Mietminderung wegen durch Straßenarbeiten verursachten Lärms

1. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte - seien sie dauerhaft oder zeitlich begrenzt - begründen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

2. Öffentlich veranlasste Straßenbauarbeiten - noch dazu solche mit dem Ziel der Verkehrsberuhigung - in der Innenstadt, die zu zeitweilig erhöhten Lärmbelastungen führen, stellen jedenfalls dann, wenn sie sich in den üblichen Grenzen halten, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.

3. Eine einmalige Verspätung der Mietzahlung aufgrund unvollständiger Angabe der IBAN im Überweisungsverkehr erreicht nicht das für eine ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht.

4. Da der Bundesgerichtshof bereits 2015 entschieden hat, dass Lärmimmissionen aufgrund von Straßenbauarbeiten nicht zur Mietminderung berechtigen, rechtfertigt eine über ein Jahr lang dennoch vorgenommene Mietminderung zumindest eine ordentliche Kündigung, weil der Mieter bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen.

(Leitsätze der Redaktion)

II. 1. […] Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesem innegehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Die hilfsweise ausgesprochene - mit der Berufung allein verfolgte - fristgemäße Kündigung vom 11. Oktober 2016 hat das Mietverhältnis zum 31. Juli 2017 beendet, §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, 573c Abs. 1, 542 BGB.

Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

a) Der Bekl. hat seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, hier seine Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB.

In den Monaten von September 2015 bis September 2016 zahlte er an die Kl. eine um monatlich bis zu 20 % geminderte Miete, dies - nach dem außergerichtlichen Schriftverkehr der Parteien - gegen deren ausdrücklich erklärten Willen. Im Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung betrug der Mietrückstand 1.284,90 €, wobei in diesem Betrag die vollständige Miete für den Monat Oktober 2016 enthalten war, die der Bekl. erheblich verspätet zahlte.

Die Miete war nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen der Straßenarbeiten im Zusammenhang mit der Neugestaltung des Bereiches Neckar-/Isarstraße und der Bauarbeiten an der Treppe zum Kindl-Gelände gemindert, denn ein Mangel der Mietsache war nicht gegeben.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Ein Mangel der Mietsache ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die - als sog. Umweltfehler - von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. gefestigte Rspr. BGH, Urt. v. 29.4.2015 - VIII ZR 197/14, GE 2015, 849 = WuM 2015, 478, nach juris Rn. 18; Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, GE 2013, 261 = NJW 2013, 680, nach juris Rn. 8, m. z. w. N.).

aa) Umstände, die den Rückschluss zuließen, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrages hinsichtlich künftiger von Dritten verursachter Lärmbelästigungen den zur Zeit des Vertragsschlusses bestehenden Zustand für die gesamte Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages als unverändert bestehen bleibend wenigstens stillschweigend vereinbart, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Auch eine stillschweigend getroffene Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Eine Willensübereinstimmung kann nicht schon angenommen werden, wenn der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand - hier das Fehlen von in der Wohnung vernehmbarem Straßen- bzw. Baulärm - als für sich vorteilhaft wahrnimmt und sich gerade deshalb möglicherweise entscheidet, die Wohnung zu mieten. Zur konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung wird der Umstand nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont erkennen musste, §§ 133, 157 BGB, dass der Mieter diesen Umstand als maßgebliches Beschaffenheitskriterium ansieht und der Vermieter dem zustimmt. Eine - wie hier allenfalls - einseitig gebliebene Vorstellung des (beklagten) Mieters genügt für die Annahme einer konkludenten Vereinbarung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist, dass der Vermieter in irgendeiner Weise zustimmend reagiert (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015, aaO., juris Rn. 20; Urt. v. 19.12.2012, juris Rn. 10; Urt. v. 23.9.2009 - VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426 = WuM 2009, 659, nach juris Rn. 14).

bb) Die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks als Wohnung und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, führt ebenfalls nicht zur Annahme eines Mangels im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB.

