Mietminderung bei überhöhten Innentemperaturen

Wird bei hohen Außentemperaturen eine zu hohe Temperatur der Innenräume festgestellt, dann erfordert die substantiierte Darlegung des Mangels der Mieträume nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen. Ansonsten würde im Hinblick auf die Klimaerwärmung und den damit einhergehend prognostizierten Temperaturanstieg das Risiko der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet, der allgemein herrschende Umweltbedingungen naturgemäß nicht beeinflussen kann.

II. Die Berufung der Bekl. zu 1., 2. und 3. hat nach einstimmiger Auffassung des Senats offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Sache hat keine rechtsgrundsätzliche Bedeutung; auch erfordert weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch Urteil des Berufungsgerichts. Schließlich ist nach den Umständen des Falls auch sonst keine mündliche Verhandlung geboten (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 bis 4 ZPO).

Die Berufung kann gemäß §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Solche Umstände zeigt die Berufungsbegründung nicht in verfahrensrechtlich erheblicher Weise auf. Vielmehr hat das Landgericht der Klage zu Recht stattgegeben.

1. Zu der vom Kl. im Schriftsatz vom 19. Februar 2019 erklärten Teilerledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs, den die Bekl. zu 1. im Hinblick auf die vom Kl. erklärte ordentliche Kündigung des Mietvertrages (vgl. mündliche Verhandlung vom 4. Juli 2018, S. 1) erfüllt hat, haben sich die Bekl. bislang nicht erklärt. Sie werden deshalb auf die Folgen des § 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO hingewiesen.

2. Das Landgericht hat den Zahlungsanträgen und dem Räumungsanspruch zutreffend stattgegeben, weshalb die Berufung der Bekl. der Zurückweisung unterliegt.

a. Allerdings hätte dem Minderungseintritt, wenn die Bekl. zu 1. die behauptete Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs substantiiert dargelegt und zu beweisen vermocht hätte, keine vertragliche Einschränkung entgegengestanden. Denn die Klausel in § 8 8.1.3 des Mietvertrages vom 31. August/2. September 2010 (im Folgenden: MV), wonach der Vermieter eine Minderung nur dann hinzunehmen hat, wenn ihm hinsichtlich des Mangels oder des Verzugs mit der Mangelbeseitigung Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, ist unwirksam. Im Rahmen eines Formularvertrages, von dem auch hier auszugehen ist, benachteiligt eine solche Klausel den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 12. März 2008 - XII ZR 147/05, Rz. 20, jetzt und im Folgenden zitiert nach Juris).

b. Hinsichtlich einer zu beurteilenden Minderung kann hier lediglich auf die Monate August und September 2016 abgestellt werden. In den Monaten Mai 2016, Juni 2016 und Juli 2016 hat die Bekl. zu 1. die Miete ohne Vorbehalte gezahlt. Dies hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, worauf Bezug genommen wird.

Sollte in diesen Monaten eine Minderung eingetreten sein, stünde einer etwaigen Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Miete § 24 MV entgegen, wonach ein Mieter nur mit solchen Ansprüchen gegenüber dem Mietzins und Nebenkosten aufrechnen kann, die entweder rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind. Eine derartige Klausel ist selbst in einem Formularmietvertrag nicht zu beanstanden (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2016 - XII ZR 29/15 = GE 2016, 717).

