Mietminderung, objektive Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Gebrauchs

Die Höhe einer Mietminderung gemäß § 536 BGB bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Gebrauchs im Zeitraum des Mietmangels und nicht nach der Höhe der Mieterhöhung nach einer erfolgten Modernisierungsmaßnahme (§ 559 BGB) zuzüglich der entsprechenden anteiligen Betriebskostenvorauszahlung.

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Den Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Zahlung einer weiteren Mietminderung in Höhe von 249,61 € nicht zu (§ 536 und § 536c BGB).

Der Begriff des Mietmangels (§ 536 Abs. 1 BGB) ist nur an der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ausgerichtet. Ein Mangel ist insofern eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache (der Ist-Beschaffenheit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (der Soll-Beschaffenheit, vgl. BGH, WuM 2004, 715; BGH, NZM 2009, 124; OLG Frankfurt/Main, NZM 2007, 330 f.).

Da hier unstreitig vom 5.10.2018 bis zum 19.1.2019 der Fahrstuhl/Aufzug des Hauses außer Betrieb war, lag insofern auch ebenso unstreitig ein Mietmangel i.S.d. § 536 BGB vor, so dass die Kl./Mieter auch grundsätzlich berechtigt waren die von ihnen zu zahlende Miete in diesem Zeitraum zu mindern. Dieser Mietmangel führt kraft Gesetzes nämlich automatisch zu einer Reduzierung der Miete in dem Umfang, in dem die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit (Ist-Zustand) hinter der vertraglich vereinbarten (Soll-Zustand) zurückblieb.

Hat der Mieter aber noch zu viel Miete - bzw. sogar wie hier die volle Miete weiter - gezahlt, kann er den Mehrbetrag in der Regel nicht mehr von dem Vermieter zurückfordern, da er mit seiner verminderten Zahlung dem Mangel regelmäßig Rechnung trägt. Will der Mieter einen entsprechenden Minderungsbetrag nachholen, muss er sich die Durchsetzung dieses Begehrens zumindest vorbehalten. Will der Mieter die Rechtsfolge des § 814 BGB nämlich vermeiden, muss er die „restliche“, nach Abzug des Minderungsbetrages verbleibende Miete, unter dem Vorbehalt leisten, dass eine (ggf. sogar sehr hohe) Mietminderung angemessen sei. Begleicht der Mieter die Miete jedoch ohne solch einen Vorbehalt, dann verbietet sich in der Regel auch eine Korrektur. Dieses Recht muss der Mieter zudem innerhalb angemessener Zeit ausüben (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 536 BGB, Rn. 392).

Die bloße Ankündigung einer Minderung stellt zudem noch keinen Vorbehalt dar (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.9.2019, 3 U 73/18, BeckRS 2019, Nr. 24879 = juris; KG, Urteil vom 11.9.2014, 8 U 77/13, NZM 2014, 909 ff.; LG Potsdam, Urteil vom 20.9.2018, 13 O 96/18; LG Köln, Urteil vom 30.5.1974, 1 S 360/73, WuM 1977, 5 ff.; AG Schöneberg, Urteil vom 26.8.2015, 104 C 85/15, GE 2016, 594 f.).

Die übliche Rechtskenntnis in einschlägigen Kreisen kann dabei zu einem Anscheinsbeweis führen. Im Regelfall ist beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-) Kreise aber wohl von deren Rechtskenntnis einer Minderungsbefugnis auszugehen und damit die Vorschrift des § 814 BGB anzuwenden (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.9.2019, 3 U 73/18, BeckRS 2019, Nr. 24879 = juris; KG, Urteil vom 11.9.2014, 8 U 77/13, NZM 2014, 909 ff.; LG Potsdam, Urteil vom 20.9.2018, 13 O 96/18).

Zahlt der Mieter trotz vorhandener Mietmängel vorbehaltlos die ungeminderte Miete, ist die bereicherungsrechtliche Rückforderung der überzahlten Miete jedoch dann nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, wenn er infolge einer unzutreffenden Parallelwertung in der Laiensphäre davon ausging, dass eine wirksame Mietminderung die Zustimmung des Vermieters voraussetzt (BGH, Beschluss vom 4.9.2018, VIII ZR 100/18, NJW-RR 2018, 1483 ff.). Zudem trägt der Vermieter als Leistungsempfänger die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der von § 814 BGB geforderten Kenntnis des Mieters von der Nichtschuld (BGH, Beschluss vom 4.9.2018, VIII ZR 100/18, NJW-RR 2018, 1483 ff.; OLG Brandenburg, Urteil vom 10.9.2019, 3 U 73/18, BeckRS 2019, Nr. 24879 = juris).

