Mietminderung bei Wegfall eines Teils der Mietsache

Fällt ein mitvermieteter Stellplatz infolge Veräußerung eines Teils des Grundstücks weg, liegt nur ein unerheblicher Mangel vor, wenn gleichzeitig ein neuer Stellplatz in der Nähe zur Nutzung angeboten wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. hatte aufgrund eines Geschäftsraummietvertrages von September 2016 von der K. Räumlichkeiten in einem Geschäftshaus in Köln angemietet; Gegenstand des Mietvertrages war zugleich ein Pkw-Stellplatz auf dem der Kl. gehörenden Nachbargrundstück, für den eine Miete in Höhe von 89,52 € zu zahlen war. In der Zeit vom 1.1.2018 bis zur Beendigung des Mietvertrages am 31.10.2018 stand der Pkw-Stellplatz nicht zur Verfügung, weil die Kl. das Grundstück veräußert und die Errichtung eines Bauzaunes die Nutzung des Stellplatzes verhindert hatte. Das Angebot der Kl., einen auf einem anderen Grundstück gelegenen Stellplatz zu nutzen, nahm die Bekl. nicht an und entrichtete in dieser Zeit u. a. keine Miete für den Stellplatz.

II. […] 2. a) Das Versäumnisurteil gegen die Bekl. zu 1, 2 und 3 ist auch in Höhe der weiteren 892,50 €, also in Höhe der seitens der Bekl. geminderten Stellplatzmieten für den Zeitraum Januar bis Oktober 2018 aufrechtzuerhalten. Denn die gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag geschuldete Miete war in dieser Höhe im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB gemindert.

Die Kl. hat mit nachgelassenem Schriftsatz vom 17.9.2019 nicht in Abrede gestellt, dass der ursprünglich von der Bekl. zu 1 angemietete Stellplatz aufgrund Veräußerung des Nachbargrundstücks und Anbringung eines Bauzauns im streitgegenständlichen Zeitraum nicht mehr nutzbar war. Eine Anzeige der Bekl. zu 1 war insofern in der Tat entbehrlich, da die Kl. - wie aus Anlage K4 hervorgeht - selbst Kenntnis von den mangelbegründenden Umständen hatte. Die Kl. hat unbestritten vorgetragen, dass der Bekl. zu 1 mit Schreiben vom 17.12.2017 ein Ersatz-Stellplatz auf dem Parkdeck des Gebäudes A.-E.-Straße 25 in K. angeboten und zur Verfügung gestellt worden ist. Streitig ist lediglich, ob er in einer Entfernung von 280 m oder 400 m zur C.-R.-Straße 6 liegt und in 3 Minuten fußläufig erreichbar ist oder in 5 Minuten. Die Kl. hat insofern unbestritten vorgetragen, dass der Zugang zum Parkplatz über die A.-E. Straße 25 erfolgt, was für die kürzere Entfernung von 280 m spricht, zumal die Bekl. nicht näher dargelegt haben, weshalb sie dennoch von der O.-S.-Straße 1 aus die Strecke berechnen wollen. Außerdem verfängt auch der Einwand der Bekl. zu 1 und 3 nicht, man könne wegen starker Befahrung der C.-R.-Straße 6 kein Fahrzeug dort be- oder entladen. Denn es ist allgemein bekannt, dass auch eine starke Befahrung von teilweise mehrspurigen Straßen die kurzfristige Be- oder Entladung selbst sehr großer Fahrzeuge oder Paketdienste nicht hindert. Ungeachtet dessen, ob es nun 280 m oder 400 m sind, stellt sich der Teilentzug des in der Anlage 3 zum Mietvertrag enthaltenen konkreten Stellplatzes, der durch einen adäquaten, insbesondere ebenfalls noch in der Nähe liegenden Ausweichstellplatz kompensiert worden ist, vor diesem Hintergrund deshalb lediglich als unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB dar, aufgrund derer eine Minderung außer Betracht bleibt.

Mietminderung tritt bekanntlich kraft Gesetzes ein, wenn die Mietsache so mangelbehaftet wird, dass sie zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch nicht mehr geeignet ist. Gilt das auch dann, wenn ein mitgemieteter Stellplatz wegfällt? Das Amtsgericht Köln geht hiervon aus.

Die Beklagte hatte aufgrund eines Geschäftsraummietvertrages von September 2016 von der Klägerin Räumlichkeiten in einem Geschäftshaus in Köln angemietet; Gegenstand des Mietvertrages war zugleich ein Pkw-Stellplatz auf dem der Klägerin gehörenden Nachbargrundstück, für den eine Miete in Höhe von 89,52 € zu zahlen war. In der Zeit vom 1. Januar 2018 bis zur Beendigung des Mietvertrages am 31. Oktober 2018 stand der Pkw-Stellplatz nicht zur Verfügung, weil die Klägerin das Grundstück veräußert und die Errichtung eines Bauzaunes die Nutzung des Stellplatzes verhindert hatte. Das Angebot der Klägerin, einen auf einem anderen Grundstück gelegenen Stellplatz zu nutzen, nahm die Beklagte nicht an und entrichtete in dieser Zeit u. a. keine Miete für den Stellplatz.

Das Amtsgericht Köln gab der Mietzahlungsklage statt, hinsichtlich der Miete für den Stellplatz mit der Begründung, dass der Entzug durch einen Ausweichstellplatz „kompensiert“ worden sei und damit nur eine „unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB“ vorgelegen habe.

Soweit es um Sach- und Rechtsmängel geht, enthalten die §§ 536 ff. BGB Sonderregelungen zu Leistungsstörungen, die auch bei einem zum Überlassungszeitpunkt der Mietsache etwa schon vorhandenen – unbehebbaren – Mangel die Vorschriften über die anfängliche Unmöglichkeit verdrängen (BGH, Urteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR 192/95 - GE 1997, 1330, juris).

Wenn allerdings die Mietsache nach Vertragsschluss und Übergabe „untergegangen“ ist, sei es durch Zerstörung oder gleichstehende Umstände, finden – wieder – die allgemeinen Vorschriften Anwendung, weil kein Mangel, sondern ein Fall der Unmöglichkeit der Erfüllung vorliegt, wobei die Unmöglichkeitsgrundsätze auch bei Teilunmöglichkeit gelten (Bub/Treier/v. Martius/Ehlert/Kraemer, Kap. III. B Rn. 3432, 3433). In diesem Fall ist der Vermieter nicht mehr zur Erfüllung verpflichtet (§ 275 Abs. 1 BGB), wobei aber auch die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung nach § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB entfällt.

So lag der Fall auch hier: Der gemietete Parkplatz war nicht mehr vorhanden, also war dessen Leistung der Klägerin unmöglich geworden mit der Folge, dass keine Mietzahlungsverpflichtung der Beklagten mehr bestand. Die Überlassung eines anderen Stellplatzes hätte zudem nur in Form einer einverständlichen Regelung erfolgen können, weil es sich um eine Vertragsänderung handelte, die eben nicht einseitig durchsetzbar war. Die Klage hätte daher insoweit abgewiesen werden müssen.

Die Annahme eines unerheblichen Mangels wegen des Angebots eines anderen Parkplatzes ist zudem – gelinde gesagt – abwegig, entspricht aber dem weitgehend § 313 ZPO zuwider laufenden Urteilsaufbau der Entscheidung.