Mietminderung hat das AG die Klage abgewiesen. Die Versorgung des Wohnzimmers und des Balkons der von der Kl. bewohnten Wohnung mit natürlichem Sonnenlicht von außen für mehrere Stunden des Tages sei bei Anmietung prägend für den Nutzwert des Wohnzimmers und des Balkons gewesen und diese den Nutzwert prägende Versorgung mit natürlichem Sonnenlicht sei seit Errichtung des gegenüberliegenden Anbaus so stark zurückgegangen, dass eine im Vergleich zum früheren Zustand deutlich wahrnehmbare, wesentliche Verschattung und Verdunkelung des Wohnzimmers und des Balkons eingetreten sei. Dem von der Bekl. gegenbeweislich angebotenen Sachverständigenbeweis sei nicht nachzugehen gewesen Zu den Lichtverhältnissen vor Errichtung des Anbaus könne ein Sachverständiger mangels geeigneter Anknüpfungstatsachen rückblickend keine Feststellungen treffen. Die isolierte Feststellung der gegenwärtigen Lichtverhältnisse hingegen wäre für die hier allein maßgebliche Vergleichsbetrachtung zeitlich vor und nach dem Anbau unerheblich, da die Feststellung des Status quo keine vergleichende Bewertung der jeweils wahrnehmbaren Lichtverhältnisse zuließe. Insofern sei unerheblich, für wie viele Stunden genau der Balkon und das Wohnzimmer von Sonne beschienen waren bzw. seit Errichtung des Anbaus sind und ob eine Birke in Entfernung zum Balkon vorhanden gewesen sei und inwieweit diese Schatten geworfen habe. Selbiges gelte für den Fliederbusch.

Das Berufungsgericht hat auf Grundlage eines Beweisbeschlusses vom 27.1.2025 Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zu der Behauptung der Bekl.seite, es sei zu keiner Beeinträchtigung der Lichtverhältnisse auf dem Balkon und in dem sich an den Balkon anschließenden (als Wohnzimmer genutzten) Zimmer der Wohnung durch die nachträgliche Bebauung eines mehrgeschossigen Anbaus im Jahr 2020 im Innenhof der gegenständlichen Wohnung gekommen. Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht der Klage teilweise stattgegeben und festgestellt, dass die monatliche Bruttomiete für die streitgegenständliche Wohnung H. W., H. wegen der durch den Neubau im Innenhof der Wohnanlage einhergehenden Verschattung und Verdunkelung seit Februar 2021 um 5 % herabgesetzt ist.

So folgt das Berufungsgericht dem Amtsgericht darin, dass die Mietwohnung zum entscheidungserheblichen Zeitpunkt jedenfalls seit Februar 2021 einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB aufweist, welcher ihre Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB erheblich mindert.

Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Dabei hat das Berufungsgericht gem. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten.

a) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Beweiswürdigung des Amtsgerichts in Hinblick auf die Angaben der persönlich gehörten Kl. und der Zeugen S, R1 und S1 nicht zu beanstanden. Hiergegen richtet sich die Berufung im Einzelnen auch nicht.

b) Das Beweisergebnis wird auch nicht erschüttert durch ein gegenbeweislich eingeholtes Sachverständigengutachten.

(1) Das Berufungsgericht folgt dem Amtsgericht zwar nicht in seiner Einschätzung, ein - von der Bekl.seite gegenbeweislich angebotenes - Sachverständigengutachten sei nicht einzuholen. Das Amtsgericht hat die Einholung eines solchen Gutachtens abgelehnt mit dem Verweis auf die fehlende Eignung eines solchen Sachverständigengutachtens und auf die fehlende Entscheidungserheblichkeit. Zudem sei der Beweisantrag zu spät erfolgt.

Dem schließt sich das Berufungsgericht indes nicht an. Das Beweisangebot der Bekl.seite ist nicht verspätet. […]

(2) Allerdings konnte das - insofern vom Berufungsgericht mit Beweisbeschluss vom 27.1.2025 - eingeholte schriftliche Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. U. K. vom 5.8.2025 das Beweisergebnis nicht erschüttern.