Ob die Kl./Mieter unter Beachtung dessen hier von der Bekl./Vermieterin die Rückzahlung der von ihnen vorbehaltlos gezahlten Miete wegen des im Zeitraum vom 5. Oktober 2018 bis zum 19. Januar 2019 nicht in Betrieb befindlichen Fahrstuhls allein aufgrund der nachfolgenden Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 13. Februar 2019 und vom 19. Februar 2019 überhaupt hätten begehren können, kann hier aber sogar dahingestellt bleiben, da die Bekl./Vermieterin unstreitig den Kl./Mieter insoweit eine Mietminderung von 10 % der Brutto-Miete (201,02 €) bereits vorprozessual am 28.1.2019 zurückerstattet hat und den Kl./Mietern ein darüber hinausgehender Minderungsbetrag vorliegend nicht zur steht.

Bemessungsgrundlage einer Minderung nach § 536 BGB ist die Brutto-Miete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten (BGH, Urteil vom 13.4.2011 - VIII ZR 223/10 -, GE 2011, 749 = NJW 2011, 1806 f.; BGH, Urteil vom 23.6.2010 - VIII ZR 256/09 -, GE 2010, 1047 = NJW 2010, 2648 f.; BGH, Urteil vom 20.7.2005 - VIII ZR 347/04 - NJW 2005, 2773 f.; OLG Hamm, NJWE-MietR 1996, 80; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, 399 f.; OLG Frankfurt/Main, WuM 1986, 19; LG Berlin, GE 2007, 1188 f.; LG Frankfurt/Main, WuM 2007, 316 f. = ZMR 2007, 698 f.; LG Essen, Urteil vom 3.7.2003, 10 S 64/03, MietRB 2003, 64; LG Hamburg, WuM 1990, 148 f.; LG Kiel, WuM 1994, 609; AG Potsdam, WuM 1994, 376).

Nach dem Gesetzeswortlaut mindert sich die Miete bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit angemessen. In der Praxis ist es insofern aber durchaus üblich, die Minderungsquote mit einem Prozentwert anzugeben. Das ist zwar nicht zwingend und kann zu weiteren Problemen bei der Betriebskostenabrechnung führen, wenn man die Minderung von der Bruttomiete berechnet, so dass es grundsätzlich vorzuziehen ist, die Minderung in einem konkreten Euro-Betrag anzugeben. Hierdurch wird aber jede Vergleichbarkeit von Minderungsquoten ausgeschlossen. Deshalb bietet es sich an, im Hintergrund grundsätzlich mit Prozentsätzen der Bruttomiete zu arbeiten, aber im Urteil dann konkrete Euro-Werte auszusprechen.

Die Frage der Höhe der Minderung richtet sich somit zum einen nach der Dauer, zum anderen nach der Schwere der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Falsch ist daher der Ansatz, bei der Minderungshöhe spielten auch sonstige Umstände - wie z. B. die Höhe von Modernisierungskosten - mit hinein. Entscheidend ist nur das Maß der Störung des Äquivalenzverhältnisses. Die Herabsetzung der Miete muss somit proportional zur Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit erfolgen, weil § 536 Abs. 1 BGB sicherstellen will, dass das Äquivalenzverhältnis zwischen dem Wert der Vermieterleistung und dem Entgelt im Falle eines Mangels gewahrt bleibt (BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 225/03 -, NJW 2005, 1713 f.; Blank/Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 536 BGB, Rn. 164).

In der mietrechtlichen Praxis hat sich insofern die vereinfachte Nutzwertanalyse bei der Berechnung der Mietminderung durchgesetzt (LG Hamburg, Urteil vom 24.5.1983 - 16 S 332/82 -, MDR 1983, 842 f.; Isenmann, DWW 1995, 361; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 536 BGB, Rn. 367; Börstinghaus, in: Mietminderungstabelle, Teil 1. Einführung, Die Minderung der Miete). Hierbei wird versucht, den Nutzwert der einzelnen Räume und Flächen zu ermitteln und die Gebrauchsbeeinträchtigung für die einzelnen Räume zu bewerten.

