Mietminderung wegen einer Besorgnis der Gesundheitsgefahr durch Legionel-lenbefall

Die berechtigte Befürchtung, der Legionellenbefall des Trinkwassers stelle eine Gesundheitsgefahr dar, rechtfertigt eine Minderung der Miete um 10 %. Eine darüber hinausgehende Minderung wäre nur dann berechtigt, wenn der Legionellenbefall eine tatsächliche Gefahr für die Gesundheit darstellen würde.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangen von der Bekl. die Rückzahlung eines Teils der von ihnen gezahlten Miete. Seit 2014 hat die Bekl. die Kl. immer wieder darüber informiert, dass bei einer Untersuchung der Trinkwasserversorgungsanlage auf Legionellen der technische Maßnahmewert der Trinkwasserverordnung überschritten worden sei. Die maximal in der gesamten Trinkwasserversorgungsanlage gemessene Konzentration von Legionellen lag nach den Mitteilungen der Bekl. bei Werten zwischen 700 KBE/100 ml und 11.800 KBE/100 ml. Daher bat die Bekl. die Kl. um vorbeugende Maßnahmen. Sie sollten Tätigkeiten, bei denen Warmwasser fein zerstäubt wird, vermeiden, das Wasser vor dem Duschen ablaufen lassen und Duschköpfe und -schläuche regelmäßig entkalken. Mit Schreiben vom 16.9.2020 kündigte die Bekl. den Einbau eines Sterilfilters für die Dusche an.

Mit Schreiben vom 18.8.2021 forderten die Prozessbevollmächtigten der Kl. die Bekl. auf, eine Minderung der Miete in Höhe von 25 % zu bestätigen, da der Gebrauch der Mietsache allein durch die Überschreitung des technischen Maßnahmewertes der Trinkwasserverordnung und die damit verbundene Besorgnis einer Gesundheitsgefährdung nicht unerheblich beeinträchtigt sei. Die Feststellung eines tatsächlichen Schadenseintritts oder einer unmittelbar bevorstehenden Schädigung sei nicht erforderlich.

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

1. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 2.181,67 € aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1, 536 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB. Ein weitergehender Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 5.945,56 € steht den Kl. allerdings unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

a) Den Mietzahlungen der Kl. fehlte teilweise der Rechtsgrund, weil die Miete im Zeitraum vom 1.5.2018 bis 31.8.2021 nach §§ 536 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB um 10 % gemindert gewesen ist.

aa) Die Mietwohnung der Kl. hat seit dem 1.5.2018 einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert.

Ein Mangel einer Mietwohnung, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand. Maßstab für diese Beurteilung sind in erster Linie die Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Fehlt es an Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, schuldet der Vermieter eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck - hier die Nutzung als Wohnung - eignet und die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 7.7.2010 - VIII ZR 85/09 -, GE 2010, 1110, juris).

Für die Annahme eines Mangels genügt es außerdem, wenn die Mietsache nur in Befürchtung einer Gefahr benutzt werden kann, die vermöge des Zustandes der Sache den Eintritt eines Schadens erwarten lässt (BGH, Urteil vom 7.6.2006 - XII ZR 34/04 -, GE 2006, 967, juris; Staudinger/V. Emmerich [2021] BGB § 536 Rn. 10). Für die Feststellung eines Mangels der Mietsache kommt es demnach nicht darauf an, ob die Nutzung der Trinkwasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hat, wie etwa bei der Überschreitung eines durch Richtlinien oder Verordnungen aufgestellten - für die vorliegende Belastung mit Legionellen allerdings nicht festgelegten - Grenzwertes. Vielmehr genügt, dass eine solche Gefährdung nicht ausgeschlossen werden kann. Ausreichend ist demnach bereits die sich aus dem Überschreiten des technischen Maßnahmewertes nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung in Höhe von 100 KBE/100 ml ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter. Diese zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis entfällt nicht, bevor der Mieter wegen der von ihm zu besorgenden Gesundheitsgefahren nachvollziehbar entwarnt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 17.6.2021 - 67 S 17/21 -, juris; AG Mitte, Urteil vom 30.6.2021 - 123 C 165/20 -, juris; AG Köln, Urteil vom 15.5.2019 - 201 C 177/17 -, juris; BeckOK MietR/Gras, 27. Ed. 1.2.2022, BGB § 535 Rn. 4705; Staudinger/V. Emmerich [2021] BGB § 536 Rn. 29).