Eine Minderung in den Monaten Oktober bis Dezember 2016 scheidet aus, denn eine solche kann sich nur auf die Zeiträume beziehen, die von der Gebrauchsbeeinträchtigung betroffen sind. Wirkt sich ein Mangel nur periodisch auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt (vgl. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - XII ZR 132/09 = GE 2011, 197, Rz. 13; KG, Urteil vom 5. März 2012 - 8 U 48/11, Rz. 48). Dass indes seit Oktober 2016 bis zum Jahresende die Gebrauchstauglichkeit einschränkende Temperaturen in dem Mietobjekt herrschten, trägt die Bekl. nicht vor, denn sie nennt stets einen Zeitraum bis einschließlich September 2016. Infolgedessen minderten sich die Mieten in den Monaten Oktober einschließlich Dezember 2016 nicht.

c. Abzustellen ist somit allein darauf, ob in den Monaten August und September 2016 die Gebrauchstauglichkeit durch Wärmeeinwirkungen, welche durch die mietvertraglich vereinbarte, jedoch defekte Belüftungsanlage nicht vermindert werden konnten, nicht nur unerheblich eingeschränkt war (§ 536 Abs. 1 BGB).

Welche Anforderungen an einen Vermieter in Bezug auf die Raumtemperatur des Mietobjekts zu stellen sind, wird nicht einheitlich beantwortet. Teilweise wird auf die Arbeitsstättenverordnung, die Arbeitsstätten-Richtlinie und die DIN 1946 (betreffend Anforderungen an die Klimatisierung von Räumen) zurückgegriffen, wonach ein Mangel vorliegen soll, wenn die Innentemperaturen eine „Wohlfühltemperatur” von 26 °C übersteigt bzw. bei Außentemperaturen von über 32 °C die Innentemperatur nicht 6 °C unter der Außentemperatur liegen soll (vgl. zum Meinungsstand KG, Urteil vom 5. März 2012 - 8 U 48/11, Rz. 53 m.w.N.; OLG Rostock, Urteil vom 17. Mai 2018 - 3 U 78/16, GE 2018, 876, Rz. 45 m.w.N.). Ob die Arbeitsstättenverordnung herangezogen werden kann, ist jedoch bereits deshalb fraglich, weil deren Regelungen zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern gelten und allenfalls mittelbar Auswirkungen auf die Verpflichtungen eines Vermieters haben können (vgl. OLG Rostock, Urteil vom 17. Mai 2018 - 3 U 78/16, Rz. 45 m.w.N.). Es erscheint zudem fraglich, ob bei einem Mietobjekt, welches den anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet wurde, etwaige hitzebedingte Beeinträchtigungen des Mieters bzw. von dessen Angestellten und daraus resultierende Folgen einseitig dem Vermieter überbürdet werden können, welcher auf diese Umweltbedingungen naturgemäß keinen Einfluss hat.

Dies bedarf hier jedoch keiner Entscheidung, denn die Bekl. zu 1. hat die Beeinträchtigung des Gebrauchs jedenfalls in tatsächlicher Hinsicht nicht substantiiert dargelegt. Der Senat folgt insoweit den Anforderungen, welche des Kammergerichts im Urteil vom 5. März 2012 ausgearbeitet hat. Danach bedarf es in jedem Fall der konkreten Darlegung des Mieters, an welchen Tagen Temperaturverhältnisse herrschten, die auf einen Mangel der Mieträume zurückzuführen sind. Dazu genügt weder die pauschale Behauptung, in dem Zeitraum von „Mai bis September 2016” habe die Innentemperatur „bei 30 bis über 40 °C gelegen” noch die Temperaturerhöhungen seien durchgehend gewesen (vgl. das Vorbringen der Bekl. im Schriftsatz vom 21. Februar 2018). Zutreffend hat das Kammergericht darauf abgestellt, dass nicht jeder Sommer gleich warm und sonnig verläuft und das Klima auch in insgesamt warmen Sommern nicht an jedem Tag gleich ist. Deshalb bedarf es präziser Angaben über die konkreten Raumtemperaturen und der damit korrespondierenden Außentemperaturen, jedenfalls soweit ein Mangel aus dem Nichteinhalten eines Abstands zwischen Außen- und Innentemperatur hergeleitet werden soll (KG, aaO., Rz. 59; siehe auch OLG Karlsruhe, Urteil vom 17. Dezember 2009 - 9 U 42/09).

