Mietminderung wegen Baulärms vom Nachbargrundstück und Schließgeräuschen einer Hauseingangstür

1. Schließgeräusche bzw. Schließdefizite einer Hauseingangstür führen bei einer Wohnung, die nicht nahe an der Hauseingangstür liegt in der Regel nicht zu einer Mietminderung.

2. Bei von einem Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schmutzimmissionen trägt der Mieter die Darlegungs- und ggf. Beweislast für den Mangel als solchen und die Anknüpfungstatsachen für die eingetretene Mietminderung tragen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Feststellungen des Amtsgerichts, mit denen es den Eintritt einer weitergehenden Mietminderung und damit das Fehlen eines Rechtsgrundes für die Mietzahlungen der Kl. verneint, sind nicht zu beanstanden.

a) Die Voraussetzungen für eine weitergehende Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB wegen der Bauarbeiten auf dem benachbarten Grundstück im Zeitraum April 2019 bis zum Spätsommer 2019 sind nicht gegeben, für den Zeitraum über Ende 2020 hinaus nicht einmal vorgetragen.

Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein solcher Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (st. Rspr., vgl. BGH v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, GE 2013, 261 = juris Rn. 8; v. 29.4.2015 - VIII ZR 197/14, GE 2015, 849 = juris Rn. 18; v. 29.4.2020 - VIII ZR 31/18, GE 2020, 865 = juris Rn. 24 f.; jeweils m.w.N.).

Diese Grundsätze seiner Entscheidung zugrunde legend hat das Amtsgericht zwischen den Parteien getroffene Beschaffenheitsvereinbarungen (zu Recht) nicht feststellen können und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks der Räumlichkeiten als Wohnung und nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bestimmt.

Es hat die Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB für den Zeitraum ab April 2019 bis Ende 2020 bejaht.

Soweit die Kl. den ihnen zugesprochenen Betrag der Höhe nach beanstanden, übersehen sie, dass bei von einem Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schmutzimmissionen - wie auch sonst - sie als Mieter die Darlegungs- und ggf. Beweislast für den Mangel als solchen und die Anknüpfungstatsachen für die eingetretene Mietminderung tragen.

Die Anforderungen an den Vortrag des Mieters gehen dabei zwar nicht über das hinaus, was er - etwa im Fall einer nicht als sozial adäquat hinzunehmenden Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung - darlegen und beweisen müsste (BGH v. 24.11.2021 - VIII ZR 258/19, GE 2022, 93 = juris Rn. 41, m.w.N.). Sie bleiben allerdings auch nicht dahinter zurück.

Der Vortrag der Kl. genügt diesen ohne Weiteres leistbaren Anforderungen nicht.

Konkrete Beeinträchtigungen haben die Kl. ansatzweise lediglich in den Anlagen K 2 (zwei Fotos) und der Anlage K 3 („Lärmprotokoll“ vom 24. September 2019) vorgetragen. Auch nachdem die Bekl. beanstandet hat, dass sich der Vortrag der Kl. auf einen - im Zeitpunkt der Klageerhebung - mehrere Monate zurückliegenden Zeitraum beschränkt und sicher sei, dass nicht von Beginn der Bauarbeiten an ein gleichmäßiger „Lärmpegel“ bestanden habe, zumal die Gründungsarbeiten abgeschlossen seien und mit lärm- und staubintensiven Maßnahmen nicht mehr zu rechnen sei, haben die Kl. ihren Vortrag nicht ihrem in der Klageschrift gestellten Antrag gemäß näher begründet. Sie haben die Feststellung einer Minderung der Bruttomiete um (durchgehend) 20 % ab April 2019 begehrt, allerdings einen Mangel lediglich bis maximal September 2019 vorgetragen. Dementsprechend hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 26. Oktober 2021 auch nur über den Zeitraum bis Spätsommer 2019 Beweis erheben wollen, zugleich darauf hingewiesen, dass und weshalb es sich an einer weitergehenden Beweisaufnahme gehindert sieht. Auch insoweit hielt sich das Amtsgericht im Rahmen der geltenden rechtlichen Maßstäbe.

Es ist allgemein bekannt, dass die Errichtung eines Neubaus Bauphasen durchläuft, die naturgemäß unterschiedliche Lärm- und Schmutzimmissionen auslösen. So wird es auch hier - unbestritten - von der Bekl. geltend gemacht. Wenn die Gründungsphase im Zeitpunkt der Klageerwiderung am 20. Mai 2020 abgeschlossen war, dann hat das denklogisch zur Folge, dass die Abrissarbeiten zuvor abgeschlossen wurden.