Die Bekl./Vermieterin hat hier aber bereits eine Minderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete zugestimmt. Eine darüber hinausgehende Minderung ist insofern aber vorliegend nicht gerechtfertigt (vgl. zur Höhe bei einem defekten Fahrstuhl/Aufzug u. a.: AG Schöneberg, Urteil vom 26.8.2015 - 104 C 85/15 -, GE 2016, 594 f.; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 15.1.2014 - 2 C 207/13-, GE 2014, 751; AG Nürnberg, Urteil vom 24.10.2012 - 28 C 4478/12 -, WuM 2013, 316 f.; AG Mitte, Urteil vom 3.5.2007 - 10 C 3/07 -, MM 2007, 227; AG Mitte, Urteil vom 19.4.2007 - 10 C 24/07 -, MM 2007, 227; AG Hannover, Urteil vom 7.4.1998 - 524 C 12335/97 -, WuM 1999, 331; AG Charlottenburg, Urteil vom 15.12.1989 - 2 C 484/89 -, GE 1990, 423 ff.; AG Bremen, Urteil vom 4.12.1986 - 10 C 300/86 -, WuM 1987, 383).

Zwar wurde die Nettokalt-Miete der Kl./Mieter im Jahre 2017 aufgrund des Anbaus des Fahrstuhls im Rahmen der Modernisierung unstreitig um 115,27 €/Monat erhöht und betrug die von den Kl./Mietern zu zahlende Betriebskostenvorauszahlung für diesen Fahrstuhl ebenso unstreitig 14,72 €/Monat, so dass die monatliche Zahlungen der Kl./Mieter „hinsichtlich dieses Fahrstuhls“ 129,99 € betrug und sich somit für den Zeitraum vom 5. Oktober 2018 bis zum 19. Januar 2019 nach dieser Berechnung unstreitig ein Betrag von insgesamt 450,63 € (und nicht nur von 201,02 €) ergeben würde; jedoch können die Kl./Mieter sich darauf bei der geltend gemachten Mietminderung hier nicht berufen, da die Bemessungsgrundlage einer Minderung nach § 536 BGB stets nur die Gesamt-Brutto-Miete einschließlich der Vorauszahlung auf die Nebenkosten ist (BGH, Urteil vom 13.4.2011 - VIII ZR 223/10 -, GE 2011, 749 = NJW 2011, 1806 f.; BGH, Urteil vom 23.6.2010 - VIII ZR 256/09 -, GE 2010, 1047 = NJW 2010, 2648 f.; BGH, Urteil vom 20.7.2005 - VIII ZR 347/04 -, NJW 2005, 2773 f.; OLG Hamm, NJWE-MietR 1996, 80; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, 399 f.; OLG Frankfurt/Main, WuM 1986, 19; LG Berlin, GE 2007, 1188 f.; LG Frankfurt/Main, WuM 2007, 316 f. = ZMR 2007, 698 f.; LG Essen, Urteil vom 3.7.2003 - 10 S 64/03 -, MietRB 2003, 64; LG Hamburg, WuM 1990, 148 f.; LG Kiel, WuM 1994, 609; AG Potsdam, WuM 1994, 376) und somit gerade nicht die Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme (§ 559 BGB) zuzüglich der entsprechenden anteiligen Betriebskostenvorauszahlung.

So wie im Mieterhöhungsverfahren Mängel der Mietsache grundsätzlich außer Betracht zu bleiben haben, kann sich die Mietminderung auch nicht nach der erhöhten Miete aufgrund der erfolgten Modernisierungsmaßnahmen richten (vgl. analog: OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.7.1999 - 20 ReMiet 1/96 -, NJW 2000, 2115).

Es kann insoweit also auch hier nicht mit berücksichtigt werden, dass die erfolgte Mieterhöhung nach dem Anbau des Fahrstuhls im Jahre 2017 nicht unerheblich gewesen ist, da sich die Minderungsquote nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs zum Zeitraum des Mietmangels bemisst und nicht nach den Kosten der Modernisierungsmaßnahmen hinsichtlich dieses Fahrstuhls im Jahre 2017 und der insofern aufgrund dessen erfolgten Mieterhöhung.