Mietminderung durch Legionellenbefall

Ein in anderen Wohnungen des Hauses festgestellter Legionellenbefall, der noch dazu den Grenzwert von 1.000 KbE je 100 ml nicht überschreitet, berechtigt nicht zur Mietminderung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. macht gegen die Bekl. restlichen Mietzinses geltend, den die Bekl. aufgrund einer Mietminderung nicht entrichteten. Die Wohnung ist Teil eines Neubaus aus drei Häusern. Der Mietvertrag weist auf eine abstrakte Legionellengefährdung hin und legt dem Mieter aus diesem Grund besondere Sorgfaltspflichten auf.

Am 15.11.2022 wurde eine Legionellenprüfung in der Wohnanlage durchgeführt. Die Wohnung der Bekl. wurde dabei nicht überprüft, da diese verhindert waren. Am 20.12.2022 informierte die Kl. die Bekl. über einen Legionellenbefall, der allerdings nicht die Wohnung der Bekl. betraf, sondern zwei Entnahmestellen in Wohnungen anderer Häuser, wo eine Überschreitung des technischen Maßnahmewertes nach der Trinkwasserverordnung im Bereich von 100 bis 1.000 KbE je 100 ml festgestellt wurde. Es wurden Folgeuntersuchungen am 7.3.2023 und 12.10.2023 durchgeführt. Auch bei diesen Folgeuntersuchungen wurde nur ein geringfügiger Legionellenbefall der untersten Stufe bis 1.000 KbE je 100 ml festgestellt, wobei der Befall nicht die Wohnung der Bekl. betraf. Eine Untersuchung am 7.2.2024 ergab keinerlei Grenzwertüberschreitungen mehr.

Die Bekl. minderten die Miete wegen Legionellenbefalls um 25 %. Die Kl. ist der Auffassung, ein Recht zur Mietzinsminderung stehe den Bekl. nicht zu. Die von ihnen angemietete Wohnung sei nicht wegen Legionellenbefalls mangelhaft. Eine Gesundheitsgefährdung der Bekl. habe zu keinem Zeitpunkt bestanden. Sie klagen rückständige Miete ein und verlangen Feststellung, dass die Bekl. nicht berechtigt sind, die Miete zu mindern - mit Erfolg!

Den Bekl. steht kein Recht zur Mietminderung zu.

Die Wohnung der Bekl. ist in keiner Weise mangelbehaftet. Die Feststellung eines Legionellenbefalles in anderen Wohnungen des Gebäudekomplexes stellt keinen Mangel der Wohnung der Bekl. dar.

Zwar wurde in anderen Wohnungen eine Überschreitung des technischen Maßnahmewertes von 100 KbE pro 100 ml gemäß Anlage 3 Teil II. der Trinkwasserverordnung festgestellt. Von einer konkreten Gesundheitsgefährdung ist jedoch erst bei einem Legionellenkonzentrationswert über dem Grenzwert von 1.000 KbE pro 100 ml auszugehen. Erst ab diesem Wert ist eine direkte Gefahrabwehr notwendig, entsprechend der Handlungsanweisungen in dem Arbeitsblatt W5051 des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches.

Ein solcher Wert wurde von den Bekl. in keiner der Wohnungen des Gebäudekomplexes nachbelegt und nachgewiesen, schon gar nicht in ihrer eigenen.

Damit liegt kein Mangel infolge einer Gesundheitsgefährdung in der Wohnung der Bekl. vor. Ein Anspruch auf Mietminderung bestand zu keinem Zeitpunkt und entsprechend auch keine Berechtigung, die Miete unter dem Vorbehalt einer anteiligen Rückforderung wegen Legionellenbefalls zu zahlen.

Ein in anderen Wohnungen des Hauses festgestellter Legionellenbefall, der noch dazu den Grenzwert von 1.000 KbE je 100 ml nicht überschreitet, berechtigt nicht zur Mietminderung.

Die Klägerin macht gegen die Beklagte restlichen Mietzins geltend, den die Beklagten aufgrund einer Mietminderung nicht entrichteten. In der aus drei Häusern bestehenden Wohnanlage war bei einer Prüfung an zwei Entnahmestellen – allerdings nicht in der Wohnung der Beklagten – eine Überschreitung des technischen Maßnahmewertes nach der Trinkwasserverordnung im Bereich von 100 bis 1.000 KbE je 100 ml festgestellt worden, ebenso bei zwei Folgeuntersuchungen. Eine dritte Untersuchung ergab keinerlei Grenzwertüberschreitungen mehr. Die Beklagten minderten die Miete wegen Legionellenbefalls um 25 %. Die Klägerin hält das für unzulässig und klagt die Minderungsbeträge ein – mit Erfolg!

Den Beklagten steht kein Recht zur Mietminderung zu. Ihre Wohnung ist in keiner Weise mangelbehaftet, weil die Feststellung eines Legionellenbefalles in anderen Wohnungen des Gebäudekomplexes keinen Mangel in ihrer Wohnung darstellt.

Zwar wurde in anderen Wohnungen eine Überschreitung des technischen Maßnahmewertes von 100 KbE pro 100 ml festgestellt. Von einer konkreten Gesundheitsgefährdung ist jedoch erst bei einem Legionellenkonzentrationswert über dem Grenzwert von 1.000 KbE pro 100 ml auszugehen. Erst ab diesem Wert ist eine direkte Gefahrabwehr notwendig. Ein solcher Wert wurde von den Beklagten in keiner der Wohnungen des Gebäudekomplexes belegt und nachgewiesen, schon gar nicht in ihrer eigenen. Damit liege kein Mangel infolge einer Gesundheitsgefährdung in der

Wohnung der Beklagten vor. Ein Anspruch auf Mietminderung habe zu keinem Zeitpunkt bestanden und entsprechend auch keine Berechtigung, die Miete unter dem Vorbehalt einer anteiligen Rückforderung wegen Legionellenbefalls zu zahlen.

Lesen Sie dazu auch den Beitrag von Kissel GE 2024 [10], 484.