Für den Zeitraum nach dem Spätsommer 2019 fehlt es an jeder Beschreibung, aus der sich ergibt, welche Art von Beeinträchtigungen zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer in welcher Frequenz ungefähr aufgetreten sind. Eben dies haben die Kl., die einen zivilrechtlichen Anspruch gegen die Bekl. verfolgen, nach den allgemeinen Regeln vorzutragen (BGH v. 29.4.2020 - VIII ZR 31/18, GE 2020, 865 = juris Rn. 81, 84 m.w.N.). Da sie sich beeinträchtigt sahen, ergibt sich auch nicht, was sie daran hinderte, die Beeinträchtigungen, aus denen sie Ansprüche gegen die Bekl. herleiten, näher zu beschreiben. Da für den Zeitraum ab Spätsommer 2019 gar keine Tatsachen mehr vorgetragen werden, fehlt bereits jede Grundlage für die Schätzung des etwaigen Eintritts einer Mietminderung. Das Gericht ist im Zivilprozess weder gehalten noch berechtigt, von Amts wegen Ermittlungen anzustellen, noch kann es die Berechtigung eines Anspruchs ohne konkreten Tatsachenvortrag zugunsten einer Partei unterstellen.

Hinzu kommt, dass der konkrete Vortrag der Streithelferin zu den Zeiträumen, in denen die Rodungs- und Abrissarbeiten stattfanden, im Schriftsatz vom 30. Juni 2020 unbestritten geblieben ist.

b) Die Annahme einer durchschnittlichen Mietminderung i.H.v. 15 % für die keinesfalls über den gesamten Zeitraum April bis Anfang September 2019 als gleichbleibend hoch einzuschätzenden Immissionen ist unter Berücksichtigung des unstreitig gebliebenen Tatsachenvortrags der Bekl. und der Streithelferin nicht zu niedrig. Unabhängig davon hat das Amtsgericht - auf der Grundlage seiner rechtlichen Sicht - sorgfältig seine Ermessensentscheidung begründet, ohne dass Ermessensfehler erkennbar oder aufgezeigt wären. Die Kl. ersetzen letztlich die differenzierten Wertungen des Amtsgerichts durch ihre eigenen, ohne dass ihre Ausführungen die Annahme rechtfertigten, dass das Amtsgericht sein Ermessen im Rahmen der Schätzung der eingetretenen Mietminderung fehlerhaft ausgeübt hätte, § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 3 ZPO.

Für den Zeitraum danach hat das Amtsgericht die Angaben der Zeugen W. seiner Entscheidung zugrunde gelegt, ohne dass entsprechender Tatsachenvortrag der Kl. die Beweisaufnahme gerechtfertigt hat. Mit Blick darauf und angesichts des unstreitig gebliebenen Vortrags der Bekl. sowie der Streithelferin ist das Zusprechen einer Mietminderung i.H.v. 10 % für den Zeitraum bis Ende 2020 mehr, als den Kl. auf der Grundlage ihres fehlenden Vortrags zustand.

2. Den Eintritt einer Mietminderung wegen der Schließgeräusche bzw. Schließdefizite der Hauseingangstür hat das Amtsgericht zu Recht unter Bezugnahme auf § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB verneint. Eine mehr als nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der ca. 92 m2 großen, aus vier Zimmern bestehenden Wohnung, deren Mieter die Kl. waren, ergibt sich nicht. Eine besonders nahe Lage der Wohnung zur Hauseingangstür ist weder vorgetragen noch ergibt sich dafür auch nur ein Anhaltspunkt.

Schließgeräusche bzw. Schließdefizite einer Hauseingangstür führen bei einer Wohnung, die nicht nahe an der Hauseingangstür liegt, in der Regel nicht zu einer Mietminderung. Bei von einem Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schmutzimmissionen trägt der Mieter die Darlegungs- und gegebenenfalls Beweislast für den Mangel als solchen und die Anknüpfungstatsachen für die eingetretene Mietminderung.