Namentlich Straßenbauarbeiten - wie hier - in der Innenstadt Berlins, die zu zeitweilig erhöhten Lärmbelastungen führen, stellen jedenfalls dann, wenn sie sich - wie hier - in den üblichen Grenzen halten, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015, aaO., nach juris Rn. 33; Urt. v. 19.12.2012, aaO., nach juris Rn. 12).

cc) In der sog. „Bolzplatz-Entscheidung“ (VIII ZR 197/14, aaO.) hat der Bundesgerichtshof an der o. a. Rechtsprechung nicht nur ausdrücklich festgehalten und sie - anders als das Amtsgericht annimmt - nicht etwa auf dauerhafte Umfeldveränderungen beschränkt, sondern weitergehend fortentwickelt.

Der Bundesgerichtshof hat seine Entscheidung auf die lebensnahe Erkenntnis gestützt, dass bei Lärmimmissionen, die von öffentlichen Straßen oder von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, für beide Parteien offensichtlich und ihnen bekannt ist, dass der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen. Bei vernünftiger Betrachtung kann der Mieter regelmäßig nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger „Umweltbedingungen“ übernehmen will. Die Annahme einer so weitgehenden, vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung kommt allenfalls im Ausnahmefall in Betracht und bedarf konkreter - hier unstreitig nicht vorhandener - Anhaltspunkte (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015, aaO., juris Rn. 21), die den Rückschluss auf eine - wie auch sonst erforderliche - Willensbildung zulassen. Würde der Vermieter/Eigentümer die Wohnung selbst bewohnen, wäre er - in einem Fall wie dem hier gegebenen - den Umweltwirkungen ebenfalls ausgesetzt, ohne sie beeinflussen oder Ansprüche daraus herleiten zu können.

Im Bereich des Besitzschutzes nach §§ 858 ff. BGB in Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes ist seit langem anerkannt, dass der weite Begriff der Besitzstörung einer Begrenzung bedarf; entsprechende Anwendung finden die in § 906 BGB geregelten Maßstäbe. Anderenfalls würde die Rechtsposition des Besitzers weiter reichen als die des Eigentümers (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015, aaO., nach juris Rn. 43; Urt. v. 26.9.1975 - V ZR 204/73, MDR 1977, 128, juris Rn. 16; Urt. v. 29.10.1954 - V ZR 53/53, NJW 1955, 19, juris; OLG München, Urt. v. 21.1.1992 - 13 U 2289/91, WuM 1992, 238, juris Rn. 8; LG Berlin, Beschl. v. 16.9.2014 - 65 T 224/14, GE 2015, 595, juris Rn. 6; Beschl. v. 24.10.2014 - 63 S 203/14, GE 2014, 1589, juris Rn. 8; Joost in: MünchKommBGB, 5. Aufl., § 858 Rn. 5, m. w. N.; Gutzeit in: Staudinger, 2012, § 862 Rn. 2, m. w. N.; Fritzsche in: Beck’scher OKBGB; Bamberger/Roth, 38. Ed., Stand 1.2.2016, § 858 Rn. 21, beck-online; LG Berlin, Urt. v. 20.4.2016 - 65 S 424/15, GE 2016, 860, nach juris Rn. 13, m.w.N.).

Dem entspricht folgerichtig die Annahme, dass nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte - seien sie dauerhaft oder zeitlich begrenzt - grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel begründen, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich (im Sinne des § 906 BGB) hinnehmen muss (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015, aaO., nach juris Rn. 35).

Im Rahmen der Beantwortung der Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Wohnung nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach § 242 BGB gehört, ist daher zu berücksichtigen, wie weit die vom Vermieter vertraglich übernommene Gebrauchsgewährungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB reicht (vgl. im Einzelnen BGH, Urt. v. 29.4.2015, aaO., nach juris Rn. 36 ff.). Fehlen entgegenstehende Abreden, so nimmt der Mietgebrauch des Mieters an der Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks und Einwirkungen aus der Nachbarschaft einschließlich damit verbundener Veränderungsrisiken jedenfalls in dem Umfang teil, den der an § 906 BGB gebundene Vermieter angesichts des ihm danach billigerweise zuzumutenden Gebrauchsüberlassungsrisikos nicht beeinflussen kann (BGH, Urt. v. 29.4.2015, aaO., nach juris Rn. 43).