Nach Auffassung des Senats müssen die Außentemperaturen in allen Fällen beachtet werden. Die Innentemperaturen allein sind für die Annahme, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, nicht aussagekräftig. Insbesondere im Hinblick auf die Klimaerwärmung und der insoweit festgestellten und auch zukünftig prognostizierten Erhöhungen der Temperaturen würde das Risiko einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet. Selbst bei einem dem Stand der Technik entsprechenden Gebäude können sich bei hohen Außentemperaturen auch die Innentemperaturen auf mehr als 26 °C erhöhen. Bedenkt man, dass im Juli 2019 an mehreren Orten in Deutschland Temperaturen von mehr als 40 °C erreicht wurden, so drängt sich geradezu auf, dass den Außentemperaturen ein erhebliches Gewicht beizumessen ist. Ist wie hier keine Klimatisierung durch eine Klimaanlage mietvertraglich vereinbart, bei welcher die Temperatur gradgenau eingestellt werden kann, sondern besteht lediglich eine Luftkühlung durch einen sog. Kaltwasser-Aufsatz (von dem die Bekl. nicht darlegen, dass damit bestimmte Kühltemperaturen überhaupt erreichbar sind) oder eine vergleichbare Einrichtung, so lässt sich bei entsprechenden Außentemperaturen eine Erhöhung auf über 26 °C kaum vermeiden. Entsprechendes gilt, wenn eine Klimaanlage eingebaut wurde, welche bei exorbitanten und ungewöhnlich hohen Außentemperaturen eine niedrigere Temperatur als 26 °C nicht zu erreichen vermag. Hier ist zudem zu beachten, dass der Bekl. zu 1. bei Abschluss des Mietvertrages die großen Schaufensterfronten in Süd- bzw. Südwestlage bekannt waren sowie der Umstand, dass durch diese keine Belüftung erfolgen konnten. Sie mussten demgemäß damit rechnen, dass sich bei Sonneneinstrahlung die Innenräume stark aufheizen können. Das Landgericht hat deshalb zu Recht beanstandet, dass die Bekl. zu den Außentemperaturen nichts Konkretes vorgetragen haben. Ihr Vorbringen erschöpft sich im Wesentlichen in dem Verweis auf das erstellte Temperaturprotokoll mit der alleinigen Angabe von Innentemperaturen und mehreren Lichtbildern von Thermometern, von denen auch völlig unklar ist, wo sie positioniert wurden und an welchen Tagen die Fotos überhaupt erstellt worden sind. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Mieter ein regelrechtes „Wärmeprotokoll” erstellen muss, bei dem die Außentemperatur und die Temperatur in jedem einzelnen Zimmer an bestimmten Messpunkten zu verschiedenen, festgelegten Tageszeiten vermerkt ist (so aber Seldeneck/Wichert/Fallak, Gewerbemiete, 2013, Baustein 151, Rn. 6, S. 776), oder ob eine Beschreibung genügt, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer welche Temperaturen aufgetreten sind (vgl. zu Beeinträchtigungen durch Lärm BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, Rz. 17). Denn die Angaben der Bekl. erfüllen keine der beiden genannten Voraussetzungen, weil es bereits keinerlei Aufzeichnungen zu den konkreten Außentemperaturen gibt. Die vom Kl. vorgelegten Diagramme für die Temperaturen im August und September 2016 (AI 25-26) zeigen keine durchgängig über 26 °C liegenden Temperaturen, sondern solche lediglich in einzelnen Zeitabschnitten. Zudem beziehen sich diese Aufzeichnungen auf die Wetterstation am Düsseldorfer Flughafen, welcher nicht in Nachbarschaft zum Mietobjekt liegt.