Ausgehend von diesen Grundsätzen konnte die Wasserversorgung in der Wohnung der Kl. nur in der hinreichenden Besorgnis von Gesundheitsgefahren genutzt werden und war der Mietgebrauch hierdurch nicht unerheblich beeinträchtigt, weil der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung seit dem 1.5.2018 wiederholt und teilweise erheblich überschritten wurde. Denn die Bekl. informierte die Kl. mit Schreiben vom 4.4.2019, 8.8.2019, 11.11.2019, 13.2.2020, 20.5.2020, 16.9.2020, 6.11.2020 und 13.8.2021 über in der Trinkwasserversorgungsanlage gemessene Werte von jeweils mindestens 700 KBE/100 ml, wobei die Konzentration von Legionellen nach dem Inhalt des Schreibens vom 16.9.2020 zwischenzeitlich sogar den - offenbar auch nach Ansicht der Bekl. gesundheitsgefährdenden - Wert von 11.800 KBE/100 ml erreichte. Letztlich kommt es auf die Frage, ob eine Konzentration in gesundheitsgefährdender Höhe vorlag, allerdings nicht an, weil aus den vorgenannten Gründen bereits die latent befürchtete Gefahr die Wertschätzung und den ungestörten Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen kann, sofern es sich - wie hier - um eine begründete Gefahrbesorgnis handelt (AG Mitte, Urteil vom 30.6.2021 - 123 C 165/20 -, juris; vgl. auch OLG Hamm, Urteil vom 13.2.2002 - 30 U 20/01 -, juris; Staudinger/V. Emmerich [2021] BGB § 536 Rn. 10). Darüber hinaus haben die von der Bekl. unternommenen Abhilfemaßnahmen bislang auch keine nachhaltige Reduzierung der Konzentration von Legionellen in der Trinkwasserversorgungsanlage gezeigt. Die im Auftrag der Bekl. ermittelten und von ihr mitgeteilten Werte unterliegen vielmehr bereits seit dem 1.5.2018, mithin seit nahezu vier Jahren erheblichen Schwankungen. Auch nachdem die Bekl. die Kl. mit Schreiben vom 6.11.2020 und 13.8.2021 über - im Vergleich zu der mit Schreiben vom 16.9.2020 mitgeteilten Untersuchung - geringere Werte in Höhe von 800 KBE/100 ml bzw. 700 KBE/100 ml informiert hat, kam es nach dem Vortrag der Bekl. bei den aktuellen Messungen vom 21.10.2021 und 24.1.2022 erneut zu Werten von bis zu 2.400 KBE/100 ml. Schließlich ist auch zu berücksichtigen, dass die Kl. nach den Empfehlungen der Bekl. seit nahezu vier Jahren nicht unerhebliche vorbeugende Maßnahmen zur Vermeidung von Gesundheitsgefahren zu beachten haben, nämlich die Vermeidung von Tätigkeiten, bei denen Warmwasser fein zerstäubt wird, das Ablaufenlassen von Wasser vor dem Duschen und die regelmäßige Reinigung von Duschköpfen und -schläuchen. Letztlich kündigte die Bekl. nach Feststellung der Konzentration von 11.800 KBE/100 ml auch den Einbau eines Sterilfilters für die Dusche an. Aus der Gesamtschau der vorgenannten Umstände ergibt sich demnach die begründete Besorgnis einer Gesundheitsgefährdung.

bb) Die Kl. hatten daher nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Höhe der Minderung ist aufgrund der Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Sie hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab. Die Ermittlung der Minderung unterliegt dabei der gerichtlichen Schätzung nach § 287 ZPO (BGH, Beschluss vom 16.10.2013 - XII ZR 64/12 -, GE 2013, 1582, juris).