Das Gutachten wurde zum Beweis der Tatsache eingeholt, dass es zu keiner Beeinträchtigung der Lichtverhältnisse auf dem Balkon und in dem sich an den Balkon anschließenden (als Wohnzimmer genutzten) Zimmer der Wohnung (Erdgeschoss links), durch die nachträgliche Bebauung eines mehrgeschossigen Anbaus im Jahr 2020 im Innenhof der gegenständlichen Wohnung gekommen sei.

Zur Führung eines solchen Gegenbeweises ist das Sachverständigengutachten bereits unergiebig geblieben.

So stellte der Sachverständige Dipl.-Ing. U. K. fest, „dass es über das gesamte Jahr zu erheblichen (i.S.v. eindeutig messbaren und damit auch spürbaren/wahrnehmbaren und nicht nur geringfügigen) Besonnungsabnahmen des untersuchten Wohnraumes und der Loggia kommt. Insbesondere in den Wintermonaten kann über einen längeren Zeitraum keine direkte Besonnung mehr verzeichnet werden. In den Sommermonaten kommt es zwar zu Abnahmen, jedoch verbleibt eine Besonnung von vier bis fünf Stunden am Tag.

Bei der Untersuchung der Belichtung zeigt sich ebenfalls eine erhebliche und damit spürbare Abnahme der Raumhelligkeit durch den Neubau. Der Helligkeitsverlust konnte in allen untersuchten Varianten festgestellt werden - unabhängig von Möblierung oder Vegetationsbestand.“ (Gutachten vom 5.8.2025, S. 97)

(aa) Das Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen des als Diplom-Ingenieur qualifizierten und auf Verschattungsgutachten spezialisierten Sachverständigen. Das Gutachten ist in sich schlüssig und nachvollziehbar. Es sind insbesondere keine logischen Brüche oder Widersprüche ersichtlich.

Der Sachverständige untersucht in seinem Gutachten sowohl die Besonnungsdauer als auch die Tageslichtversorgung jeweils in einem Vergleich des Zustandes vor dem Neubau mit dem Ist-Zustand.

Bei der Betrachtung der Besonnungsdauer orientiert sich der Sachverständige zunächst an den Empfehlungen der DIN EN 17037 und ergänzt diese um eine Ganzjahresbetrachtung der Besonnungsdauer in einem Vorher-Nachher-Vergleich, sowie anhand von gerenderten Schattenverläufen und Sonnenstrahlenanalysen, ebenfalls im Vorher-Nachher-Vergleich. Untersuchungsgegenstand ist dabei jeweils die Besonnung des Innenraums (Wohnzimmer) sowie der Loggia.

Für die Berechnung der Raumhelligkeit berechnet der Sachverständige einen Tageslichtquotienten unter Berücksichtigung der tatsächlichen Fenstertransmissionsgrade und Reflexion von Materialien (Boden, Decke, Wände, Außenwände etc.) auf Grundlage der vor Ort am 18.2.2025 festgestellten Situation. Dabei werden drei verschiedene Varianten simuliert (Gebäudekörper, möblierter Gebäudekörper und möblierter Gebäudekörper mit Vegetation).

Als Anknüpfungspunkte dienten dem Sachverständigen die bei der Ortsbegehung am 18.2.2025 erfassten Raumgeometrien des Wohnzimmers, der Loggia, sowie der Gebäudeabstände und die bei der Ortsbegehung dokumentieren Oberflächenmaterialien, Möblierung, Bepflanzung und Wanddekoration. Im Übrigen legte der Sachverständige Luftbilder mit Stand 2018 und 2022 aus dem Geoportal der Freien und Hansestadt Hamburg, sowie von der Bekl. bereitgestellte Schnitte und Ansichten des Neubaus im Maßstab 1 : 50, sowie einen Lageplan im Maßstab 1 : 200 zugrunde.

Der vom Sachverständigen simulierte Vergleich der Besonnung ergab für das Winterhalbjahr eine Abnahme der Besonnung um 99,5 % und für das Sommerhalbjahr von 47,8 % (Gutachten vom 5.8.2025, S. 18, 21). Für den Vergleich des Schattenverlaufs wird auf die gerenderten Simulationen auf den Seiten 20 bis 85 des Gutachtens verwiesen. Bei der Tageslichtquotientberechnung für das Wohnzimmer konnte in allen untersuchten Varianten - unabhängig von Möblierung und Vegetationsbestand - ein Helligkeitsverlust festgestellt werden (vgl. insbesondere für Variante 3 - möblierter Gebäudekörper mit Vegetation - S. 93 des Gutachtens).