Die öffentlich veranlassten Bauarbeiten - nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. mit dem Ziel der Verkehrsberuhigung im Bereich der vom Bekl. innegehaltenen Wohnung - begründen unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe keinen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Auch der Bekl. trägt weder vor noch geht er davon aus, dass die damit verbundenen Lärmimmissionen - objektiv - vermeidbar wären und die üblichen Grenzen überschreiten mit der Folge, dass ein zeitgemäßes oder gesundheitlich unbedenkliches Wohnen nicht mehr möglich wäre. Dies gewährleisten im Zweifel die entsprechenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, auf deren Einhaltung der Vermieter hinzuwirken gegebenenfalls gehalten sein kann, um eine Minderung der Miete abzuwenden. Auch dafür ergeben sich hier keine Anhaltspunkte.

b) Im Ansatz zu Recht geht das Amtsgericht davon aus, dass die Feststellung des Zahlungsverzugs in der hier gegebenen Höhe allein - anders als der Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB - nicht ausreicht, die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen.

Zu beantworten ist vielmehr weitergehend die Frage, ob es sich um eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung handelt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist. Die Beantwortung der Frage ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die - nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - umfassend die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen hat. Sie entzieht sich einer Verallgemeinerung, denn die Vielgestaltigkeit der Lebenswirklichkeiten und möglichen, im Rahmen der wertenden Betrachtung zu beachtenden Geschehensabläufe und Zustände schließen eine solche - bei lebensnaher Betrachtung naheliegenderweise - aus (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.7.2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682, nach juris Rn. 9; Urt. v. 4.2.2015 - VIII ZR 175/14, WuM 2015, 152, nach juris Rn. 21; st. Rspr. der Kammer, vgl. LG Berlin, Beschl. v. 18.2.2015 - 65 S 527/14, GE 2015, 733, juris; Beschl. v. 23.10.2015 - 65 S 239/15, WuM 2016, 490, juris; Urt. v. 11.8.2016, WuM 2016, 736, juris; Urt. v. 8.6.2017 - 65 S 112/17, z. Veröff. vorgesehen).

aa) Die Pflichtverletzung des Bekl. ist nicht nur unerheblich. Das Amtsgericht geht zwar zutreffend davon aus, dass die einmalige Verspätung der Mietzahlung im Oktober 2016 unter den hier gegebenen Umständen nach den eingangs dargestellten Maßstäben als Pflichtverletzung nicht das erforderliche Gewicht erreicht; es handelt sich vielmehr um ein singulär gebliebenes Versehen der Großmutter des Bekl., deren etwaiges Verschulden der Bekl. sich allerdings nach § 278 BGB zurechnen lassen müsste. Soweit dies nicht regelmäßig geschieht und auch sonst keine besonderen Umstände dagegen sprechen, ist die einmalig fehlerhafte, das heißt - wie hier - unvollständige Angabe der IBAN im Überweisungsverkehr als eine Pflichtverletzung von geringerem Gewicht anzusehen; sie allein rechtfertigt nicht den Ausspruch einer Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Anders als das Amtsgericht meint, gilt diese Wertung nicht für die Mietrückstände, die infolge der über den Zeitraum September 2015 bis September 2016 erheblich unvollständigen Zahlungen entstanden sind. Die Pflichtverletzung stellt sich nicht deshalb als weniger gravierend dar, weil der Bekl. die Kl. über den Grund der Rückstände informiert hat bzw. für den Monat Februar 2016 die Miete vollständig gezahlt hat, weil kein Lärm auftrat.

Er hat damit keine Pflichten im Verhältnis zur Kl. erfüllt, sondern unter anderem seiner Wahrheitspflicht als Nebenpflicht aus dem Vertragsverhältnis bzw. den Anforderungen des § 536 Abs. 1 BGB genügt. Auf die Beurteilung der Verletzung seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB wirkt sich das nicht aus, denn diese wird davon nicht berührt. Der Zahlungsrückstand wird nicht geringer, wenn der Vermieter weiß, worauf er beruht oder der Einbehalt der Miete angekündigt wird. Hinzu kommt, was das Amtsgericht als Umstand unberücksichtigt lässt, dass die Kl. den Bekl. mehrfach zum Ausgleich der Mietrückstände aufgefordert hat, der Bekl. sich mit der Fortsetzung seines Zahlungsverhaltens über den Willen der Kl. hinweggesetzt hat.

bb) Zu Recht beanstandet die Kl. die Feststellungen des Amtsgerichts, mit denen es die Schuldhaftigkeit der Pflichtverletzung verneint, indem es einen unverschuldeten Rechtsirrtum des Bekl. annimmt. Im Ansatz zutreffend erkennt das Amtsgericht zwar die vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäbe, wendet sie aber fehlerhaft an.

Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig nur vor, wenn der Schuldner die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft hat und er bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (Urt. v. 11.4.2012 - XII ZR 48/10, WuM 2012, 323, nach juris Rn. 31; v. 12.7.2006 - X ZR 157/05, NJW 2006, 3271, nach juris Rn. 19; Urt. v. 4.7.2001 - VIII ZR 279/00, WM 2001, 2012, nach juris unter II 3 d; Urt. v. 28.6.1978 - VIII ZR 139/77, NJW 1978, 2148, nach juris unter I 3, Urt. v. 9.2.1951 - I ZR 35/50, NJW 1951, 398, nach juris). Nach ebenfalls gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelten diese strengen Anforderungen auch im Wohnraummietrecht, dies sowohl mit Blick auf die tatsächlichen Voraussetzungen einer Mietminderung als auch die rechtlichen, einschließlich des (angemessenen) Umfangs der eingetretenen Minderung (vgl. BGH, Urt. v. 11.7.2012 - VIII ZR 138/11, GE 2012, 1161 = WuM 2012, 499, nach juris Rn. 19; Urt. v. 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, GE 2007, 46 = NJW 2007, 428, nach juris Rn. 27 ff., m. w. N.).

Der Bundesgerichtshof hat bereits 2012 (vgl. BGH, Urt. v. 19.12.2012, aaO.) und 2015 (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015, aaO.) die hier gegenständlichen Fragestellungen zur Mietminderung bei Lärmimmissionen durch Dritte beantwortet. Soweit die Instanzgerichte - wie das Landgericht Berlin - der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht folgen, sind sie nach § 543 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO gehalten, die Revision zuzulassen, sofern nicht im Einzelfall eine Ausnahmesituation vorliegt, wie sie der Bundesgerichtshof in den vorgenannten Entscheidungen selbst für möglich gehalten hat.

Danach ist schon die Annahme des Amtsgerichts unzutreffend, dass eine schwierige, unübersichtliche Rechtslage vorliege. Hinzu kommt aber, dass der Bekl. nach den vorstehend dargestellten Grundsätzen sich allenfalls dann mit Erfolg auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen könnte, wenn er mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Das ist hier weder unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung bei Lärmimmissionen durch Dritte der Fall, noch dann, wenn die Annahme des Amtsgerichts zugrunde gelegt wird, die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin sei unübersichtlich. Gerade dann wäre der Bekl. gehalten gewesen, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und seinerseits eine gerichtliche Klärung herbeizuführen (vgl. BGH, Urt. v. 11.7.2012, aaO., nach juris Rn. 18 ff.). Nichts anderes gilt für die Bemessung der Höhe der eingetretenen Mietminderung.

cc) Die Gesamtbewertung der hier gegebenen Umstände trägt das berechtigte Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Bekl. hat über einen erheblichen Zeitraum seine Zahlungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB erheblich verletzt; Dauer und Höhe des Mietrückstandes rechtfertigten sogar den Ausspruch einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Pflichtverletzung erfolgte auch schuldhaft; soweit das Zahlungsverhalten auf der anwaltlichen Beratung beruhte, muss der Bekl. sich diese nach § 278 BGB zurechnen lassen. Die Reduzierung der Mietzahlungen in der Annahme, es sei eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB eingetreten, ist zumindest fahrlässig, § 276 Abs. 1 BGB.

Revision nicht zugelassen.

Öffentlich veranlasste Straßenbauarbeiten, die zu zeitweilig erhöhten Lärmbelastungen führen, berechtigen grundsätzlich nicht zur Mietminderung, sofern auch der Vermieter den Lärm ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss. Mindert der Mieter dennoch, rechtfertigt eine über ein Jahr lang vorgenommene Mietminderung zumindest eine ordentliche Kündigung. Eine einmalige Verspätung der Mietzahlung aufgrund unvollständiger Angabe der IBAN im Überweisungsverkehr reicht dagegen nicht.