Ausgehend hiervon hält das Gericht unter Berücksichtigung des Vorbringens der Parteien eine Minderung von 10 % der Grundmiete für die Wohnung für angemessen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 17.6.2021 - 67 S 17/21 -, GE 2021, 1194; AG Mitte, Urteil vom 30.6.2021 - 123 C 165/20 -, juris). Hierfür reicht es aus, dass seit dem 1.5.2018 wiederholt in der Trinkwasserversorgungsanlage eine den technischen Maßnahmewert überschreitende Legionellenbelastung festgestellt worden ist. Die zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis wäre allenfalls dann entfallen, wenn die Bekl. die Kl. ausdrücklich und durch signifikant von den Voruntersuchungen abweichende Testergebnisse entwarnt hätte (LG Berlin, Urteil vom 17.6.2021 - 67 S 17/21 -, GE 2021, 1194, juris), wofür hier keine Anhaltspunkte ersichtlich sind.

Eine weitergehende Minderung der Miete in Höhe von bis zu 25 %, wie von den Kl. geltend gemacht, könnte nach Ansicht des Gerichts allenfalls bei einer über die Gefahrbesorgnis hinausgehenden - von den Kl. nicht behaupteten - tatsächlichen Gesundheitsgefährdung oder Erkrankung infolge der Legionellenbelastung gerechtfertigt sein.

Die berechtigte Befürchtung, der Legionellenbefall des Trinkwassers stelle eine Gesundheitsgefahr dar, rechtfertigt eine Minderung der Miete um 10 %. Eine darüber hinausgehende Minderung wäre nur dann berechtigt, wenn der Legionellenbefall eine tatsächliche Gefahr für die Gesundheit darstellen würde.

Die Kläger verlangen von der Beklagten Teilmietrückzahlung. Seit 2014 hat die Beklagte die Kläger immer wieder darüber informiert, dass bei einer Legionellenuntersuchung des Trinkwassers der technische Maßnahmewert der TrinkwasserVO überschritten worden sei. Die maximal in der gesamten Trinkwasserversorgungsanlage gemessene Konzentration von Legionellen lag bei Werten zwischen 700 KBE/100 ml und 11.800 KBE/100 ml. Daher bat die Beklagte die Kläger um vorbeugende Maßnahmen. Sie sollten Tätigkeiten, bei denen Warmwasser fein zerstäubt wird, vermeiden, das Wasser vor dem Duschen ablaufen lassen und Duschköpfe und -schläuche regelmäßig entkalken. Mit Schreiben vom 16. September 2020 kündigte die Beklagte den Einbau eines Sterilfilters für die Dusche an. Mit Schreiben vom 18. August 2021 forderten die Kläger die Beklagte auf, eine Mietminderung von 25 % zu bestätigen, da der Mietgebrauch allein durch die Überschreitung des technischen Maßnahmewertes der Trinkwasserverordnung und die damit verbundene Besorgnis einer Gesundheitsgefährdung nicht unerheblich beeinträchtigt sei.

Das Gericht hat der Klage teilweise stattgegeben und eine Mietminderung um 10 % anerkannt. Den Anspruch auf Mietminderung um 25 % hat es abgelehnt, da zwar die Befürchtung einer Gesundheitsgefährdung berechtigt war, eine tatsächliche Gesundheitsgefährdung jedoch nicht bestand.

Für die Annahme eines Mangels genügt es, wenn die Mietsache nur mit der Befürchtung einer Gefahr benutzt werden kann. Es ist nicht erforderlich, dass die Nutzung der Trinkwasserversorgung zu einer tatsächlichen Gesundheitsgefährdung geführt hat. Da der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung in Höhe von 100 KBE/100 ml überschritten war, war die Befürchtung einer legionellenbedingten Gesundheitsgefahr berechtigt. Die Berechtigung zu der Befürchtung entfällt erst, wenn der Mieter nachvollziehbar entwarnt worden ist. Dabei hat das Gericht auch berücksichtigt, dass die Kläger nach den Empfehlungen der Beklagten seit nahezu vier Jahren nicht unerhebliche vorbeugende Maßnahmen zur Vermeidung von Gesundheitsgefahren zu beachten haben. Grundsätzlich ist der Mieter dafür beweispflichtig, dass eine Gesundheitsgefährdung vorliegt und diese auch erheblich ist. Werden die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenzen oder Richtwerte nicht überschritten, ist die Beeinträchtigung nach § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB „in der Regel“ nur als unwesentlich anzusehen. Aber auch die Sorge um die Gesundheit kann bereits eine ausreichende Beeinträchtigung darstellen, wenn diese berechtigt ist.