Soweit die Bekl.seite beanstandet, der Sachverständige habe offensichtlich rechtliche Schlüsse aus verwaltungsrechtlichen Urteilen gezogen, so bezieht sich dies wohl auf die Ausführungen des Sachverständigen auf Seite 16 des Gutachtens vom 5.8.2025. Dort führt der Sachverständige aus, dass eine natürliche, laubabhängige Verschattung nicht mit einer Verschattung durch einen Gebäudekörper zu vergleichen sei und bezieht sich dabei auf einen Beschluss des Hamburgischen Oberverwaltungsgerichts. Diese Ausführungen haben erkennbar keinerlei Auswirkungen auf die Feststellungen des Sachverständigen, sondern sind lediglich unterstützend angeführt. Der Umstand, dass die Vegetation nicht maßgeblich bei der Simulation der Besonnung berücksichtigt wurde, folgt vielmehr unmittelbar der vom Sachverständigen angeführten DIN EN 17037. Zudem findet die Vegetation in der - ebenfalls vom Sachverständigen zugrunde gelegten - Simulation des Schattenverlaufs Berücksichtigung, wie auch in der Berechnung des Tageslichtquotienten.

bb) Auf Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen ist weder der Beweis einer wahrnehmbaren, wesentlichen Verschattung und Verdunkelung des Wohnzimmers und des Balkons in dem Sinne erschüttert, dass eine solche Verschattung oder Verdunkelung gar nicht eingetreten ist, noch lassen die - insoweit von der Bekl. zueigen gemachten - Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. U. K. Rückschluss auf eine geringere Verdunkelungswirkung zu, die durchgreifende Zweifel an der vom Amtsgericht festgestellten Minderungsquote von 5 % begründen könnten.

Dabei verkennt das Berufungsgericht nicht, dass der Sachverständige Dipl.-Ing. U. K. selbst festgestellt hat, dass „der untersuchte Wohnraum, verglichen mit den Empfehlungen der DIN 5034 und der DIN EN 17037, bereits in der Ausgangssituation nur geringfügig belichtet“ war (Gutachten vom 5.8.2025, S. 97). Dies führt aber weder zu der Annahme, dass die Versorgung des Wohnzimmers mit natürlichem Sonnenlicht von außen bei Anmietung gar nicht prägend für den Nutzwert gewesen sei, noch zur Schätzung einer geringeren Minderungsquote.

So kommt es zunächst nicht maßgeblich darauf an, dass bereits in der Ausgangssituation die Empfehlungen der maßgeblichen DIN-Normen nicht eingehalten wurden. Auch wenn die Raumhelligkeit im Wohnzimmer bereits vor Errichtung des Neubaus aufgrund der Loggia, sowie der „ungünstigen Raumgeometrie“ insgesamt als gering einzustufen war, so folgt daraus nicht, dass eine weitere Reduzierung der Raumhelligkeit anstandslos hinzunehmen wäre. Im Gegenteil ist das Berufungsgericht der Ansicht, dass sich - bei bereits ungünstigen Lichtverhältnissen - eine weitere Reduktion der verbleibenden Belichtung umso drastischer auswirken kann. Anders als bei einer bereits anfangs gut belichteten Wohnung besteht hier geringere Toleranz bis zu dem relativen Punkt, ab welchem die Abnahme der Belichtungssituation als besonders spürbar wahrgenommen werden kann. So stellt der Sachverständige vorliegend auch für das Wohnzimmer ausdrücklich und überzeugend fest, dass der Vergleich zwischen der Ausgangssituation (ohne Neubau) und dem Ist-Zustand (mit Neubau) eine deutliche zusätzliche Reduktion der Raumhelligkeit zeigt (Gutachten vom 5.8.2025, S. 96). Besonders anschaulich wird dies an den simulierten Darstellungen der Belichtungssituation des möblierten Gebäudekörpers mit Vegetation im Vergleich auf S. 93 des Gutachtens. Während ursprünglich vor dem Neubau Lux-Werte von bis zu 80 lx erreicht wurden, liegt die Spitze im Ist-Zustand mit Neubau lediglich noch bei 45 lx.