Der Beklagte zahlte ein Jahr lang an die Klägerin eine um monatlich bis zu 20 % geminderte Miete; die Klägerin kündigte fristgemäß am 16. Oktober 2016. Zum Kündigungszeitpunkt betrug der Mietrückstand 1.284,90 €, wobei in diesem Betrag die vollständige Miete für den Monat Oktober 2016 enthalten war, die der Beklagte erheblich verspätet zahlte. Die Klägerin verlangte erfolgreich Räumung und Herausgabe.

Der Mieter habe seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Die Mietminderung wegen der Straßenbauarbeiten sei nicht berechtigt gewesen. Ob ein Mangel der Mietsache gegeben sei, richte sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die – als sogenannte Umweltfehler – von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen. Fehlten Vereinbarungen zur Beschaffenheit, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt. Anhaltspunkte dafür, dass – ausdrücklich oder stillschweigend – ein lärmfreier Zustand für die gesamte Mietdauer vereinbart gewesen sei, gebe es nicht. Dafür reiche es auch nicht, dass der Mieter bei Vertragsschluss keinen Straßen- bzw. Baulärm wahrgenommen und sich gerade deshalb für die Wohnung entschieden habe.

Namentlich Straßenbauarbeiten, die zu zeitweilig erhöhten Lärmbelastungen führen, stellten jedenfalls dann, wenn sie sich – wie hier – in den üblichen Grenzen halten, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Dies habe der BGH schon 2012 festgestellt und in seiner „Bolzplatz-Entscheidung“ (Urteil vom 29. April 2915 - VIII ZR 197/14, GE 2015, 849) daran nicht nur ausdrücklich festgehalten, sondern noch weitergehend fortentwickelt.

Der BGH habe seine Entscheidung darauf gestützt, dass bei Lärmimmissionen von öffentlichen Straßen oder Nachbargrundstücken für beide Parteien offensichtlich ist, dass der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen. Bei vernünftiger Betrachtung könne der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger „Umweltbedingungen“ übernehmen wolle.

Fehlten Beschaffenheitsvereinbarungen, nehme der Mietgebrauch des Mieters an der Situationsgebundenheit des Grundstücks und Einwirkungen aus der Nachbarschaft einschließlich damit verbundener Veränderungsrisiken jedenfalls in dem Umfang teil, dem auch ein Eigentümer ausgesetzt sei.

Öffentlich veranlasste Bauarbeiten begründen nach diesem Maßstab keinen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB.

Im Ansatz zu Recht sei das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Höhe des Zahlungsverzugs keine ordentliche Kündigung rechtfertige, zumal die einmalige Verspätung der Mietzahlung für Oktober 2016 ein singuläres Versehen aufgrund einer unvollständigen Angabe der IBAN im Überweisungsverkehr und nur als geringe Pflichtverletzung einzustufen sei.

Doch gelte diese Wertung nicht für die Mietrückstände, die infolge der Mietminderung über ein Jahr hin entstanden seien. Die Pflichtverletzung stelle sich nicht deshalb als weniger gravierend dar, weil der Beklagte die Klägerin über den Grund der Rückstände informiert bzw. für den Monat Februar 2016 die Miete vollständig gezahlt habe, weil kein Lärm auftrat. Der Zahlungsrückstand werde nicht geringer, wenn der Vermieter wisse, worauf er beruhe. Hinzu komme, dass die Klägerin den Beklagten mehrfach vergeblich zum Ausgleich der Mietrückstände aufgefordert habe.

Der Beklagte könne sich für seine Pflichtverletzung auch nicht auf unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liege nach – auch für das Wohnraummietrecht geltender – gefestigter Rechtsprechung des BGH regelmäßig nur vor, wenn der Schuldner die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft habe und er bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte.

Das Problem der Mietminderung bei Lärmimmissionen durch Dritte sei durch die Rechtsprechung des BGH gelöst. Aber selbst wenn man die (unzutreffende) Annahme des Amtsgerichts zugrunde lege, dass die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin zu der Frage „unübersichtlich“ sei, hätte der Beklagte erst recht die Miete unter Vorbehalt zahlen und seinerseits eine gerichtliche Klärung herbeiführen müssen.

Soweit das Zahlungsverhalten des Beklagten auf anwaltlicher Beratung beruhe, müsse er sich das zurechnen lassen.