Die Kläger hatten Mietminderung wegen Baulärms im Zusammenhang mit dem Abriss und der Neubebauung des Nachbargrundstücks sowie wegen „Schließgeräuschen“ und „Schließdefiziten“ der Hauseingangstür geltend gemacht. Sie verlangten 20 % Minderung der Bruttomiete ab April 2019 bis ins Jahr 2021 hinein, trugen Beeinträchtigungen aber nur bis in den September 2019 vor. Für den Zeitraum nach dem Spätsommer 2019 fehlte es an jeder Beschreibung, aus der sich ergibt, welche Art von Beeinträchtigungen zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer in welcher Frequenz ungefähr aufgetreten ist. Das Amtsgericht hat den Klägern eine Minderung von 15 % für die Zeit April bis September 2019 zugestanden, für die Folgezeit noch 10 %. Mit der Berufung wollten die Kläger eine noch weitergehende Minderung durchsetzen – ohne Erfolg!

Die Voraussetzungen für eine weitergehende Mietminderung seien nicht gegeben, für den Zeitraum über Ende 2020 hinaus nicht einmal vorgetragen. Soweit die Kläger den ihnen zugesprochenen Betrag der Höhe nach beanstanden, übersähen sie, dass bei von einem Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schmutzimmissionen – wie auch sonst – sie als Mieter die Darlegungs- und ggf. Beweislast für den Mangel als solchen und die Anknüpfungstatsachen für die eingetretene Mietminderung tragen.

Konkrete Beeinträchtigungen hätten die Kläger nur ansatzweise und bis maximal September 2019 vorgetragen. Für den Zeitraum nach dem Spätsommer 2019 fehle es an jeder Beschreibung, aus der sich ergebe, welche Art von Beeinträchtigungen zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer in welcher Frequenz ungefähr aufgetreten sei.

Die Annahme einer durchschnittlichen Mietminderung in Höhe von 15 % für die keinesfalls über den gesamten Zeitraum April bis Anfang September 2019 als gleichbleibend hoch einzuschätzenden Immissionen sei nicht zu niedrig. Für den Zeitraum danach habe das Amtsgericht die Angaben des Zeugen W. seiner Entscheidung zugrunde gelegt, ohne dass entsprechender Tatsachenvortrag der Kläger die Beweisaufnahme gerechtfertigt hat. Mit Blick darauf und angesichts des unstreitig gebliebenen Vortrags der Beklagten sei das Zusprechen einer Mietminderung in Höhe von 10 % für den Zeitraum bis Ende 2020 mehr, als den Klägern auf der Grundlage ihres fehlenden Vortrags zugestanden habe.

Eine Mietminderung wegen der Schließgeräusche bzw. Schließdefizite der Hauseingangstür habe das Amtsgericht zu Recht verneint. Eine mehr als nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der ca. 92 m2 großen, aus vier Zimmern bestehenden Wohnung ergebe sich nicht. Eine besonders nahe Lage der Wohnung zur Hauseingangstür sei weder vorgetragen noch ergebe sich dafür auch nur ein Anhaltspunkt.

Berufung ist offensichtlich nur von den Klägern (Mietern) eingelegt worden. Wäre die Berufung auch von den Vermietern eingelegt worden, hätte die Klage insgesamt abgewiesen werden müssen.

Dem Vermieter kann nach der BGH-Rechtsprechung nicht einseitig das Risiko einer geräusch- und schmutzintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Immissionsbelastung bewusst gewesen wäre. Wenn der Mietvertrag nichts über ggf. zu erwartende Bauarbeiten in der Nachbarschaft enthält (keine Beschaffenheitsvereinbarung), begründeten nachträglich erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss; insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (BGH vom 24. November 2021 - VIII ZR 258/19 -, GE 2022, 93).

Ganz aus dem Schneider sind damit Vermieter benachbarter Baustellen nicht. Sofern es Mietern gelingt zu beweisen, dass bei den Bauarbeiten nicht alle einschlägigen Vorschriften und insbesondere die der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm eingehalten worden sind, muss der Vermieter beweisen, dass ihm seinerseits weder Abwehransprüche gegen das Bauvorhaben noch Entschädigungsansprüche gegen den bauenden Nachbarn zustehen.

Derartiges war vom Mieter nicht vorgetragen, so dass davon auszugehen ist, dass die Vermieter die vom Nachbargrundstück ausgehenden Immissionen entschädigungslos hätten hinnehmen müssen; insoweit stand den Mietern auch kein Minderungsrecht zu.