Der Einzelrichterin ist nicht vorzuwerfen, dass sie den von der Dezernatsvorgängerin erlassenen Beweisbeschluss vom 14. März 2018 trotz ihrer Schlüssigkeitsbedenken ausgeführt hat. Abgesehen davon, dass die Beurteilung, ob ein Vorbringen schlüssig ist, auch in der richterlichen Beurteilung nicht immer einheitlich sein muss, erfolgte die Durchführung der Beweisaufnahme allein zum Vorteil der darlegungs- und beweisverpflichteten Bekl., wenn man den Standpunkt der Einzelrichterin einnimmt, das Vorbringen der Bekl. sei bereits unschlüssig gewesen. Dass die durchgeführte Beweisaufnahme aufgrund der Angaben der Zeugen, die sich weder an konkrete Tage noch an genaue Temperaturen innen oder außen erinnern konnten, sondern lediglich ihre subjektiven Eindrücke, dass es zu heiß gewesen sei, schilderten, kein für die Bekl. günstiges Beweisergebnis nach sich zog und das Landgericht demgemäß die gegenbeweislich genannten Zeugen nicht mehr vernommen hat, ist nicht zu beanstanden und vom Landgericht zutreffend begründet worden.

Das Landgericht hat auch kein Beweisangebot der Bekl. auf Einholung eines Sachverständigengutachtens verfahrensfehlerhaft übergangen. Abgesehen davon, dass sich die konkreten Temperaturauswirkungen im Mietobjekt im August und September 2016 Jahre später wohl kaum rekonstruieren lassen, weil diese maßgeblich von den seinerzeit herrschenden Umweltbedingungen abgehangen haben und die Lüftungsanlage zwischenzeitlich auch repariert worden ist, haben die Bekl. dieses Beweismittel auch erstmals im Schriftsatz vom 1. August 2018 angeboten. Soweit sie damit unter Beweis stellen wollen, dass das Mietobjekt in den Monaten von Juli bis Oktober 2016 „unbenutzbar” war, widerspricht dies im Übrigen ihrem bisherigen Vorbringen. Sie hatten nämlich angegeben, dass sie aus Gründen zu hoher Temperaturen das Geschäft „nur” an zwei Tagen (13.6. und 13.9.2016) geschlossen gehalten haben. Daraus muss aber gefolgert werden, dass sie es im Übrigen genutzt haben, um ihrer Geschäftstätigkeit nachzugehen. Dahingehendes haben im Übrigen auch die vernommenen Zeugen bekundet. Eine Vernehmung der im Schriftsatz vom 1. August 2018 erst nach der mündlichen Verhandlung und Beweisaufnahme benannten Zeuginnen B., T. und H. bedarf es nicht. In ihr Wissen stellen die Bekl. die auf den Thermometern angegebenen Temperaturen. Aus den oben genannten Gründen sind jedoch die Innentemperaturen alleine nicht ausreichend. Dass die Zeuginnen Angaben zu den konkreten Außentemperaturen machen können bzw. diese auch in irgendeiner Weise dokumentiert hätten, zeigt das Bekl.vorbringen nicht auf.

Der für die Erwärmung der Erdatmosphäre verantwortliche Ausstoß von CO2, Methan und Lachgas ist verantwortlich für den Treibhauseffekt. Heiße bzw. noch heißere Sommer werden die Folge sein und Mieträume ohne besonderen Schutz vielleicht unbenutzbar: Welche Konsequenzen hat das für das Mietverhältnis an sich? Und für die Mieter? Hiermit befasst sich die Entscheidung des OLG Düsseldorf.

Die beklagten Mieter hatten gegenüber dem Kläger geltend gemacht, dass die Innentemperatur der von ihnen gemieteten Geschäftsräume seit Mai 2016 bis Ende September 2016 durchgängig zwischen 26 und 42 °C betragen habe und deswegen die Miete gemindert. Der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos und verlangt Zahlung einbehaltener Miete und Herausgabe der Mieträume.