Aus dem gleichen Grund rechtfertigen auch die vom Sachverständigen getroffenen Feststellungen zu Besonnungsdauer und Schattenverlauf der Loggia, bzw. der Fensterlaibungsinnenseite keine niedrigere Minderungsquote. Zwar gilt auch hier, dass die Besonnungsdauer bereits vor der Errichtung des Neubaus relativ gering war; so betrug diese im Winterhalbjahr in der Spitze 148 min./Tag und im Sommerhalbjahr 258 min./Tag.

Allerdings zeigt diese Übersicht bereits den deutlichen Einfluss des Neubaus auf die Belichtungsdauer auch in absoluten Zahlen. Während im Winterhalbjahr nach Errichtung des Neubaus weitgehend gar keine Besonnung mehr stattfindet (mit Ausnahme von 7 min. zum Stichtag 20.3.), reduzieren sich die absoluten Zahlen auch im Sommerhalbjahr deutlich.

Es folgt aus der geringen Besonnungsdauer bereits im Stadium vor dem Neubau keinesfalls, dass deshalb die Veränderung weniger spürbar wäre. Im Gegenteil gilt - wie bereits bei der Belichtungssituation - dass bei nur geringer Besonnungsdauer, die Reduzierung dieser wenigen Stunden umso stärker gespürt wird, als wenn aufgrund bereits erheblicher Anfangsbesonnungsdauer auch im Istzustand noch eine erheblich Besonnungsdauer verbleibt. Dies gilt insbesondere in Bezug auf den nahezu vollständigen Wegfall der Besonnung im Winterhalbjahr. Aus dem simulierten Vergleich der Besonnungsdauer in Vorher- und Istzustand folgt hier eine Abnahme der Besonnungsdauer der Loggia im Winterhalbjahr von 99,5 % und im Sommerhalbjahr jedenfalls von 47,8 % (Gutachten vom 5.8.2025, S. 18, 21).

Das LG Berlin hatte die nachträgliche Verschattung einer Wohnung durch heranrückenden Neubau als unerheblichen Mangel angesehen (GE 2025, 1249). Das LG Hamburg ist – auch und gerade für eine Erdgeschosswohnung mit ungünstigen Lichtverhältnissen – anderer Auffassung.

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung beklagte nach Errichtung eines Neubaus im Innenhof eine erhebliche Verschattung. Das Amtsgericht hielt nach Zeugenaussagen eine Mietminderung von 5 % für gerechtfertigt. Den von der Beklagten gegenbeweislich angebotenen Sachverständigenbeweis hielt es für ungeeignet, weil dadurch die Lichtverhältnisse vor Errichtung des Anbaus nicht festgestellt werden könnten. Die Berufung der Vermieterin war ohne Erfolg.

Das Landgericht Hamburg stellte zunächst fest, dass die Berufung zulässig sei. Die erforderliche Beschwer sei erreicht, weil diese sich nach dem 36- fachen des monatlichen Minderungsbetrages bemesse. Das Amtsgericht habe zwar zu Unrecht die Einholung eines Sachverständigengutachtens abgelehnt. Das im Berufungsverfahren von der Kammer eingeholte Gutachten eines Diplomingenieurs, der auf Verschattungsgutachten spezialisiert sei, habe jedoch ebenfalls eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit bestätigt. Der Sachverständige habe in seinem Gutachten sowohl die Besonnungsdauer als auch die Tageslichtversorgung in einem Vergleich des Ist-Zustands mit dem Zustand vor der Bebauung untersucht. Danach sei eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit festzustellen. Das gelte auch für die Wohnung der Klägerin mit an sich ungünstigen Lichtverhältnissen, bei der sich eine weitere Reduktion umso drastischer auswirke.

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige hatte die einschlägige DIN herangezogen, die mit Computer aus Rohdaten erstellten (gerenderten) Werte für die Besonnungsdauer und die Tageslichtversorgung ermittelt und dabei die Fenstertransmissionsgrade berücksichtigt sowie Luftbilder und Bauzeichnungen. Das Urteil legt im Einzelnen dar, welche Prüfungsmaßstäbe ein Sachverständiger in solchen Fällen anzulegen hat.