Das Landgericht Wuppertal gab der Klage statt, u. a. unter Hinweis darauf, dass die Beklagten keine Angaben über die im Minderungszeitraum herrschenden Außentemperaturen getroffen hätten. Das OLG Düsseldorf teilte diese Einschätzung in seinem Hinweisbeschluss auf die Berufung der Beklagten; erforderlich sei in den Fällen der Aufheizung von Mieträumen im Hinblick auf den Klimawandel stets auch die Angabe der Außentemperaturen, um eine dem Vermieter zuzurechnende Erwärmung der Innenräume feststellen zu können.

Nun ist der Klimawandel wohl endgültig im Bereich der mietrechtlichen Gewährleistung angekommen. Zuvor hat sich hiermit – soweit bei juris nach Eingabe der Suchwörter „Klimawandel“ und „Mietminderung“ ersichtlich – nur das OLG München in einer Entscheidung vom 29. Januar 2014 (32 U 1185/14, juris) beschäftigt, wobei es dort die Haftung für einen Wassereinbruch bei Hochwasser der Donau in eine in Passau gelegene Tiefgarage betraf, und u. a. ausgeführt:

„In Zeiten des Klimawandels mit immer häufiger auftretenden und immer heftiger ausfallenden Unwettern müssen Mieträume deshalb nach den baulichen Verhältnissen nicht nur gegen ein Hochwasser gesichert sein, das den bisherigen bekannten höchsten Wasserstand aus zurückliegenden Jahren erreicht; vielmehr ist beim Hochwasserschutz eines Gebäudes ein gewisser ‚Sicherheitszuschlag‘ zu berücksichtigen.“

Das OLG München geht damit ohne Wenn und Aber davon aus, dass der Vermieter das Risiko einer durch Klimaerwärmung verursachten Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit zu tragen hat. Anders wohl das OLG Düsseldorf in der vorliegenden Entscheidung, wenn es ausführt, dass sich bei „entsprechenden Außentemperaturen“ und fehlenden Klimaanlagen eine Erhöhung der Innentemperaturen auf über 26 °C „kaum vermeiden“ lasse und dem Vermieter die Folgen der Klimaerwärmung nicht allein auferlegt werden könnten.

Abgesehen davon, dass wohl auch die Parteien des zugrunde liegenden Sachverhalts durch ihr Verhalten (Kfz-Nutzung, Flugreisen, Plastikverpackungen usw.) zu gleichen Teilen für die Klimaerwärmung beigetragen haben dürften, geht es doch auch hier (nur) um die Frage, ob das Äquivalenzverhältnis zwischen Miete und Gebrauchsgewährung gestört worden ist. Dass Immissionen unabhängig davon, ob der Vermieter sie beeinflussen kann oder nicht, zu berücksichtigen sind, ist spätestens seit der Entscheidung des BGH vom 13. Februar 1966 (VIII ZR 63/64 - juris) anerkannt. Es kann also nur darum gehen, ab welchen Innentemperaturen und bei welcher Nutzungsart ein Aufenthalt für Mieter oder Nutzer nicht mehr zumutbar ist. Ob man für die Beurteilung auf arbeitsrechtliche Bestimmungen abstellt oder allgemein gültige medizinische Erkenntnisse zugrunde legt, ist eine andere Frage; die Klimaerwärmung als solche hat bei der Feststellung der Mangelhaftigkeit außen vor zu bleiben. Soweit das OLG noch ausführt, dass bei Abschluss des Mietvertrages die „großen Schaufensterfronten in Süd-Südwestlage“ bekannt waren und deshalb mit einer Aufheizung der Innenräume gerechnet werden musste, ist das doch nur dann von Bedeutung, wenn man die Glasfronten an sich schon als – möglichen – Mangel (-verursacher) i.S.d. § 536b BGB ansieht; niemand jedoch konnte bei Vertragsabschluss vorhersagen, wie hoch die Innenerwärmung gerade auch wegen dieser Fensterfronten sein würde.